Zajednička pričuva u Hrvatskoj: tko plaća, na što se obračunava, zakonski minimum i poseban račun
U Hrvatskoj pričuvu plaćaju svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno, mjesečno, na poseban račun zajedničke pričuve, a obračunava se prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade ili prema udjelu upisanom u zemljišne knjige. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024, dalje: ZUOZ) određuje formulu minimuma, a ne iznos u eurima (ZUOZ, čl. 28. st. 2. i 3.; čl. 29. st. 1., 2. i 3.).
«Minimalan iznos zajedničke pričuve po četvornome metru vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54 % etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo.»
Što je pričuva. Novčana sredstva namijenjena održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade i upravljanju zgradom (ZUOZ, čl. 28. st. 1.). Doprinose snose svi suvlasnici razmjerno suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno (ZUOZ, čl. 28. st. 2.).
Po čemu se obračunava. Prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka, odnosno prema udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige (ZUOZ, čl. 28. st. 3.). Vrijednosna površina je neto podna površina po točki 5.1.7. HRN ISO 9836 uz koeficijente korisne vrijednosti površina (ZUOZ, čl. 4. st. 1. t. 19.). Međuvlasničkim ugovorom može se odrediti pričuva dvostruko viša za poslovne prostore, kratkoročni najam i najam većem broju osoba, osim za poslovne prostore s posebnim ulazom s javno dostupne površine (ZUOZ, čl. 28. st. 4. i 8.).
Što se plaća iz pričuve. Redovito održavanje, hitni i nužni popravci, poboljšice, osiguranje zgrade, naknada upravitelju i predstavniku suvlasnika, zajednička električna energija, otplata zajma te upravni i sudski postupci i troškovi odvjetnika (ZUOZ, čl. 28. st. 9.). Zajednica putem upravitelja mora osigurati zajedničke dijelove zgrade od požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz cijevi i od odgovornosti za štetu trećim osobama (ZUOZ, čl. 30.).
Račun i rokovi. Suvlasnici pričuvu uplaćuju mjesečno na poseban račun zajedničke pričuve u iznosu utvrđenom godišnjim ili višegodišnjim programom održavanja (ZUOZ, čl. 29. st. 1. i 2.). Upravitelj mora voditi poseban račun ili račun posebne namjene za svaku zgradu, odvojen od svojih računa, a sredstva na računu zgrade ne ulaze u stečajnu masu upravitelja i na njima se ne može provesti ovrha protiv upravitelja (ZUOZ, čl. 52. st. 1. t. 1.; čl. 52. st. 3.).
Zakonski minimum. Godišnje po četvornome metru vrijednosne površine stana iznosi 0,54 % etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo u Narodnim novinama; mjesečni iznos u programu ne može biti manji od jedne dvanaestine tog iznosa (ZUOZ, čl. 29. st. 3. i 4.). Zakon dakle propisuje formulu, a iznos u eurima ovisi o objavljenoj etalonskoj cijeni.
Ako program nije donesen. Suvlasnici su dužni uplaćivati peterostruki iznos zadnje usvojene pričuve, koja ne može biti manja od zakonskog minimuma (ZUOZ, čl. 29. st. 5.).
Tko odlučuje o visini. Visina pričuve odluka je o upravljanju zgradom i donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika (ZUOZ, čl. 39. st. 1.; čl. 39. st. 3. t. 7.). Za povećanje pričuve povezano s nužnim popravcima (ZUOZ, čl. 26. st. 2.) dovoljna je suglasnost suvlasnika koji imaju više od jedne trećine suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige, odnosno više od jedne trećine vrijednosne površine ako dijelovi nisu određeni (ZUOZ, čl. 39. st. 5.). Poslovi investicijskog održavanja traže kvalificiranu većinu, više od 80 % (ZUOZ, čl. 39. st. 4. t. 1.; čl. 4. st. 1. t. 6.).
Što Unitify radi za pričuvu
U Unitifyju postavite pravilo obračuna za zgradu, na primjer po četvornom metru, i unesite vrijednosnu površinu posebnih dijelova; računi, uplate i stanja prate se po jedinicama. Uplate izvan aplikacije uvoze se iz Excela i usklađuju s jedinicama. Iznos pričuve za zgradu određujete sami, prema odluci suvlasnika i zakonskom minimumu. Unitify nije knjigovodstvo i ne otvara poseban račun zgrade; to je obveza upravitelja kod banke. Možete početi na besplatnom planu, bez kartice i bez isteka.
Naplata i stanja po jedinicama (na engleskom)
