Odgovorite na pitanja da vidite rezultat.
Predajte zgradu upravitelju kojeg će suvlasnici zadržati
Pri primopredaji suvlasnici odlučuju što će biti s upraviteljem kojeg ste izabrali. Odaberite onoga kojeg će htjeti zadržati, unesite to u poziv za ponude i provedite čistu primopredaju.
Što se događa s vašim odabirom pri primopredaji
Primopredaja je događaj s posljedicama, a ne stisak ruke. Ovo su četiri stvari koje treba riješiti prije nego što potpišete ugovor s upraviteljem.
- 1Kada. S odvjetnikom doznajte u kojem trenutku suvlasnici preuzimaju upravljanje zajednicom i ugovor upravitelja s njom. S tim datumom računajte od prvog dana.
- 2Što predajete. Zgrada se predaje sa svojom evidencijom, sredstvima, ugovorima, jamstvima, nacrtima i financijskim izvještajima. Popišite ih na vrijeme i držite ih u redu.
- 3Što suvlasnici mogu promijeniti. Suvlasnici će možda moći otkazati ugovor sklopljen prije nego što su preuzeli upravljanje. Mogu li i pod kojim uvjetima, ovisi o zakonu vaše države i o ugovoru.
- 4Tko smije upravljati. Neke države traže da upravitelj ima licenciju ili da bude upisan u registar. Od kandidata zatražite dokaz.
Suvlasnici imaju manje razloga otkazati ugovor s upraviteljem odabranim zbog njegove neovisnosti i otvorenosti.
Jedno od ključnih pitanja suvlasnika: neovisnost
Kad suvlasnici uspoređuju upravitelja kojeg ste izabrali s onim kojeg bi mogli izabrati, jedno je od ključnih pitanja za koga upravitelj radi. Odgovor unesite u poziv za ponude.
- Pisana izjava o svakoj vlasničkoj, financijskoj ili obiteljskoj povezanosti upravitelja i investitora.
- Nijedan posao ne daje se tvrtkama u vlasništvu investitora ili upravitelja, osim ako je povezanost unaprijed objavljena, a ponuda ocijenjena prema istim kriterijima kao i ostale.
- Ugovor koji suvlasnici mogu otkazati pod uvjetima koje im daje zakon, bez odredbe o ugovornoj kazni zbog koje je otkaz skup.
- Naknade koje su raščlanjene i koje se kupcima mogu pokazati prije potpisivanja.
- Izvještaji suvlasnicima od prvog mjeseca, a ne tek nakon primopredaje.
- Popis za primopredaju koji prvi predstavnik suvlasnika može provjeriti stavku po stavku.
Ocjenski list u nastavku prikazuje mjerilo „suvlasnici će vjerojatno zadržati ovog upravitelja”. Određuju ga neovisnost te otvorenost o novcu i evidencijama, nikad softver.
Ocijenite kandidate
Ocijenite svakog kandidata iz perspektive suvlasnika. Neovisnost ovdje ima najveću težinu jer je suvlasnicima važno znati postoje li veze s investitorom koje treba objaviti.
Neovisnost
Ovlaštenja i usklađenost
Rukovanje novcem
Izvještavanje i upravljanje
Usluga i odziv
Spremnost za primopredaju
Transparentnost cijene
Dokazi
Rezultat
Predložak poziva za ponude za investitora
Jedan dokument za sve ponuditelje. Gornja načela navodi kao uvjete, sadrži pitanja iz ocjenskog lista i neovisnosti daje najveću težinu.
Kontrolna lista primopredaje
Prvi dio navodi ono što investitor obično predaje zajednici suvlasnika: evidenciju, sredstva, ugovore i jamstva. Ostatak obuhvaća dokumente, nedostatke i čist financijski početak. Sačuvajte potpisanu listu.
Što investitor predaje zajednici
- Osnivački dokumenti zajednice i sve kasnije izmjene, s pravilima i zapisnicima održanih sastanaka
- Ostavke osoba koje je investitor imenovao u tijela zajednice, ako su članovi tih tijela
- Financijska evidencija i izvještaji od osnivanja zajednice do primopredaje, koje je pregledao neovisni računovođa ili revizor ondje gdje se traži
- Sredstva zajednice ili kontrola nad njima
- Popis imovine u vlasništvu zajednice
- Nacrti i specifikacije izvedenog stanja zgrade
- Popis izvođača, podizvođača i dobavljača koji su gradili objekt
- Police osiguranja, potvrde o završetku gradnje i dozvole koje su još na snazi
- Sva pisana jamstva izvođača, podizvođača, dobavljača i proizvođača koja su još na snazi
- Popis suvlasnika s adresama i brojevima telefona, u mjeri u kojoj ga zakon dopušta predati
- Ugovori o zakupu zajedničkih dijelova i drugi ugovori o zakupu u kojima je zajednica stranka
- Ugovori o radu i uslugama, uključujući ugovor o upravljanju, te svi drugi ugovori u kojima je zajednica stranka
- Izvještaji o pregledu konstrukcije i sigurnosti koje je potpisao ovlašteni inženjer ili arhitekt
Dokumenti
- Upute za uporabu i planovi održavanja sustava zgrade (dizala, grijanje i hlađenje, zaštita od požara)
- Posljednji zapisi o pregledima dizala, protupožarnih sustava i druge opreme koja podliježe pregledu
Zajednički dijelovi, nedostaci i jamstva
- Obilazak svakog zajedničkog dijela s upraviteljem i, ako je moguće, predstavnicima suvlasnika
- Potpisan popis otvorenih nedostataka, svaki s rokom i osobom koja za njega odgovara
- Registar jamstava: što je pokriveno, tko jamči i do kada, s postupkom za ostvarivanje zahtjeva
- Ključevi, pristupne kartice, daljinski upravljači i šifre prebrojeni i potpisom preuzeti
- Očitanja brojila zajedničke potrošnje na dan primopredaje, s fotografijama
Čist financijski početak
- Otvoren poseban bankovni račun na ime zajednice suvlasnika
- Početno stanje, s onim što je investitor uplatio i onim što još duguje
- Prvi financijski plan i predujmovi kojima se pokriva
- Otvorena pričuva ili fond za popravke, s pravilom kako se povećava
- Neplaćeni računi i otvorene narudžbe u trenutku primopredaje, uz navedeno tko plaća
Suvlasnici i komunikacija
- Popis suvlasnika s njihovim stanovima, suvlasničkim dijelovima i kontaktima, u mjeri u kojoj ga zakon dopušta predati
- Dogovoren datum i dnevni red prvog sastanka suvlasnika
- Način na koji suvlasnici mogu prijaviti problem i pisanim putem dobiti objašnjenje njegova statusa
- Kontakt za hitne slučajeve dostupan svakom suvlasniku u bilo koje doba dana
Primopredaja zgrade: pitanja
Može li investitor izabrati prvog upravitelja?
To ovisi o zakonu vaše države i o dokumentima zgrade. Ako investitor sklapa ugovor prije nego što suvlasnici preuzmu upravljanje, odvjetnik treba provjeriti tko ga poslije smije mijenjati ili otkazati i pod kojim uvjetima.
Što investitor mora predati pri primopredaji?
To ovisi o zakonu vaše države i o vašim ugovorima s kupcima. Uobičajene stavke su evidencija i zapisnici, financijski izvještaji, sredstva, ugovori, jamstva, nacrti, osiguranja i izvještaji o pregledima. Kontrolna lista polazi od tog popisa. Pitajte odvjetnika što se primjenjuje na vaš projekt.
Tko plaća reviziju pri primopredaji?
To ovisi o zakonu i o ugovorima. Dogovorite to rano s odvjetnikom i upišite u plan primopredaje da nitko na kraju ne bude iznenađen.
Daje li poziv za ponude prednost određenom softveru?
Ne. Digitalna pitanja opisuju što suvlasnici mogu vidjeti, nikad proizvod, a u ocjenskom listu na početku su isključena.
Je li ovo pravni savjet?
Ne. To su opće informacije. Zakoni se razlikuju od države do države i mijenjaju se, pa neka odvjetnik provjeri sve na temelju čega namjeravate djelovati.
Nastavite čitati
Predajte zgradu s portalom koji će suvlasnici nastaviti koristiti
Suvlasnici ocjenjuju upravitelja prema onome što vide već od prvog mjeseca. Počnite besplatno na jednoj zgradi i sami provjerite kako izgleda sučelje za suvlasnike ili dogovorite demo.