Edital de convocação de assembleia: o que a lei exige e quem convoca
O Código Civil exige que todos os condôminos sejam convocados: a assembleia não pode deliberar se algum deles não foi (Código Civil, art. 1.354). A forma de convocar e o quórum vêm da convenção (Código Civil, art. 1.334, III). Quem convoca é o síndico; um quarto dos condôminos pode convocar assembleia extraordinária (Código Civil, art. 1.355) e a anual, se o síndico não a convocar (Código Civil, art. 1.350, § 1º).
«A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.»
O que a lei exige. Além de convocar todos os condôminos (Código Civil, art. 1.354), o Código Civil remete à convenção a competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações (Código Civil, art. 1.334, III). Nos artigos do Código Civil sobre o condomínio edilício não há prazo de antecedência para a convocação nem modelo de edital: a antecedência e o conteúdo mínimo ficam com a convenção do condomínio.
Quem convoca. Convocar a assembleia dos condôminos é a primeira atribuição do síndico (Código Civil, art. 1.348, I), que convoca, anualmente, a assembleia que aprova o orçamento, as contribuições e a prestação de contas (Código Civil, art. 1.350). Assembleias extraordinárias podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (Código Civil, art. 1.355). Se o síndico não convocar a assembleia anual, um quarto dos condôminos pode fazê-lo; se a assembleia não se reunir, o juiz decide a requerimento de qualquer condômino (Código Civil, art. 1.350, §§ 1º e 2º).
Primeira e segunda convocação. Salvo quórum especial, as deliberações são tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (Código Civil, art. 1.352) e, em segunda convocação, por maioria dos votos dos presentes (Código Civil, art. 1.353). O quórum especial para alterar a convenção é de dois terços dos votos dos condôminos (Código Civil, art. 1.351).
Assembleia eletrônica: o que o edital precisa dizer. A convocação, a realização e a deliberação de qualquer modalidade de assembleia podem ser feitas por meio eletrônico, desde que a convenção não vede e que os direitos de voz, de debate e de voto sejam preservados (Código Civil, art. 1.354-A, incluído pela Lei 14.309/2022). Do instrumento de convocação deve constar que a assembleia será eletrônica, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e coleta de votos; a assembleia obedece aos preceitos de instalação, funcionamento e encerramento previstos no edital de convocação e pode ser híbrida, com condôminos presentes fisicamente e à distância no mesmo ato (Código Civil, art. 1.354-A, §§ 1º e 4º).
Ata e documentos. Na assembleia eletrônica, a ata, também eletrônica, só é lavrada depois da soma e da divulgação de todos os votos (Código Civil, art. 1.354-A, § 3º). Os documentos da ordem do dia podem ser disponibilizados em meio físico ou eletrônico (Código Civil, art. 1.354-A, § 6º), e a administração não responde por problemas de equipamento ou de conexão dos condôminos (Código Civil, art. 1.354-A, § 2º).
O que um edital costuma trazer, como boa prática e não como exigência legal: data, hora e local ou link de acesso, a ordem do dia, as instruções para votar e como consultar os documentos.
O que a Unitify faz
A Unitify ajuda a fazer o comunicado da assembleia chegar aos moradores pelo aplicativo e permite votações e enquetes. A convocação da assembleia, na forma da convenção, cabe ao síndico; um quarto dos condôminos também pode convocar (Código Civil, art. 1.355, para a extraordinária; Código Civil, art. 1.350, § 1º, para a anual, se o síndico não a convocar). A Unitify não tem videoconferência própria (a reunião a distância acontece em plataforma externa, como Zoom ou Meet) nem assinatura eletrônica qualificada, e um voto no aplicativo não torna a assembleia válida por si: ela precisa ser convocada conforme a convenção e o art. 1.354-A do Código Civil.
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