Upravitelj zgrade u Hrvatskoj: obveze, kako postati upravitelj, prinudni upravitelj
U Hrvatskoj su suvlasnici zgrade obvezni upravljanje povjeriti upravitelju zgrade, a upravitelj može biti svaka pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024, dalje: ZUOZ) primjenjuje se od 1. siječnja 2025. i ne propisuje licenciju, ispit ni razinu kvalifikacije za upravitelja (ZUOZ, čl. 47. st. 1.; čl. 49. st. 1.).
«Upravitelj zgrade može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama.»
Povjeravanje je obvezno. Suvlasnici zgrade obvezni su poslove upravljanja povjeriti upravitelju zgrade. Obveza ne vrijedi za zgrade s jednim vlasnikom ni za zgrade čiji su suvlasnici bračni ili izvanbračni drugovi, životni partneri ili neformalni životni partneri te osobe u krvnom ili tazbinskom srodstvu (ZUOZ, čl. 47. st. 1. i 3.). Investitor novoizgrađene zgrade mora upravljanje povjeriti upravitelju u roku od 30 dana od pravomoćnosti uporabne dozvole, osim ako nakon izgradnje ostane jedini vlasnik (ZUOZ, čl. 47. st. 2.).
Kako postati upravitelj. Zakon traži jedan uvjet: registraciju za djelatnost upravljanja nekretninama (ZUOZ, čl. 49. st. 1.). Licenciju, ispit ili razinu kvalifikacije za upravitelja zakon ne propisuje. Zahtjev za upis u Registar upravitelja zgrada podnosi se elektronički, a upravitelj koji nije upisan dužan je podnijeti zahtjev u roku od 90 dana od preuzimanja upravljanja zgradom (ZUOZ, čl. 12. st. 1. i 4.).
Ugovor o upravljanju. Suvlasnici, zastupani po predstavniku suvlasnika, u pisanom obliku sklapaju ugovor o upravljanju s upraviteljem izabranim odlukom suvlasnika (ZUOZ, čl. 48. st. 1.). Ugovor sadrži, među ostalim, OIB zajednice suvlasnika, iznos naknade upravitelju, popis posebnih dijelova s vlasnicima i veličinom suvlasničkih dijelova te pravila o prestanku ugovora i otkaznim rokovima (ZUOZ, čl. 48. st. 2. t. 4., 6., 11. i 13.). Izbor i promjena upravitelja odluka je koju donosi natpolovična većina suvlasnika (ZUOZ, čl. 39. st. 1.; čl. 39. st. 3. t. 2.).
Obveze upravitelja. Zakon ih nabraja u 27 točaka. Među njima su poseban račun ili račun posebne namjene za svaku zgradu, odvojen od računa upravitelja; mogućnost hitnih popravaka svaki dan u godini, 24 sata, i hitan popravak najkasnije u roku od tri sata od prijave; ažurna evidencija suvlasnika; raspoređivanje i naplata troškova zajedničke pričuve te, po potrebi, aktivnosti radi ovrhe dospjelih obroka; prijedlog godišnjeg programa održavanja predstavniku do 15. studenoga i višegodišnjeg do 31. prosinca; godišnji izvještaj do veljače; zahtjevi za upis u državne registre (ZUOZ, čl. 52. st. 1. t. 1., 5., 6., 9., 10., 11., 13., 14., 21. i 26.).
Naknada i tri ponude. Za svoje poslove upravitelj ima pravo na naknadu prema ugovoru o upravljanju odnosno cjeniku upravitelja (ZUOZ, čl. 52. st. 2.); zakon ne određuje iznos. Naknada se plaća iz zajedničke pričuve (ZUOZ, čl. 28. st. 9.). Za radove i druge poslove održavanja vrijednosti veće od 2500,00 eura upravitelj mora zatražiti najmanje tri neovisne i usporedive ponude (ZUOZ, čl. 53. st. 2.).
Prinudni upravitelj. Ako suvlasnici nisu izabrali upravitelja na propisani način, prinudnog upravitelja u roku od šest mjeseci od saznanja imenuje rješenjem gradonačelnik odnosno općinski načelnik, nakon javnog poziva na koji se mogu javiti sve fizičke i pravne osobe registrirane za djelatnost upravljanja zgradama (ZUOZ, čl. 50. st. 1., 2. i 3.). Ako ne stigne nijedna ponuda, imenuje se trgovačko društvo u vlasništvu jedinice lokalne samouprave (ZUOZ, čl. 50. st. 6.). Prijedlog može podnijeti svaki suvlasnik ili upravitelj kojem je prestao ugovor, ali samo ako suvlasnici do prestanka ugovora nisu imenovali novog (ZUOZ, čl. 50. st. 9.). Rješenje se ukida kad suvlasnici sklope ugovor o upravljanju ili kad prinudni upravitelj ne upravlja u skladu sa Zakonom (ZUOZ, čl. 51. st. 1.).
Privremeni upravitelj. Zakon ne poznaje „privremenog upravitelja“: taj pojam ne postoji u tekstu ZUOZ-a. Zgrada bez izabranog upravitelja dobiva prinudnog upravitelja. Pri promjeni upravitelja novi ne može preuzeti upravljanje dok prijašnjem nije otkazan, raskinut, poništen ili utvrđen ništetnim ugovor, a prijašnji upravitelj u roku od 30 dana stavlja na raspolaganje sredstva pričuve i predaje dokumentaciju (ZUOZ, čl. 54. st. 2., 3. i 4.).
Odgovornost i nadzor. Za štetu prema trećim osobama solidarno odgovaraju zajednica suvlasnika, svi suvlasnici i upravitelj; upravitelj se može osloboditi ako dokaže da je prije štetnog događaja suvlasnicima pisanim putem predložio potrebne radove, a oni ga nisu prihvatili (ZUOZ, čl. 14. st. 3. i 4.). Nadzor provodi Ministarstvo, a komunalni redari ovlašteni su nalagati mjere (ZUOZ, čl. 55.; čl. 56. st. 1. i 2.). Za prekršaje upravitelja zakon propisuje novčane kazne, a prije kazne komunalni redar izriče pisanu opomenu i primjeren rok za usklađivanje (ZUOZ, čl. 57. st. 3.).
Što Unitify radi za upravitelja
Unitify je platforma za upravitelje i stanare: evidencija uplata po jedinicama, nadzor naplate, obavijesti i zahtjevi stanara te izvještavanje suvlasnika na jednom mjestu. Na Ande Toweru u Batumiju naplata je u šest mjeseci porasla s 40 % na 80 % mjesečnih obračuna. Unitify nije knjigovodstvo, ne otvara poseban račun zgrade (to je obveza upravitelja kod banke) i ne podnosi zahtjeve za upis u državne registre. Možete početi na besplatnom planu, bez kartice i bez isteka.
Naplata i evidencija uplata za upravitelje (na engleskom)
