Predstavnik stanara: naknada, obveze i tko može biti

Tko u zakonu traži »predstavnika stanara«, neće ga naći pod tim imenom. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024), koji se primjenjuje od 1. siječnja 2025., ima jednu ulogu: predstavnik suvlasnika (članak 42.). To je osoba koju zajednica suvlasnika izabere da je zastupa prema upravitelju i prema ostalim suvlasnicima. Ovaj tekst odgovara na pitanja koja se najčešće postavljaju: tko to može biti, što mora raditi, koliko dobiva i što se događa kada nitko ne želi preuzeti ulogu. Zakon u cjelini objašnjava stranica Zakon o upravljanju i održavanju zgrada: rokovi i obveze, a izbor i većine detaljnije opisuje članak Predstavnik suvlasnika po novom zakonu.

Je li predstavnik stanara još uvijek uloga?

Da, ali pod zakonskim nazivom predstavnik suvlasnika. Zakon ga navodi uz suvlasnike i upravitelja kao jednog od tri sudionika upravljanja zgradom (članak 1.). Predstavnici izabrani prije 1. siječnja 2025. nastavljaju s radom kao predstavnici izabrani na temelju novog zakona (članak 62.), pa se nitko ne mora ponovno birati samo zato što je zakon promijenjen.

Uloga je u praksi obvezna. Ako suvlasnici nisu izabrali predstavnika, upravitelj ih mora pisano upozoriti, a ako ne reagiraju, sam imenuje prinudnog predstavnika (vidi niže).

Tko može biti predstavnik stanara

Zakon razlikuje dva kruga osoba (članak 42.).

Prvi krug. Poslovno sposobna fizička osoba koja je suvlasnik ili bračni ili izvanbračni drug, životni partner, neformalni životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi. Biraju je suvlasnici natpolovičnom većinom, a to je većina koja ima više od 50 % suvlasničkih dijelova.

Drugi krug. Ako predstavnika nije moguće izabrati iz prvog kruga, može biti izabrana i treća poslovno sposobna fizička osoba koja ima prebivalište ili boravište u gradu ili općini u kojoj je zgrada. Za takvu odluku potrebna je dvotrećinska većina, dakle više od dvije trećine suvlasničkih dijelova.

Predstavnik mora biti fizička osoba, a prava i obveze predstavnika ne mogu se prenijeti na treće osobe (članak 42. stavak 11.). Članak 42. posebno ne spominje najmoprimce: stanar koji nije suvlasnik ni član obitelji iz prvog kruga može biti izabran samo kao osoba iz drugog kruga.

Što predstavnik stanara mora raditi

Članak 42. stavak 4. nabraja prava i obveze. Najvažnije su:

• zastupa suvlasnike u upravljanju i održavanju zgrade u granicama zakona i međuvlasničkog ugovora;
• saziva i vodi sastanak suvlasnika, koji se mora održati najmanje jednom godišnje (članci 37. i 38.);
• s upraviteljem dogovara godišnji i višegodišnji program održavanja;
• upravitelju dostavlja odluke suvlasnika i podatke o promjeni suvlasnika;
• nadzire ispunjava li upravitelj obveze iz ugovora o upravljanju i po potrebi izvještava suvlasnike;
• do 1. veljače iduće godine suvlasnicima, na oglasnoj ploči ili elektroničkom poštom, dostavlja kratak izvještaj o svom radu u protekloj godini;
• potpisuje ugovor za čišćenje zgrade;
• izvještava suvlasnike o izdacima većim od 2000,00 eura (bez PDV-a) koji nisu bili planirani u godišnjem planu;
• ima pravo uvida u promet po računu zgrade.

Međuvlasničkim ugovorom može se predvidjeti da predstavnik bez suglasnosti ostalih suvlasnika raspolaže iznosima do najviše 2000,00 eura po pojedinom poslu (članak 42. stavak 6.). Predstavnik ne odgovara za odluke suvlasnika donesene u skladu sa zakonom (članak 42. stavak 5.).

Naknada predstavniku stanara

Odgovor je kratak: naknada je moguća, ali nije obvezna i zakon ne propisuje iznos.

• Međuvlasničkim ugovorom moguće je predvidjeti mjesečnu naknadu za rad i naknadu materijalnih troškova (članak 44. stavak 1.).
• O naknadi odlučuju suvlasnici natpolovičnom većinom (članak 44. stavak 5.; članak 39., odluka o naknadi za rad predstavnika).
• Naknada je među troškovima koji se pokrivaju iz zajedničke pričuve (članak 28. stavak 9.).
• Predstavnik koji prima naknadu, a grubo zanemaruje obveze, mora u zajedničku pričuvu uplatiti od jedne do najviše 12 mjesečnih naknada koje je primio i može biti opozvan (članak 44. stavak 2.).

Zakon navodi što se smatra grubim zanemarivanjem, primjerice ako predstavnik ne pokuša sazvati i održati sastanak suvlasnika najmanje jednom godišnje, ne dostavi upravitelju odluku suvlasnika ili ne izradi godišnji izvještaj o svom radu (članak 44. stavak 6.). Prije nego što suvlasnici odrede iznos koji predstavnik mora vratiti, suvlasnici s više od jedne trećine suvlasničkih dijelova upućuju mu upozorenje s rokom koji ne može biti kraći od osam dana (članak 44. stavci 3. i 4.).

Konkretan iznos zato ovisi o međuvlasničkom ugovoru vaše zgrade i odluci suvlasnika.

Što ako nitko ne želi biti predstavnik

To je jedno od najčešćih pitanja u zgradama, a zakon na njega odgovara izravno (članak 42. stavci 7. do 10. i 12.):

1. Ako suvlasnici nisu izabrali predstavnika, upravitelj je dužan sve suvlasnike pisano upozoriti da to učine u roku od 60 dana od dostave upozorenja.
2. Ako suvlasnici ne postupe prema upozorenju, upravitelj imenuje prinudnog predstavnika suvlasnika, do obavijesti suvlasnika o izboru predstavnika.
3. Prinudni predstavnik mora biti poslovno sposobna fizička osoba s prebivalištem u jedinici lokalne samouprave u kojoj je zgrada, s visokom stručnom spremom iz društvenih ili tehničkih znanosti, protiv koje se ne vodi kazneni postupak.
4. Upravitelj u roku od 15 dana obavještava sve suvlasnike o imenovanju.
5. Prinudni predstavnik ima sva prava i obveze predstavnika te pravo na novčanu naknadu za svoj rad.

Drugim riječima, odbijanje svih da preuzmu ulogu ne ostavlja zgradu bez predstavnika: predstavnika tada imenuje upravitelj, a suvlasnici mogu kasnije sami izabrati svog predstavnika.

Koliko traje mandat, ostavka i opoziv

Zakon ne određuje trajanje mandata u godinama. Mandat prestaje opozivom, ostavkom ili smrću (članak 43. stavak 1.). Opoziv odluke o izboru donosi se natpolovičnom većinom (članak 43. stavak 6.). Ostavka se podnosi pisano, a predstavnik istoga dana pisanim putem, poštom ili oglasnom pločom i elektroničkom poštom izvještava sve suvlasnike, a upravitelja pisanim putem, poštom ili elektroničkom poštom (članak 43. stavak 2.).

Predstavnik koji je podnio ostavku ili je opozvan mora suvlasnicima podnijeti izvješće o izvršenju programskih i ugovornih obveza na dan ostavke, a u roku od tri radna dana predati upravitelju svu dokumentaciju, isprave, šifre, ključeve i ostalu imovinu uz poseban primopredajni zapisnik (članak 43. stavci 3. i 4.). Upravitelj ih zadržava do obavijesti suvlasnika o novom predstavniku (članak 43. stavak 5.).

Međuvlasničkim ugovorom mogu se predvidjeti zamjenik predstavnika, koji ga mijenja kada je spriječen i bira se natpolovičnom većinom (članak 46.), te vijeće suvlasnika koje predstavniku pruža stručnu pomoć i nadzire njegov rad (članak 45.).

Rokovi koji se tiču predstavnika

• Predstavnik izabran prije 1. siječnja 2025. nastavlja s radom bez novog izbora (članak 62.).
• Međuvlasnički ugovor predstavnik dostavlja upravitelju u roku od 15 dana od sklapanja (članak 36. stavak 4.).
• Nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju suvlasnici moraju sklopiti u roku od dvije godine od 1. siječnja 2025. (članak 61. stavak 1.). Zakon ne navodi kalendarski datum, a rok istječe na prijelazu 2026. u 2027. Ugovor o upravljanju suvlasnici sklapaju u pisanom obliku, zastupani po predstavniku suvlasnika (članak 48. stavak 1.).

Kako Unitify pomaže predstavniku i upravitelju

Unitify ne zamjenjuje pisani poziv, oglasnu ploču ni zapisnik, i ne daje pravni savjet.

• Obavijesti. Aplikacija za stanare može dostaviti kopiju poziva, dnevnog reda i izvještaja stanarima kao dodatak zakonskom putu dostave.
• Izvještavanje. Unitify hrvatskim upraviteljima daje jedno mjesto za evidenciju uplata na poseban račun zgrade, nadzor naplate i izvještavanje suvlasnika, pa predstavnik lakše provjerava ono što zakon od njega traži.
• Glasanje. Upravitelj može u aplikaciji pripremiti glasanje ili anketu i pratiti sudjelovanje. Hrvatski zakon ne predviđa aplikaciju kao valjan kanal glasanja: zakonski elektronički put je elektronička pošta, na zahtjev suvlasnika, uz dokaz identiteta ili kvalificirani elektronički potpis. Glasanje u aplikaciji samo po sebi ne čini odluku pravno valjanom.

Pogledajte stranicu za Hrvatsku, cijene i kako se vodi pričuva. Ako želite vidjeti kako bi to izgledalo za vaše zgrade, zakažite razgovor.