Predstavnik suvlasnika u Hrvatskoj: tko može biti, ovlasti, naknada i prinudni predstavnik
U Hrvatskoj je predstavnik suvlasnika poslovno sposobna fizička osoba koju suvlasnici izaberu natpolovičnom većinom da ih predstavlja prema upravitelju i vodi sastanke zgrade. Pravila su u Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024, dalje: ZUOZ), koji se primjenjuje od 1. siječnja 2025. (ZUOZ, čl. 42. st. 1. i 4.).
«Predstavnik suvlasnika je poslovno sposobna fizička osoba koja je jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili neformalan životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi, izabran na način da odluku o njegovu izboru donesu suvlasnici natpolovičnom većinom.»
Tko može biti predstavnik. Prvenstveno suvlasnik, njegov bračni ili izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner ili srodnik u ravnoj liniji koji živi u istoj zgradi, uz odluku natpolovične većine (ZUOZ, čl. 42. st. 1.). Ako takav predstavnik nije moguć, može to biti i treća poslovno sposobna fizička osoba s prebivalištem ili boravištem u gradu ili općini u kojoj je zgrada, uz odluku dvotrećinske većine (ZUOZ, čl. 42. st. 2. i 3.; čl. 39. st. 7.). Većine se računaju po suvlasničkim dijelovima, a ne po glavama (ZUOZ, čl. 4. st. 1. t. 2. i 8.).
Što radi. Predstavlja suvlasnike u upravljanju i održavanju zgrade, saziva i vodi sastanak suvlasnika, s upraviteljem koordinira godišnji i višegodišnji program održavanja, dostavlja mu odluke suvlasnika, nadzire ispunjavanje ugovora o upravljanju, do 1. veljače dostavlja suvlasnicima kratak izvještaj o radu u prošloj godini i ima pravo uvida u promet po računu zgrade (ZUOZ, čl. 42. st. 4. t. 1., 2., 3., 4., 5., 6. i 9.). Suvlasnike mora izvijestiti o izdacima većim od 2000,00 eura (bez PDV-a) koji nisu bili u godišnjem planu (ZUOZ, čl. 42. st. 4. t. 8.). Međuvlasničkim ugovorom može mu se dopustiti da bez suglasnosti ostalih svrhovito raspolaže iznosima do najviše 2000,00 eura po poslu (ZUOZ, čl. 42. st. 6.).
Odgovornost. Predstavnik ne odgovara za odluke suvlasnika donesene u skladu sa Zakonom (ZUOZ, čl. 42. st. 5.), a njegova prava i obveze ne mogu se prenijeti na treće osobe (ZUOZ, čl. 42. st. 11.).
Naknada. Međuvlasničkim ugovorom može se predvidjeti mjesečna naknada za rad i naknada materijalnih troškova, a o naknadi odlučuju suvlasnici natpolovičnom većinom (ZUOZ, čl. 44. st. 1. i 5.). Naknada predstavniku plaća se iz zajedničke pričuve (ZUOZ, čl. 28. st. 9.). Predstavnik koji grubo zanemaruje obveze mora u pričuvu uplatiti od jedne do najviše 12 primljenih mjesečnih naknada i može biti opozvan (ZUOZ, čl. 44. st. 2.).
Prinudni predstavnik. Ako suvlasnici nisu izabrali predstavnika, upravitelj ih mora pisano upozoriti da to učine u roku od 60 dana. Ako ne postupe, upravitelj imenuje prinudnog predstavnika, koji mora biti poslovno sposobna fizička osoba s prebivalištem u jedinici lokalne samouprave u kojoj je zgrada i s visokom stručnom spremom iz društvenih ili tehničkih znanosti, protiv koje se ne vodi kazneni postupak, a ima pravo na novčanu naknadu (ZUOZ, čl. 42. st. 7., 8., 9. i 12.). Upravitelj mora u roku od 15 dana obavijestiti sve suvlasnike o imenovanju (ZUOZ, čl. 42. st. 10.).
Prestanak mandata. Mandat prestaje opozivom, ostavkom ili smrću; opoziv odlukom natpolovične većine (ZUOZ, čl. 43. st. 1. i 6.). Predstavnik koji je podnio ostavku ili je opozvan u roku od tri radna dana predaje upravitelju dokumentaciju, isprave, šifre, ključeve i ostalu imovinu uz primopredajni zapisnik (ZUOZ, čl. 43. st. 4.). Predstavnici izabrani do 1. siječnja 2025. nastavljaju s radom kao predstavnici izabrani po novom Zakonu (ZUOZ, čl. 62.).
Zamjenik i vijeće. Zamjenik mijenja predstavnika kad je spriječen, a bira se odlukom natpolovične većine (ZUOZ, čl. 46. st. 1.). Međuvlasničkim ugovorom može se osnovati vijeće suvlasnika koje pomaže predstavniku i nadzire njegov rad i rad upravitelja (ZUOZ, čl. 45. st. 1.).
Što Unitify radi za predstavnika i suvlasnike
U Unitifyju upravitelj može pripremiti glasanje ili anketu i pratiti odaziv, a stanari dobivaju obavijesti o sastanku u aplikaciji. To je dodatak, a ne zamjena za pisani poziv, oglasnu ploču i zapisnik. Za odluku bez sastanka zakon predviđa potpise ili e-poštu na zahtjev suvlasnika, uz dokaz identiteta ili kvalificirani elektronički potpis (ZUOZ, čl. 40. st. 1.); aplikaciju kao kanal glasanja ne predviđa. Unitify nema vlastiti videopoziv i ne nudi kvalificirani elektronički potpis, a glasanje u aplikaciji samo po sebi ne čini odluku pravno valjanom. Možete početi na besplatnom planu, bez kartice i bez isteka.
Glasanja i ankete za suvlasnike (na engleskom)
