Как создать ОСИ: собрание, регистрация, первые шаги

Шаг 1. Собственники выбирают форму управления. Собственники квартир и нежилых помещений обязаны выбрать одну из двух форм управления домом: непосредственное совместное управление (НСУ) или объединение собственников имущества, причём выбирать и менять форму они вправе свободно (п. 1 и 2 ст. 47 ЗРК «О жилищных отношениях»). В многоквартирных жилых домах с двумястами и более собственниками квартир и нежилых помещений переход от ОСИ к непосредственному совместному управлению допускается не ранее чем через один год со дня принятия собранием решения о выборе ОСИ формой управления (п. 2 ст. 47 ЗРК «О жилищных отношениях»). В доме, где квартир и нежилых помещений менее тридцати шести, НСУ может осуществляться без открытия текущего и сберегательного счетов и без субъекта управления; если их больше тридцати шести, собственники обязаны на основании протокола собрания привлечь субъект управления (п. 2 ст. 48 ЗРК «О жилищных отношениях»). Для одного многоквартирного дома создаётся одно ОСИ; дома на едином фундаменте либо с едиными общедомовыми инженерными системами или единым неделимым земельным участком создают одно ОСИ на всех (п. 1 и 2 ст. 49 ЗРК «О жилищных отношениях»).

Шаг 2. Кто созывает собрание и как его объявить. Собрание может быть инициировано председателем ОСИ, субъектом управления, советом дома, ревизионной комиссией (ревизором), не менее чем десятью процентами собственников квартир и нежилых помещений, не менее чем десятью процентами собственников парковочных мест и кладовок или жилищной инспекцией (п. 3 ст. 42 ЗРК «О жилищных отношениях»). У ещё не созданного ОСИ нет ни председателя, ни совета дома, поэтому для такого дома из перечня остаются собственники в количестве не менее десяти процентов, субъект управления и жилищная инспекция; это наше прочтение перечня, закон такой оговорки не делает. Инициатор за пять календарных дней до даты уведомляет собственников о формате, дате, месте и повестке: объявлением в общедоступных местах, на цифровом объекте (при наличии) или индивидуально по электронной почте либо по номеру телефона, если собственник их предоставил (п. 6 ст. 42 ЗРК «О жилищных отношениях»). Собрание проходит в явочном или в заочном формате; заочный — это письменный опрос и (или) цифровой объект (п. 2 ст. 42 ЗРК «О жилищных отношениях»). Для письменного опроса определяется инициативная группа из собственников; опрос идёт не более двух месяцев, а если квартир, нежилых помещений или парковочных мест и кладовок больше пятисот — не более трёх (п. 1 и 2 ст. 43 ЗРК «О жилищных отношениях»). Голосование через цифровой объект идёт не менее семи дней и не более двух месяцев с даты объявления собрания (п. 2 ст. 44 ЗРК «О жилищных отношениях»).

Шаг 3. Что решает собрание. Собрание правомочно принимать решение, если в нём участвуют более половины от общего числа собственников квартир и нежилых помещений (п. 8 ст. 42 ЗРК «О жилищных отношениях»). Выбор формы управления и избрание председателя ОСИ, членов совета дома и ревизионной комиссии (ревизора) — вопросы компетенции собрания (подпункты 1 и 3 пункта 5 статьи 42 ЗРК «О жилищных отношениях»). Этих вопросов нет в перечне, по которому нужно большинство от общего числа собственников, поэтому решение принимается большинством от числа проголосовавших (п. 8 ст. 42 ЗРК «О жилищных отношениях»). Для решений по подпунктам 1 и 2 пункта 5 статьи 42 ЗРК «О жилищных отношениях» (форма управления и субъект управления) собственники подтверждают право собственности на квартиру, нежилое помещение любым способом, не запрещённым законодательством Республики Казахстан (п. 2 ст. 42 ЗРК «О жилищных отношениях»); для голосования по этим вопросам через цифровой объект может быть использован цифровой объект «цифрового правительства» (п. 4 ст. 44 ЗРК «О жилищных отношениях»). Типовой устав ОСИ принимается решением собрания: в тексте устава есть место для даты собрания и номера протокола (п. 1 Типового устава ОСИ).

Шаг 4. Протокол. В протоколе собрания указываются: адрес дома, вопросы, вынесенные на голосование, дата, формат и время проведения (сроки голосования), общее число собственников квартир и нежилых помещений и собственников парковочных мест и кладовок, число и фамилии участников с номерами помещений, фамилии председателя собрания, секретаря и инициаторов, итоги голосования, принятое решение и приложение (п. 14 ст. 42 ЗРК «О жилищных отношениях»). Список проголосовавших — неотъемлемая часть протокола: он нумеруется и прошивается (п. 12 ст. 42 ЗРК «О жилищных отношениях»). Протокол подписывают председатель собрания, секретарь собрания и инициатор собрания; если инициаторы — не менее десяти процентов собственников, то не менее трёх собственников из их числа (п. 15 ст. 42 ЗРК «О жилищных отношениях»). О кворуме, подписях и электронном голосовании подробнее — на странице о протоколе собрания.

Шаг 5. Государственная регистрация. ОСИ считается созданным и приобретает права юридического лица только с момента государственной регистрации (п. 1 ст. 50 ЗРК «О жилищных отношениях»). Это юридическое лицо в форме некоммерческой организации (п. 16-6 ст. 2 ЗРК «О жилищных отношениях»), а некоммерческие организации регистрируют органы юстиции (ст. 4 Закона «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств»). В органы юстиции представляются заявление по форме, установленной Министерством юстиции, протокол собрания и квитанция или иной документ об уплате в бюджет регистрационного сбора (п. 3 ст. 50 ЗРК «О жилищных отношениях»); требовать документы и сведения сверх предусмотренных законами запрещено (ст. 6 Закона «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств»). Если собственники решили действовать на основе типового устава, представлять устав при регистрации не нужно (ст. 7 Закона «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств»). Заявление подаётся в электронном виде: регистрация юридического лица производится на основании электронного заявления, поданного посредством веб-портала «цифрового правительства» и иных объектов цифровизации, в порядке, определяемом Министерством юстиции (ст. 6 Закона «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств»). Регистрационный сбор взимается в порядке, определяемом Налоговым кодексом (ст. 10 Закона «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств»).

Срок регистрации. Для юридических лиц, не относящихся к субъектам частного предпринимательства, регистрация производится не позднее пяти рабочих дней, следующих за днём подачи заявления с приложением необходимых документов; при неполном пакете документов или недостатках срок прерывается до их устранения (ст. 9 Закона «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств»). Срок в один рабочий день, который закон называет для субъектов частного предпринимательства, к ОСИ как некоммерческой организации не относится (ст. 9 Закона «О государственной регистрации юридических лиц и учетной регистрации филиалов и представительств»).

Шаг 6. Счета и первые дела председателя. Дальше дом ведёт председатель ОСИ. Среди его обязанностей: регистрация ОСИ, формирование списка собственников, организация собрания и открытие текущего и сберегательного счетов в банках второго уровня в течение пятнадцати календарных дней (подпункты 1, 2, 4 и 10 пункта 5 статьи 51-1 ЗРК «О жилищных отношениях»; п. 1 ст. 34-2 ЗРК «О жилищных отношениях»). Из текста нормы не видно, от какого события считаются эти пятнадцать дней. Для банков участие в накоплении денег на капитальный ремонт — право, а не обязанность (п. 2 ст. 34-2 ЗРК «О жилищных отношениях»). Годовую смету и размер текущих взносов утверждает собрание, и здесь уже нужно большинство от общего числа собственников, а не от проголосовавших (подпункты 6 и 7 пункта 5 статьи 42 ЗРК «О жилищных отношениях»; п. 8 ст. 42 ЗРК «О жилищных отношениях»). Протоколы собраний хранятся у председателя ОСИ (п. 16 ст. 42 ЗРК «О жилищных отношениях»); ежемесячный отчёт собственникам и совету дома он представляет до двадцатого числа месяца, следующего за отчётным (п. 1 ст. 46 ЗРК «О жилищных отношениях»).

Сверено с текстом закона и приказов на adilet.zan.kz 2 октября 2026 года (Закон «О жилищных отношениях» — редакция 140). Закон меняется, поэтому перед решением откройте актуальную редакцию; страница не заменяет консультацию юриста.