Softver za upravitelje zgrada u Hrvatskoj

Hrvatska je iznova napisala pravila za stambene zgrade: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada primjenjuje se od 1. siječnja 2025. Od 2025. je hrvatska stambena zgrada samostalna pravna osoba – zajednica suvlasnika – s vlastitim nazivom, vlastitom adresom i vlastitim OIB-om, koja može sklapati ugovore, tužiti i biti tužena.

Upravitelj zgrade u Hrvatskoj može biti svaka pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama. Zakon ne propisuje ni licenciju, ni ispit, ni razinu kvalifikacije.

Hrvatski zakon obvezuje upravitelja da hitne popravke omogući svaki dan u godini, 24 sata na dan, i da hitni popravak osigura u roku od tri sata od prijave.

Upravitelj mora otvoriti i voditi poseban račun za svaku zgradu te poslovanje svake zajednice voditi odvojeno od vlastitih računa – pa ako upravitelj ode u stečaj ili se protiv njega provodi ovrha, novac zgrade je izvan dosega.

U Hrvatskoj je račun upravitelja sam po sebi vjerodostojna isprava. Upravitelj ne treba prethodnu presudu: ovrhu predlaže na temelju računa, a dužnik dobiva platni nalog s rokom od osam dana. Hrvatski zakon na zakašnjelo plaćanje automatski obračunava zatezne kamate: referentna stopa Europske središnje banke uvećana za tri postotna poena kada je uključen potrošač, a stopa se određuje iznova svakih šest mjeseci.

Hrvatska sada vodi dva nacionalna javna registra za stambene zgrade, oba pri Državnoj geodetskoj upravi i oba s elektroničkim podnošenjem: Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada. Upravitelj podnosi u oba: zajednicu u roku od 90 dana od preuzimanja zgrade, a promjene u roku od 15 dana; vlastiti upis u registar u roku od 90 dana, a promjene u roku od 8 dana.

Svaka hrvatska zgrada ima dvije godine od 1. siječnja 2025. da sklopi novi međuvlasnički ugovor i novi ugovor o upravljanju zgradom, a stari prestaju važiti istekom tog roka.

Predstavnika suvlasnika biraju suvlasnici odlukom natpolovične većine, dakle većinom koja ima više od 50 % suvlasničkih dijelova. Ako izabrana osoba nije suvlasnik, ni bračni ili izvanbračni drug, životni partner, neformalni životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi, odluka traži dvotrećinsku većinu. Većine se mjere po suvlasničkim dijelovima upisanim u zemljišne knjige, a ako dijelovi nisu određeni, prema ukupnoj vrijednosnoj površini zgrade. Predstavnik saziva sastanak suvlasnika i u ime suvlasnika sklapa ugovor o upravljanju zgradom s upraviteljem. Upravitelj mu dostavlja programe održavanja, a godišnje izvješće suvlasnicima dostavlja putem njega.