Radi li vaš upravitelj zgrade svoj posao?

1. 1Mjesec u četiri brojaKoliko su suvlasnici uplatili, koliko je potrošeno, koliko se još duguje i kakvo je stanje na računima. Izvještaj u kojem to nije jasno navedeno teško je provjeriti.
2. 2Troškovi po kategorijama, do pojedinačnih stavkiSam ukupan iznos malo govori. Čišćenje, dizalo, komunalne usluge, popravci i naknada upravitelja trebaju biti raščlanjeni na pojedinačne stavke kako bi se vidjelo kamo je novac otišao.
3. 3Najveći troškovi na vrhuNekoliko stavki obično čini većinu troška. Kad su na vrhu, možete pitati o onima koje su važne.
4. 4Usporedba s prošlim mjesecomAko se iznos stavke udvostručio, vrijedi pitati zašto. Smanjenje neke stavke može značiti da je nešto riješeno ili da je nešto preskočeno.
5. 5Što je učinjeno i što je u tijekuTrošak je lakše procijeniti kada se vidi koji su radovi njime plaćeni i što je planirano.
6. 6Broj zahtjevaKoliko ih je stiglo, koliko je zatvoreno i koliko ih je otvoreno. Samo brojevi: bez imena i bez adresa.
7. 7Stanje na bankovnim računimaKoliko je ostalo i na kojem računu: onom za tekuće troškove ili onom za pričuvu.
8. 8Potpisani izvornici za provjeruStranica služi za čitanje. Vrijedi potpisani papir i on treba biti na jedan klik.

Ovih osam dijelova prikazuje Unitifyjeva stranica izvještaja. Što zakon traži od upravitelja zasebno je pitanje: pogledajte pravne izvore na ovoj stranici.

1. 1

   Tko odlučuje

   Odluke o upravljanju zgradom obuhvaćaju odluke o izboru i promjeni upravitelja zgrade (čl. 39. st. 3. t. 2.). Zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade (čl. 7. st. 1.), pa odlučuju vlasnici, a ne podstanari. Zakon natpolovičnu većinu definira po suvlasničkim dijelovima: to su suvlasnici koji imaju više od 50 % suvlasničkih dijelova zgrade upisanih u zemljišne knjige, a ako suvlasnički dijelovi nisu određeni, više od 50 % ukupne vrijednosne površine zgrade (čl. 4. st. 1. t. 8.). Dakle, odlučuje se prema suvlasničkim dijelovima, a ne prema broju suvlasnika. Koja se većina traži za promjenu upravitelja, ovdje ne tvrdimo: provjerite u čl. 39. zakona.

2. 2

   Sazovite sastanak

   Sastanak suvlasnika saziva predstavnik suvlasnika (čl. 37. st. 2.), a zakon navodi i druge osobe koje ga mogu sazvati (čl. 37. st. 3.); tko su, pogledajte u zakonu. Poziv mora sadržavati podatke o osobi ili osobama koje saziva sastanak, mjestu, vremenu i načinu održavanja te dnevni red (čl. 37. st. 6.). Predložite da dnevni red uključi izbor i promjenu upravitelja.

3. 3

   Novi upravitelj

   Suvlasnici su obvezni poslove upravljanja zgradom povjeriti upravitelju (čl. 47. st. 1.). Upravitelj može biti pravna ili fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti upravljanja nekretninama (čl. 49. st. 1.). Zatražite od kandidata dokaz o toj registraciji.

4. 4

   Ugovor s dosadašnjim upraviteljem

   U slučaju promjene upravitelja novi upravitelj ne može preuzeti upravljanje ako prijašnjem upravitelju nije otkazan ugovor o upravljanju, odnosno ako nije raskinut, poništen ili utvrđen ništetnim (čl. 54. st. 2.). Prije primopredaje zato provjerite što ugovor kaže o otkazu; ova stranica ne navodi rokove otkaza.

5. 5

   Ugovori iz ranijeg razdoblja

   Zakon je stupio na snagu 1. siječnja 2025. (čl. 69.), a suvlasnici su u roku od dvije godine od njegova stupanja na snagu obvezni sklopiti nove međuvlasničke ugovore i ugovore o upravljanju zgradom (čl. 61. st. 1.). Ako vaša zgrada još ima ugovor iz ranijeg razdoblja, pitajte predstavnika suvlasnika što je s novim ugovorom.

6. 6

   Ako suvlasnici ne izaberu upravitelja

   U zgradama u kojima suvlasnici nisu izabrali upravitelja na način propisan zakonom, prinudnog upravitelja u roku od šest mjeseci od saznanja imenuje rješenjem gradonačelnik odnosno općinski načelnik na čijem se području zgrada nalazi (čl. 50. st. 1.). Prijedlog za imenovanje može podnijeti svaki suvlasnik ili upravitelj kojem je prestao ugovor o upravljanju, ali samo ako suvlasnici do dana prestanka ugovora nisu imenovali novog upravitelja (čl. 50. st. 9.).

Većine i rokovi ovise i o ugovoru te dokumentima vaše zgrade. Ovo su opće informacije, a ne pravni savjet: prije otkaza ugovora obratite se odvjetniku.