Pričuva: tko plaća i kako se vodi

Pričuvu plaćaju svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, a obračunava se prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade ili prema udjelu upisanom u zemljišne knjige. Plaća se mjesečno, na poseban račun pričuve zgrade. U Hrvatskoj je pričuva jedan zajednički lonac: iz nje se plaćaju održavanje, hitni i nužni popravci, osiguranje zgrade, zajednička struja, otplata zajma, sudski troškovi, pa i naknada upravitelju i predstavniku suvlasnika.

Pravila su u Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024), koji se primjenjuje od 1. siječnja 2025.

Tko plaća i na što se obračunava

Doprinose za zajedničku pričuvu snose svi suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, ako nije drukčije određeno. Pričuva se obračunava prema vrijednosnoj površini posebnih dijelova zgrade i njihovih pripadaka, odnosno prema udjelu suvlasničkih dijelova upisanih u zemljišne knjige.

Međuvlasničkim ugovorom može se odrediti da se za pojedine poslovne prostore koji se koriste za obavljanje poslovne djelatnosti, posebne dijelove zgrade koji se koriste za kratkoročan najam i/ili najam za veći broj osoba plaća pričuva u iznosu dva puta višem od onoga koji plaćaju vlasnici stanova. To se ne primjenjuje na poslovne prostore koji imaju poseban ulaz s javno dostupne površine.

Što se plaća iz pričuve

Sredstva zajedničke pričuve koriste se za provedbu godišnjeg programa održavanja zajedničkih dijelova i višegodišnjeg programa održavanja i upravljanja zgradom, a posebice za:

• redovito održavanje, hitne i nužne popravke i poboljšice,
• osiguranje zgrade,
• naknadu za rad upravitelja zgrade i naknadu za rad predstavnika suvlasnika (tko je predstavnik suvlasnika),
• nabavu alata za čišćenje i održavanje i sitnog potrošnog materijala,
• zajedničke troškove električne energije,
• otplatu zajma za financiranje troškova redovitog održavanja,
• upravne i sudske postupke te odvjetničke troškove zastupanja.

Osiguranje zajedničkih dijelova zgrade od požara, oluje, udara groma, izljeva vode iz vodovodnih i kanalizacijskih cijevi te od odgovornosti za štetu prema trećim osobama obveza je zajednice suvlasnika, koju provodi putem upravitelja.

Koliko: odluka suvlasnika i zakonski minimum

Tko odlučuje. Visina pričuve odluka je o upravljanju zgradom i donosi se natpolovičnom većinom suvlasnika, kao i godišnji i višegodišnji program održavanja. Upravitelj prijedlog godišnjeg programa dostavlja predstavniku suvlasnika do 15. studenoga, a višegodišnjeg do 31. prosinca. Poslovi investicijskog održavanja (članak 27.) traže kvalificiranu većinu, više od 80 % suvlasničkih dijelova. Za povećanje pričuve radi nužnih popravaka iz članka 26. stavka 2. dovoljna je suglasnost suvlasnika s više od jedne trećine suvlasničkih dijelova.

Zakonski minimum. Minimalan iznos zajedničke pričuve po četvornome metru vrijednosne površine stana godišnje iznosi 0,54 % etalonske cijene građenja koju objavljuje Ministarstvo, a podatak se objavljuje u Narodnim novinama. Godišnjim programom ne može se utvrditi mjesečni iznos manji od jedne dvanaestine tog iznosa. Točan iznos u eurima ovisi o aktualnoj objavi etalonske cijene, pa ga provjerite u njoj.

Ako program nije donesen. Ako godišnji program održavanja nije donesen, suvlasnici su dužni uplaćivati sredstva u peterostrukom iznosu od iznosa zadnje usvojene pričuve, koja ne može biti manja od zakonskog minimuma. To je jak razlog da se program donese na vrijeme.

Račun i vođenje

• Poseban račun. Suvlasnici su dužni uplaćivati pričuvu mjesečno na poseban račun zajedničke pričuve, u iznosu utvrđenom godišnjim ili višegodišnjim programom.
• Račun po zgradi. Upravitelj mora otvoriti i voditi poseban račun ili račun posebne namjene za svaku zgradu i osigurati vođenje poslovanja svake zajednice suvlasnika odvojeno od svojih računa i ostalih računa kojima upravlja.
• Imovina zajednice. Imovinu zajednice suvlasnika čine sredstva položena na račun na koji se uplaćuje zajednička pričuva. Nakon osnivanja zajednice prava i obveze iz pričuve prelaze s pojedinih suvlasnika na zajednicu.
• Zaštita od stečaja. U slučaju stečaja ili ovrhe protiv upravitelja sredstva na računu zgrade nisu predmet stečajne mase i na njima se ne može provesti ovrha.
• Izvještavanje. Upravitelj do veljače izrađuje godišnje izvješće za proteklu godinu koje obvezno sadrži pregled pojedinačnih prihoda i rashoda pričuve, a na zahtjev suvlasnika u roku od 15 dana daje na uvid isprave na kojima se izvješće temelji.

Ako suvlasnik ne plati

Upravitelj mora raspoređivati i naplaćivati troškove pričuve, a o neplaćenim dospjelim obrocima obavijestiti predstavnika suvlasnika i, po potrebi, poduzeti daljnje aktivnosti radi ovrhe.

Zatezne kamate teku automatski, bez ikakve klauzule u ugovoru: referentna stopa Europske središnje banke uvećana za tri postotna poena („u ostalim odnosima“, čl. 29. st. 2. ZOO-a). Stopa se mijenja svakih šest mjeseci. Račun upravitelja sam je po sebi vjerodostojna isprava: ovrha se predlaže na temelju računa, bez prethodne presude, a dužnik dobiva platni nalog s rokom od osam dana. To funkcionira samo ako je račun ispravno sastavljen: mora navesti vjerovnika i dužnika te predmet, vrstu, opseg i vrijeme ispunjenja novčane obveze, a račun fizičkoj osobi mora sadržavati zakonsko upozorenje da neplaćanje može dovesti do ovrhe.

Kako to radi Unitify

• Obračun. Unitify primjenjuje pravilo obračuna koje postavite za zgradu: po četvornom metru, po stanu, po stanaru ili paušalno. Za pričuvu postavite pravilo po m² i unesite vrijednosnu površinu posebnih dijelova. Ako vaša zgrada obračunava prema suvlasničkim dijelovima upisanim u zemljišne knjige, unesite za svaku jedinicu fiksni iznos po jedinici izračunat iz njezina udjela (ručno postavljanje). Iznos za zgradu određujete sami, prema odluci suvlasnika i zakonskom minimumu.
• Računi i dugovanja. Računi se izdaju automatski, a uplate i stanja prate se po jedinicama, pa je stanje svake jedinice pri ruci kada treba izdati ispravan račun ili pokrenuti ovrhu.
• Plaćanje. Unitify obrađuje plaćanja preko Stripea, koji podržava Hrvatsku. HUB 3A, KEKS Pay i drugi hrvatski načini plaćanja nisu integracije Unitifyja.
• Što Unitify ne radi. Ne otvara i ne vodi poseban račun zgrade. To je obveza upravitelja kod banke.

Pogledajte stranicu za Hrvatsku i cijene. Ako želite vidjeti kako bi to izgledalo za vaše zgrade, zakažite razgovor.