Convenção de condomínio: o que deve conter e como alterar
A convenção determina a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições, a forma de administração, a competência das assembleias, as sanções aos condôminos e o regimento interno (Código Civil, art. 1.334). Ela é subscrita por titulares de pelo menos dois terços das frações ideais e só se altera com a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (Código Civil, arts. 1.333 e 1.351).
«Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno.»
O que ela contém. Além do que o ato de instituição do condomínio já traz (a discriminação das unidades, a fração ideal de cada uma e o fim a que se destinam, nos termos do Código Civil, art. 1.332), a convenção determina os cinco pontos da citação acima. A convenção pode ser feita por escritura pública ou por instrumento particular, e os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades são equiparados aos proprietários para esse fim, salvo disposição em contrário (Código Civil, art. 1.334, §§ 1º e 2º).
Como ela nasce e a quem obriga. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades e para quantos tenham posse ou detenção sobre elas. Para ser oponível contra terceiros, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.333).
Como ela se altera. A alteração da convenção depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, regra que vale também para a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária (Código Civil, art. 1.351). A assembleia que decide isso pode ser eletrônica, se a convenção não proibir e se voz, debate e voto forem preservados (Código Civil, art. 1.354-A).
Por que ela responde a tantas perguntas. O Código Civil deixa várias regras à convenção. A contribuição de cada condômino segue as frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (Código Civil, art. 1.336, I). Os votos são proporcionais às frações ideais, salvo disposição diversa da convenção (Código Civil, art. 1.352). A multa pelo descumprimento dos deveres de segurança, fachada e destinação é a prevista na convenção, limitada a cinco vezes o valor das contribuições mensais (Código Civil, art. 1.336, § 2º). E o síndico que o condomínio escolhe deve cumpri-la e fazê-la cumprir (Código Civil, art. 1.348, IV).
Convenção e regimento interno. O Código Civil lista o regimento interno entre os pontos que a convenção determina (Código Civil, art. 1.334, V). Regras complementares sobre assembleias eletrônicas, por exemplo, podem ser previstas no regimento interno, aprovadas por maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade (Código Civil, art. 1.354-A, § 5º).
O que a Unitify faz
A Unitify não redige, registra nem interpreta a convenção do condomínio; isso é trabalho do advogado do condomínio e da assembleia. O que ela faz é ajudar a fazer chegar aos moradores o comunicado de uma assembleia que vai alterar a convenção, pelo aplicativo do morador, e permitir enquetes para ouvir os condôminos antes da votação formal.
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