Izračun većine suvlasnika za odluke o upravljanju zgradom
Unesite suvlasnike s njihovim udjelom i kako su glasovali. Alat uspoređuje brojke s čl. 4. i 39. Zakona o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024) i pokazuje koji prag određuje koji članak i što daju vaše brojke.
Što alat kaže, a što ne kaže
Riječ je o procjeni. Alat ne kaže da je sastanak suvlasnika ili odluka „valjana“: kaže koji prag određuje koji članak i što daju brojke koje unesete. Valjanost ovisi i o onome što brojke ne pokazuju (poziv, punomoći, dokumenti zgrade), pa odlučuju vaši dokumenti i odvjetnik. Unitify bilježi glasove; valjanost ovisi o zakonu i o vašim vlastitim pravilima.
Zakon ne određuje kvorum: odluka je donesena kad se o njoj pozitivno izjasni dovoljna većina suvlasnika, a većina se mjeri udjelom, a ne brojem glava. Alat zato ne provjerava kvorum, nego samo brojke za odluku. Suzdržani i prisutan suvlasnik koji još nije glasovao ne ubrajaju se među glasove „za“: to je pravilo alata, a ne odredba zakona.
Vaš međuvlasnički ugovor ili drugi dokument može sadržavati pravila koja alat ne poznaje. Ako traži drugi prag, odaberite „Drugi prag“ i unesite ga: alat ga primjenjuje i označava kao vaš, a ne kao zakonski. Rezultat potvrdite s odvjetnikom.
Koje glasovanje provjeravate
Suvlasnici, udjeli i prisutnost
Zbroj vrijednosti: 0
Zalijepite popis iz tablice
Unesite vrijednosti, prisutnost i glasove da biste vidjeli usporedbu s pragovima.
Što kaže zakon, ukratko
Natpolovična većina (čl. 39. st. 1.)
„Odluka u upravljanju zgradom donesena je kad se o odluci pozitivno izjasni natpolovična većina suvlasnika.“ Prema čl. 4. to je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 50 % ukupne vrijednosne površine zgrade, odnosno više od 50 % suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige.
Tri imenovane većine (čl. 4.)
Zakon imenuje tri većine: natpolovičnu (više od 50 %), dvotrećinsku (više od dvije trećine) i kvalificiranu. Prema čl. 4. „kvalificirana većina suvlasnika je većina onih suvlasnika koji u vlasništvu imaju više od 80 % ukupne vrijednosne površine zgrade“, odnosno više od 80 % suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige. Sve tri mjere se udjelom, a ne brojem suvlasnika.
Kvalificirana većina i izuzeci (čl. 39. st. 4., 5. i 7.)
„Kvalificiranom većinom donose se odluke o:“ poslovima iz čl. 27., prenamjeni zajedničkih dijelova u poseban dio zgrade, dogradnji i nadogradnji, davanju zajedničkih dijelova u zakup ili najam na dulje od jedne godine i osnivanju založnog prava na zgradi, uz uvjete koje navodi zakon. Za povećanje pričuve zbog nužnih popravaka dovoljna je suglasnost suvlasnika koji imaju više od jedne trećine (st. 5.), a izbor predstavnika koji nije suvlasnik, njegov bračni ili izvanbračni drug, životni partner ni srodnik u ravnoj liniji koji živi u istoj zgradi donosi se dvotrećinskom većinom (st. 7.).
Službeni tekst: ZUOZ
Izvor: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024), zakon.hr (provjereno 14. rujna 2026).
Česta pitanja
Traži li zakon kvorum za odlučivanje suvlasnika?
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada ne određuje kvorum: prema čl. 39. odluka je donesena kad se o njoj pozitivno izjasni natpolovična većina suvlasnika, a većina se računa od ukupne vrijednosne površine zgrade ili od suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige. Alat zato ne računa kvorum, nego samo udio glasova „za“ u ukupnom zbroju udjela.
Što znače natpolovična, dvotrećinska i kvalificirana većina?
Čl. 4. određuje tri većine: natpolovičnu (više od 50 %), dvotrećinsku (više od dvije trećine) i kvalificiranu (više od 80 %) ukupne vrijednosne površine zgrade, odnosno suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige. U sva tri slučaja piše „više od“: točno 50 %, točno dvije trećine ili točno 80 % ne dosežu prag.
Kako se računaju suzdržani i odsutni suvlasnici?
Zakon traži da se suvlasnik pozitivno izjasni. Alat zato suzdržane i prisutne koji još nisu glasovali ne ubraja među glasove „za“, a udio uvijek mjeri od ukupnog zbroja udjela. To je konvencija alata; ako vaš dokument računa drukčije, upotrijebite „Drugi prag“.
Kada je dovoljna manja većina?
Za povećanje iznosa pričuve zbog nužnih popravaka čl. 39. st. 5. traži suglasnost suvlasnika koji imaju više od jedne trećine, a za izbor predstavnika koji nije suvlasnik, njegov bračni ili izvanbračni drug, životni partner ni srodnik u ravnoj liniji koji živi u istoj zgradi st. 7. traži dvotrećinsku većinu. Alat računa i te pragove kad odaberete odgovarajuću odluku.
Glasovi i prisutnost na jednom mjestu
Unitify bilježi glasove; valjanost ovisi o zakonu i o vašim vlastitim pravilima. Prisutnost, glasove i zapisnik zgrade vodite na jednom mjestu; ovaj alat je procjena, a odlučuju vaši dokumenti i odvjetnik.