Ответьте на вопросы, чтобы увидеть баллы.
Как выбрать или сменить управляющую компанию
Оцените каждого кандидата по одним и тем же вопросам, отправьте каждому один и тот же запрос предложений и сохраните ответы. Бесплатно, без регистрации.
Когда собственники начинают искать управляющую компанию
Чаще всего совет дома начинает поиск в одной из четырёх ситуаций. В каждой из них есть первый шаг, который можно сделать, ничего никому не пообещав.
- 1Договор подходит к концу. Прежде чем начать, найдите в своём договоре срок и период уведомления. Они покажут, сколько у вас времени.
- 2Обращения остаются без ответа или движение денег трудно проследить. Запишите три недавних случая с датами и суммами. Поиск, основанный на фактах, проще объяснить другим собственникам.
- 3Дом новый, и первую управляющую компанию выбрал застройщик. В зависимости от закона и документов дома собственники могут позднее получить право пересмотреть это решение. Прочитайте документы о передаче дома и договор, который подписал застройщик.
- 4Меняется совет дома, или собственникам нужно то, чего управляющая компания не предлагает. Сначала договоритесь, какие из восьми групп чек-листа важнее всего для вас.
Кто вправе расторгнуть договор и на каких условиях, зависит от его текста и от закона. Прочитайте и то и другое, прежде чем направлять уведомление.
Оцените кандидатов
Оцените каждого кандидата по каждому вопросу: «да» — 2 балла, «частично» — 1, «нет» — 0. Вес каждой группы указан рядом; сумма весов равна 100. Оценка помогает сравнивать кандидатов, но не заменяет внимательного чтения подписанного предложения.
Полномочия и соответствие требованиям
Обращение с деньгами
Отчётность и управление
Обслуживание и реакция
Готовность к приёму дома
Независимость
Прозрачность цены
Подтверждения
Результат
Вопросы, которые стоит задать управляющей компании
Это вопросы, по которым в чек-листе выставляются баллы, сгруппированные по тому, что они проверяют. Задавайте каждому кандидату одни и те же вопросы письменно и сохраняйте ответы.
Полномочия и соответствие требованиям
- Есть ли у компании и у человека, который будет вести ваш дом, лицензия или сертификат, которые требуются в вашей стране (если требуются), и покажут ли они вам номер?
- Застрахована ли компания на случай профессиональной ответственности и ущерба от недобросовестных действий своих сотрудников, и покажет ли она полис?
- Состоит ли она в профессиональной ассоциации с кодексом поведения, который могут прочитать собственники?
Обращение с деньгами
- Хранятся ли деньги дома на отдельном счёте на имя объединения собственников, без смешения со средствами самой компании?
- Могут ли собственники в любой момент увидеть онлайн выписку по счёту и то, кто сколько должен?
- Публикует ли она для собственников отчёт о поступлениях и расходах каждый месяц, в заранее оговорённый срок?
- Проверяет ли отчётность раз в год кто-то, кто не зависит от управляющей компании?
Отчётность и управление
- Передаёт ли она годовую смету и годовой отчёт вовремя и в виде, понятном собственнику?
- Ведёт ли она полный архив протоколов и решений, который может открыть любой собственник?
- Хранятся ли документы, протоколы и договоры в кабинете для собственников и совета дома, а не во вложениях к письмам?
- Поддерживает ли она онлайн-голосование или дистанционное участие в собраниях, если это допускает закон?
Обслуживание и реакция
- Закреплён ли за вашим домом конкретный управляющий, и говорит ли компания, сколько домов или квартир ведёт этот человек?
- Есть ли дублирующий сотрудник и канал связи в нерабочее время на случай прорыва труб, остановки лифта и отключения электричества?
- Регистрируются ли обращения с номером, и видит ли житель их статус?
- Отчитывается ли она перед советом дома каждый месяц о сроках реагирования и решения вопросов?
Готовность к приёму дома
- Примет ли она от застройщика или прежней управляющей компании общее имущество, ключи и техническую документацию по подписанному акту?
- Будет ли она вести учёт недостатков и гарантийных требований со сроками и добиваться их исполнения от подрядчика?
- Соберёт ли она и сохранит исполнительную документацию и технический паспорт дома?
- Могут ли собственники видеть, какие недостатки устраняются и на каком этапе находится их устранение?
Независимость
- Заявляет ли она письменно о любой имущественной, финансовой или родственной связи с застройщиком, продавцами квартир или теми, кто принимает решения за собственников?
- Соответствует ли срок договора требованиям закона, и могут ли собственники расторгнуть договор с соблюдением срока уведомления и без штрафа?
- Сообщает ли она о передаче работ компаниям, принадлежащим ей или застройщику?
Прозрачность цены
- Расписана ли плата по статьям, и записано ли, что в неё входит?
- Названы ли заранее дополнительные услуги и процент от стоимости крупных работ без неопределённых доплат?
- Привязано ли ежегодное повышение к названному индексу или предельному размеру, и показан ли фактический объём работ за прошлый год, чтобы предложения можно было сравнить на равных условиях?
Подтверждения
- Может ли она предоставить рекомендации клиентов из домов схожего размера и возраста и сообщить, сколько лет работает на рынке?
- Покажет ли она вживую, что на самом деле видят собственники и жители?
- Знает ли она и скажет ли вам, сколько собственников реально пользуются онлайн-оплатой и приложением?
Два вопроса в конце
- Какие из этих ответов вы внесёте в договор?
- Кому из ваших нынешних клиентов мы можем позвонить?
Шаблон запроса предложений для управляющей компании
Запрос предложений ставит всех кандидатов в равные условия. В этом шаблоне есть вопросы чек-листа, таблица платы, веса и заявление о независимости. Отправьте один и тот же файл не менее чем трём компаниям.
Почему чек-лист спрашивает о доступе онлайн
Семь вопросов касаются того, что собственники видят онлайн: выписок, документов, статуса обращения и голосования. Это не рекламный довод. Удобный онлайн-доступ снижает нагрузку на совет дома, а его отсутствие увеличивает её. Цифровые вопросы по умолчанию выключены, а при включении каждый имеет половинный вес.
Такие инструменты Unitify даёт управляющим компаниям.
Выбор управляющей компании: вопросы
У скольких компаний стоит запросить предложения?
Не меньше трёх. Так вы увидите разброс цен и поймёте, кто отвечает на трудные вопросы. Чек-лист сравнивает до трёх кандидатов рядом.
Самая низкая плата — это лучшее предложение?
Само по себе нет. Сравнивайте плату с учётом того, что в неё входит, дополнительных услуг, процента от стоимости крупных работ и ежегодного повышения. Поэтому прозрачность цены в оценке выделена в отдельную группу.
Могут ли собственники сменить управляющую компанию?
Обычно решают сами собственники, вместе, а порядок решения зависит от закона страны и от учредительных документов дома. Эта страница не говорит, кто решает в вашей стране, каким большинством и с каким уведомлением. Спросите юриста или нотариуса и прочитайте свой договор.
Нужна ли управляющей компании лицензия или регистрация?
Это зависит от страны. Попросите у каждого кандидата подтверждение любой лицензии, регистрации или членства, которые требуются в вашей стране, и проверьте его в органе, который их выдаёт.
Что происходит с ответами, которые я ввожу?
Ничего не покидает ваш браузер. Результат считается на странице и хранится только на время вкладки.
Это юридическая консультация?
Нет. Это общая информация. Законы меняются, а договор и учредительные документы имеют значение, поэтому всё, на основании чего вы действуете, пусть проверит юрист или нотариус.
Читайте дальше
Хотите, чтобы ваша управляющая компания работала так же?
Отправьте эту страницу нынешней управляющей компании или начните бесплатно с одного дома и посмотрите на всё глазами собственника.