Zakon o upravljanju i održavanju zgrada u Hrvatskoj: od kada vrijedi, koje zgrade pokriva, što je ostalo od starog
U Hrvatskoj se upravljanje višestambenim zgradama od 1. siječnja 2025. uređuje Zakonom o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024, dalje: ZUOZ), objavljenim u Narodnim novinama 24. prosinca 2024. Za pitanja koja ZUOZ ne uređuje primjenjuje se zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, a postupci započeti do 1. siječnja 2025. dovršavaju se po starim propisima (ZUOZ, čl. 3.; čl. 68.; čl. 69.).
«Ovaj Zakon objavit će se u »Narodnim novinama«, a stupa na snagu 1. siječnja 2025.»
Datumi. Hrvatski sabor donio je Zakon na sjednici 13. prosinca 2024., a objavljen je u Narodnim novinama broj 152/2024 od 24. prosinca 2024. Na snazi je od 1. siječnja 2025. (ZUOZ, čl. 69.).
Koje zgrade pokriva. Višestambene zgrade, stambeno-poslovne zgrade, poslovne zgrade i blokovske garaže (ZUOZ, čl. 1. st. 1.; čl. 4. st. 1. t. 20.). Višestambena zgrada ima najmanje četiri stana, a stambeno-poslovna najmanje tri stana i jedan poslovni prostor (ZUOZ, čl. 4. st. 1. t. 18. i 13.). Za zgrade koje Zakon ne obuhvaća primjenjuju se propisi o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (ZUOZ, čl. 1. st. 2.).
Što uređuje. Zajedničke dijelove zgrade, minimalni iznos i način plaćanja zajedničke pričuve, održavanje zajedničkih dijelova, upravljanje zgradom te prava, obveze i odgovornosti suvlasnika, predstavnika suvlasnika i upravitelja zgrade (ZUOZ, čl. 1. st. 1.).
Što i dalje vrijedi iz Zakona o vlasništvu. Pitanja koja ZUOZ ne uređuje uređuje zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te propisi o prostornom uređenju i gradnji (ZUOZ, čl. 3.). Postupci započeti do stupanja ZUOZ-a na snagu po Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96 i kasnije izmjene) i po Uredbi o održavanju zgrada (NN 64/97) dovršavaju se po tim propisima (ZUOZ, čl. 68.).
Prijelazni rokovi. Nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju suvlasnici moraju sklopiti u roku od dvije godine od 1. siječnja 2025., a ranije sklopljeni vrijede najduže do isteka tog roka (ZUOZ, čl. 61. st. 1. i 2.). Suvlasnici koji do stupanja na snagu nisu imali ugovor s upraviteljem morali su upravljanje povjeriti upravitelju u roku od 60 dana (ZUOZ, čl. 61. st. 3.). Predstavnici suvlasnika izabrani do stupanja na snagu nastavljaju s radom (ZUOZ, čl. 62.). Upravitelji koji su već radili nastavljaju kao upravitelji po ZUOZ-u i morali su uskladiti rad u roku od 90 dana (ZUOZ, čl. 66. st. 1. i 2.).
Većine. Tri većine računaju se po suvlasničkim dijelovima, a ne po glavama: natpolovična (više od 50 %), dvotrećinska (više od dvije trećine) i kvalificirana (više od 80 %) (ZUOZ, čl. 4. st. 1. t. 8., 2. i 6.).
Nadzor i kazne. Nadzor provodi Ministarstvo, a komunalni redari mogu rješenjem narediti mjere za otklanjanje nepravilnosti (ZUOZ, čl. 55.; čl. 56. st. 1. i 2.). Za prekršaje upravitelja zakon propisuje novčane kazne, ali tek nakon pisane opomene komunalnog redara i primjerenog roka za usklađivanje (ZUOZ, čl. 57. st. 3.).
Što Unitify radi, a što ne
Unitify ne daje pravni savjet i ne zamjenjuje upravitelja. Pomaže zgradi oko svakodnevnog rada: aplikacija za stanare s obavijestima i dokumentima, zahtjevi stanara, glasanja i ankete te evidencija uplata po jedinicama. Možete početi na besplatnom planu, bez kartice i bez isteka.
Aplikacija za stanare i obavijesti (na engleskom)
