Platforma pametne zgrade ključ u ruke za investitore u Hrvatskoj
Unitify povezuje kontrolu pristupa, videointerfone, dispečersku službu i aplikaciju za stanare u jednu platformu – za investitore koji grade stambene komplekse u Zagrebu i šire te za upravitelja koji zgradu vodi poslije.
Napravljeno prema novom Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada
Jedna platforma napravljena za Zakon o upravljanju i održavanju zgrada i za upravitelja zgrade kojeg taj zakon čini odgovornim za poseban račun zgrade, njezin kanal za hitne slučajeve 24/7 i podnošenje podataka u dva državna registra.
Platni kanali koji su već u upotrebi
Naknade za zgradu u Hrvatskoj naplaćuju se načinima plaćanja kojima stanari već plaćaju redovite račune. Plaćanje karticom ide preko Unitifyjeva integriranog Stripe acquiringa.
Stripe
Plaćanje karticom obrađuje se kroz Unitifyjevu Stripe integraciju.
HUB 3A
Hrvatska ima jedinstvenu nacionalnu standardiziranu uplatnicu – HUB 3A – s objavljenim formatom 2D barkoda PDF417 koji održava Hrvatska udruga banaka, u eurima od 1. siječnja 2023., a nosi IBAN primatelja, iznos, valutu, poziv na broj i šifru namjene.
KEKS Pay
Platna aplikacija Erste banke dostavlja u aplikaciju račune više od 110 tvrtki i gradova, na vlastiti račun, i radi bez obzira na to u kojoj banci platitelj ima račun.
Aircash
Aplikacija s plaćanjem računa i prepaid karticom, upotrebljiva bez bankovnog računa – tržišna mogućnost plaćanja, a ne Unitifyjeva integracija.
Napravljeno prema hrvatskom stambenom zakonodavstvu, provjereno u primarnom izvoru
Svaka tvrdnja u nastavku povezana je s primarnim izvorom uz koji je provjerena, a ne sa sažetkom.
Novi zakon, na snazi od 1. siječnja 2025. (čl. 1., 4., ZUOZ)
Hrvatska je iznova napisala pravila za stambene zgrade: Zakon o upravljanju i održavanju zgrada primjenjuje se od 1. siječnja 2025. Zakon obuhvaća stambene zgrade s četiri i više stanova, stambeno-poslovne zgrade, poslovne zgrade i blokovske garaže, a uređuje zajedničke dijelove, režim održavanja, minimalnu zajedničku pričuvu i dužnosti suvlasnika, njihova predstavnika i upravitelja. Odluke se u Hrvatskoj broje po suvlasničkim dijelovima, a ne po glavama, i zakon imenuje tri većine: natpolovičnu, veću od dvije trećine i kvalificiranu većinu veću od 80 %.
Čl. 1., 4., Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (ZUOZ), zakon.hr ↗Zgrada je sada pravna osoba, s vlastitim OIB-om (čl. 7., 8., 14., 36., 61., ZUOZ)
Od 2025. je hrvatska stambena zgrada samostalna pravna osoba – zajednica suvlasnika – s vlastitim nazivom, vlastitom adresom i vlastitim OIB-om, koja može sklapati ugovore, tužiti i biti tužena. Imovinu zajednice čini novac na računu zajedničke pričuve, a pravnu osobnost stječe danom upisa u državni Registar zajednica suvlasnika. Svaka zgrada mora imati međuvlasnički ugovor koji uređuje suvlasničke dijelove, način prikupljanja i trošenja zajedničke pričuve, kućni red i korištenje zajedničkih prostora. Sklapa se natpolovičnom većinom suvlasničkih dijelova, obvezuje svakog suvlasnika, do upravitelja stiže u roku od 15 dana, a upravitelj ga podnosi u državni registar. Upravitelj u Hrvatskoj solidarno odgovara sa zajednicom i suvlasnicima za štetu prema trećim osobama, a jedini je izlaz dokazati da je suvlasnicima pisano predložio potrebne radove, a oni su ih odbili. Svaka hrvatska zgrada ima dvije godine od 1. siječnja 2025. da sklopi novi međuvlasnički ugovor i novi ugovor o upravljanju zgradom, a stari prestaju važiti istekom tog roka.
Čl. 7., 8., 14., 36., 61., Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (ZUOZ), zakon.hr ↗Upravitelj: obvezan, bez licencije, i odvojen račun po zgradi (čl. 47., 49., 50., 52., ZUOZ)
Hrvatski suvlasnici moraju upravljanje povjeriti upravitelju zgrade – a investitor nove zgrade mora ga imenovati u roku od 30 dana od pravomoćnosti uporabne dozvole. Upravitelj zgrade u Hrvatskoj može biti svaka pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama. Zakon ne propisuje ni licenciju, ni ispit, ni razinu kvalifikacije. Upravitelj mora otvoriti i voditi poseban račun za svaku zgradu te poslovanje svake zajednice voditi odvojeno od vlastitih računa – pa ako upravitelj ode u stečaj ili se protiv njega provodi ovrha, novac zgrade je izvan dosega. Hrvatski zakon obvezuje upravitelja da hitne popravke omogući svaki dan u godini, 24 sata na dan, i da hitni popravak osigura u roku od tri sata od prijave. Ako zgrada nije izabrala upravitelja, gradonačelnik ga imenuje odlukom putem javnog poziva, a ponudu može dati svaka tvrtka registrirana za tu djelatnost.
Čl. 47., 49., 50., 52., Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (ZUOZ), zakon.hr ↗Odluke: pet dana za poziv i zakonski put e-poštom (čl. 37., 39., 40., ZUOZ)
Hrvatska zgrada mora najmanje jednom godišnje održati sastanak suvlasnika, a zakon određuje njegov dnevni red: godišnje izvješće o upravljanju i održavanju, program održavanja za sljedeću godinu i višegodišnji program. Poziv na sastanak dostavlja se pet dana ranije, u poštanski sandučić ili na adresu prebivališta, ili e-poštom ako je na taj kanal pristala natpolovična većina suvlasničkih dijelova – i u svakom se slučaju objavljuje i na oglasnoj ploči zgrade. Ako se sastanak ne može sazvati, hrvatski zakon dopušta da se odluka donese prikupljanjem potpisa na pisanoj odluci – ili, na vlastiti zahtjev suvlasnika, e-poštom uz dokaz identiteta ili kvalificiranim elektroničkim potpisom. Takva odluka obvezuje svakog suvlasnika. Svaku odluku o upravljanju koju suvlasnici donesu upravitelj podnosi u državni registar.
Čl. 37., 39., 40., Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (ZUOZ), zakon.hr ↗Pričuva: jedan lonac, zakonski minimum i mjesečno plaćanje (čl. 28., 29., ZUOZ)
Zajednička pričuva obračunava se prema vrijednosnoj površini svakog posebnog dijela ili prema zemljišnoknjižnom suvlasničkom udjelu, a međuvlasničkim ugovorom može se odrediti dvostruka stopa za poslovne prostore, stanove u kratkoročnom najmu i stanove u najmu za veći broj osoba. U Hrvatskoj je pričuva jedan lonac: iz nje se plaća održavanje, hitni i nužni popravci, osiguranje, struja za zajedničke dijelove, otplata zajmova, sudski postupci i odvjetnički troškovi – i naknada za rad samog upravitelja. Hrvatski suvlasnici uplaćuju na poseban račun zajedničke pričuve svoje zgrade, i uplaćuju mjesečno. Hrvatska propisuje zakonski minimum pričuve: 0,54 % objavljene etalonske cijene građenja po četvornom metru vrijednosne površine godišnje, a godišnji program ne smije odrediti mjesečni iznos niži od jedne dvanaestine toga. Ako hrvatska zgrada ne donese godišnji program održavanja, suvlasnici duguju peterostruki iznos posljednje dogovorene pričuve.
Čl. 28., 29., Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (ZUOZ), zakon.hr ↗Dugovanja i državni registri: račun kao vjerodostojna isprava, bez državne platne platforme (Ovršni zakon čl. 31., 39.; ZUOZ čl. 9., 11., 57.)
Hrvatski zakon na zakašnjelo plaćanje automatski obračunava zatezne kamate, bez potrebe za ugovornom odredbom: referentna stopa Europske središnje banke uvećana za tri postotna poena kada je uključen potrošač, a stopa se određuje iznova svakih šest mjeseci. U Hrvatskoj je račun upravitelja sam po sebi vjerodostojna isprava. Upravitelj ne treba prethodnu presudu: ovrhu predlaže na temelju računa, a dužnik dobiva platni nalog s rokom od osam dana. Hrvatski zakon nabraja 23 zasebna prekršaja upravitelja, od nevođenja posebnog računa zgrade do nepoduzimanja radnji za naplatu dugovanja, uz novčane kazne od 700 do 5.500 eura za pravnu osobu – premda komunalni redar prije svake kazne mora izreći pisanu opomenu i dati primjeren rok za ispravak. Hrvatska sada vodi dva nacionalna javna registra za stambene zgrade, oba pri Državnoj geodetskoj upravi i oba s elektroničkim podnošenjem: Registar zajednica suvlasnika i Registar upravitelja zgrada. Hrvatska nema državnu platformu za stambene naknade. Registri pokrivaju identitet, ugovore i odluke; kako se stanarima izdaju računi i kako plaćaju, komercijalno je pitanje.
Ovršni zakon (OZ) čl. 31., 39.; Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (ZUOZ) čl. 9., 11., 57., zakon.hr ↗Hardverski sloj, ugrađen u vašu platformu
Interfon, pristup, video, brojila i punjenje električnih vozila spajaju se kroz mini aplikacije, uz vaše zahtjeve i naplatu.
Digitalni interfon
Pozivi idu izravno na mobitel stanara. Ulaz aplikacijom, BLE privjeskom ili licem.
Kontrola pristupa
Beskontaktni ulaz mobitelom ili privjeskom. Ulaz vozila prepoznavanjem registarske oznake.
Videonadzor
Kamere uživo, digitalna arhiva i prepoznavanje registarskih oznaka na ulazu.
Telemetrija brojila
Očitanja struje, vode, plina i topline stižu automatski, bez ručnih obilazaka.
Punjenje električnih vozila
Punionice na karti, termini se rezerviraju, naplaćuju i prate u aplikaciji.
Upravljanje zgradom
Ventilacija, grijanje, dizala i drugi sustavi nadziru se s jedne ploče, uz trenutna upozorenja.
Uređaji, orkestrator, aplikacija za stanare
Uređaji
Interfoni, kontrola pristupa, kamere, brojila, punjači za električna vozila i sustavi zgrade, bilo kojeg proizvođača.
Orkestrator
Unitify povezuje svaki uređaj s jednom nadzornom pločom. Nova oprema uključuje se kao mini aplikacija, ništa se ne zamjenjuje.
Aplikacija za stanare
Jedna aplikacija za vrata, brojila, pozive s interfona i punjenje. Bez pete lozinke koju treba pamtiti.
Pitanja koja postavljaju investitori i upravitelji zgrada
Kako investitor treba pristupiti tehnologiji pametne zgrade u novom hrvatskom stambenom kompleksu?
Kao jednoj odluci o platformi, a ne kao popisu opreme za nabavu: kontrola pristupa, videointerfoni, dispečerska služba i aplikacija za stanare trebaju se upravitelju zgrade predati već povezani, na OIB-u i posebnom računu same zajednice.
Otkad je hrvatska stambena zgrada pravna osoba?
Od 2025. je hrvatska stambena zgrada samostalna pravna osoba – zajednica suvlasnika – s vlastitim nazivom, vlastitom adresom i vlastitim OIB-om, koja može sklapati ugovore, tužiti i biti tužena.
Dopušta li hrvatski zakon donošenje odluka e-poštom?
Ako se sastanak ne može sazvati, hrvatski zakon dopušta da se odluka donese prikupljanjem potpisa na pisanoj odluci – ili, na vlastiti zahtjev suvlasnika, e-poštom uz dokaz identiteta ili kvalificiranim elektroničkim potpisom. Takva odluka obvezuje svakog suvlasnika.
Kako radi videointerfon s otključavanjem s mobitela?
Poziv ide na mobitel stanara kroz aplikaciju, umjesto na uređaj u stanu. Stanar vidi posjetitelja na kameri i daljinski otključava vrata.
Koliko pametna zgrada otprilike stoji investitora u Hrvatskoj?
Ovisi o tome koji su sustavi uključeni – kontrola pristupa, interfoni, dispečerska služba, brojila – i raste s brojem jedinica. Unitifyjev kalkulator troška to razlaže po zgradi, umjesto da navodi paušalnu industrijsku brojku.
S bloga
Spremni svoj sljedeći projekt učiniti pametnijim?
Unitify povezuje sve sustave zgrade u jednu platformu i jednu aplikaciju za stanare, jednako za nove i za postojeće zgrade.