Predstavnik suvlasnika po novom zakonu: tko može biti i što radi

Predstavnika suvlasnika biraju suvlasnici odlukom natpolovične većine, što znači više od 50 % suvlasničkih dijelova. Ako izabrana osoba nije suvlasnik, ni bračni ili izvanbračni drug, životni partner ili neformalni životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi, odluka traži dvotrećinsku većinu. Predstavnik saziva sastanak suvlasnika, u ime suvlasnika sklapa ugovor o upravljanju zgradom s upraviteljem i putem njega upravitelj izvještava suvlasnike. Naknadu za njegov rad odobravaju suvlasnici, a plaća se iz zajedničke pričuve.

Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024) primjenjuje se od 1. siječnja 2025. i predstavnika suvlasnika navodi uz suvlasnike i upravitelja kao jednog od tri sudionika upravljanja zgradom. Svaka zgrada ima dvije godine od 1. siječnja 2025. da sklopi novi međuvlasnički ugovor i novi ugovor o upravljanju zgradom, a stari prestaju važiti istekom tog roka. U oba se dokumenta spominje predstavnik.

Tko ga bira i kojom većinom

Izbor i promjena predstavnika suvlasnika odluka je o upravljanju zgradom koju donosi natpolovična većina suvlasnika, računano po suvlasničkim dijelovima upisanim u zemljišne knjige, a ako dijelovi nisu određeni, po vrijednosnoj površini zgrade.

Iznimka: odluka o izboru predstavnika koji nije jedan od suvlasnika ili bračni ili izvanbračni drug ili životni partner ili neformalan životni partner ili srodnik u ravnoj liniji suvlasnika koji žive u istoj zgradi donosi se dvotrećinskom većinom, dakle većinom koja ima više od dvije trećine suvlasničkih dijelova.

Što predstavnik suvlasnika radi

Saziva sastanak suvlasnika. Sastanak se mora održati najmanje jednom godišnje, a na njemu se raspravlja o godišnjem izvješću o upravljanju i održavanju, godišnjem programu održavanja zajedničkih dijelova za iduću godinu i višegodišnjem programu održavanja. Sastanak mogu sazvati i suvlasnici s više od jedne trećine suvlasničkih dijelova (zgrada s manje od 20 samostalnih uporabnih cjelina), više od jedne petine (više od 20, a manje od 50) ili više od jedne desetine (više od 50), te upravitelj zgrade.

Sklapa ugovor o upravljanju. Ugovor s upraviteljem suvlasnici sklapaju u pisanom obliku, zastupani po predstavniku suvlasnika. U ugovoru moraju biti navedeni ime i prezime predstavnika i granice njegovih ovlasti.

Dostavlja međuvlasnički ugovor. Predstavnik je dužan dostaviti upravitelju međuvlasnički ugovor u roku od 15 dana od njegova sklapanja, a upravitelj ga dostavlja u Registar zajednica suvlasnika.

Prikuplja suglasnosti. Ako se zbog veličine zgrade ili drugih opravdanih razloga ne može sazvati sastanak s potrebnom većinom, predstavnik ili drugi zainteresirani suvlasnik prikuplja suglasnost suvlasnika potpisima na napisanu odluku ili putem elektroničke pošte, ako suvlasnik to zatraži, uz dokaz identiteta ili s kvalificiranim elektroničkim potpisom. Takva odluka obvezuje sve suvlasnike. Predstavnik je mora objaviti na oglasnoj ploči ili dostaviti elektroničkom poštom, ako suvlasnik to zatraži.

Prima od upravitelja:

• prijedlog godišnjeg programa održavanja do 15. studenoga, a višegodišnjeg do 31. prosinca tekuće godine,
• godišnje izvješće o upravljanju zgradom do veljače,
• obavijest o obavljenim poslovima u roku od 30 dana od izvršenja,
• obavijest o dospjelim, a neplaćenim obrocima pričuve,
• zapisnik o stanju novčanih sredstava u pričuvi, dugovima zgrade i potraživanjima, koji upravitelj izrađuje u suradnji s predstavnikom.

Ime, prezime i OIB predstavnika suvlasnika dio su zahtjeva koji upravitelj podnosi za upis zajednice suvlasnika u Registar zajednica suvlasnika.

Poziv na sastanak suvlasnika

Poziv se dostavlja najmanje pet dana prije sastanka, pisanim putem u poštanski pretinac suvlasnika u zgradi ili na adresu prebivališta odnosno boravišta, ili elektroničkom poštom ako se tako dogovori natpolovična većina suvlasnika. U svakom slučaju poziv se obvezno objavljuje i na oglasnoj ploči zgrade. Poziv sadrži podatke o osobi koja saziva sastanak, mjestu, vremenu i načinu održavanja sastanka te dnevni red. O sastanku se vodi zapisnik koji potpisuje, ili putem elektroničke pošte daje suglasnost na njegov sadržaj, osoba koja je sastanak sazvala, zapisničar, svi nazočni suvlasnici i upravitelj ako je nazočan.

Primjer obrasca poziva:

POZIV NA SASTANAK SUVLASNIKA
Zgrada [adresa], OIB [OIB zajednice suvlasnika]

Poziva: [ime i prezime, predstavnik suvlasnika / upravitelj / suvlasnici]
Mjesto: [mjesto sastanka]
Vrijeme: [datum i sat]
Način održavanja: [npr. nazočnost u prostoru zgrade]

DNEVNI RED
1. Godišnje izvješće o upravljanju i održavanju za [godina].
2. Godišnji program održavanja zajedničkih dijelova zgrade za [godina].
3. Višegodišnji program održavanja zgrade.
4. [Druge odluke]
5. Razno.

Poziv dostavljen: [pretinac / adresa / e-pošta], najmanje pet dana prije.
Poziv objavljen na oglasnoj ploči zgrade: [datum].

Kako to radi Unitify

Unitify ne zamjenjuje pisani poziv, oglasnu ploču ni zapisnik.

• Obavijesti. Aplikacija za stanare može dostaviti kopiju poziva i dnevnog reda stanarima kao dodatak zakonskom pozivu.
• Izvještavanje. Unitify hrvatskim upraviteljima daje jedno mjesto za evidenciju uplata na poseban račun zgrade, nadzor naplate i izvještavanje suvlasnika.
• Glasanje. Upravitelj može u aplikaciji pripremiti glasanje ili anketu, a prati sudjelovanje. Hrvatski zakon ne predviđa aplikaciju kao valjan kanal glasanja: zakonski elektronički put je e-pošta, na zahtjev suvlasnika, uz dokaz identiteta ili kvalificirani elektronički potpis. Unitify nema vlastiti videopoziv i ne nudi kvalificirani elektronički potpis, a glasanje u aplikaciji samo po sebi ne čini odluku pravno valjanom.

Pogledajte stranicu za Hrvatsku, cijene i kako se vodi pričuva. Ako želite vidjeti kako bi to izgledalo za vaše zgrade, zakažite razgovor.