Glossário do condomínio: os termos do Código Civil que o síndico usa
Os termos que síndicos, condôminos e administradoras de condomínio encontram todo dia, com o artigo da lei em que cada regra está. As regras citadas são federais: o Código Civil, na parte do condomínio edilício, e, onde indicado, a Lei 4.591/1964, na versão compilada do Planalto. A convenção e o regimento interno de cada condomínio completam o que a lei deixa em aberto. Termos sem fonte verificada ficaram de fora. Redação conferida em outubro de 2026 no texto compilado do Planalto: a lei muda, e o glossário não substitui o advogado do condomínio.
- Síndico
- O síndico é escolhido pela assembleia, pode não ser condômino e tem mandato de até dois anos, renovável (Código Civil, art. 1.347). O Código Civil lista nove atribuições: convocar a assembleia, representar o condomínio, informar a assembleia de procedimentos judiciais ou administrativos de interesse do condomínio, cumprir a convenção, cuidar das partes comuns, elaborar o orçamento anual, cobrar contribuições e multas, prestar contas e fazer o seguro da edificação (Código Civil, art. 1.348).
- Prestação de contas
- Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas, é atribuição do síndico (Código Civil, art. 1.348, VIII), e a assembleia anual aprova a prestação de contas junto com o orçamento e as contribuições (Código Civil, art. 1.350). O Código Civil não define quais documentos a compõem: isso fica com a convenção, o regimento interno e a assembleia.
- Fundo de reserva
- Os artigos do Código Civil sobre o condomínio edilício não fixam percentual nem valor mínimo de fundo de reserva; a convenção determina a quota e o modo de pagamento das contribuições (Código Civil, art. 1.334, I). A Lei 4.591/1964 diz que a convenção deverá conter a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva (Lei 4.591/1964, art. 9º, § 3º, alínea j, na versão compilada do Planalto, que o Código Civil não revogou expressamente).
- Edital de convocação
- A assembleia não pode deliberar se todos os condôminos não forem convocados (Código Civil, art. 1.354). A convenção determina a competência das assembleias, a forma de convocação e o quórum (Código Civil, art. 1.334, III). Na assembleia eletrônica, o instrumento de convocação deve dizer que ela será eletrônica e trazer as instruções de acesso, manifestação e coleta de votos (Código Civil, art. 1.354-A, § 1º).
- Convenção de condomínio
- A convenção determina a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições, a forma de administração, a competência das assembleias, as sanções e o regimento interno (Código Civil, art. 1.334). É subscrita por titulares de pelo menos dois terços das frações ideais (Código Civil, art. 1.333) e só se altera com a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (Código Civil, art. 1.351).
- Taxa condominial
- O Código Civil não usa a expressão «taxa condominial» nos artigos do condomínio edilício; fala em contribuição para as despesas do condomínio, na proporção das frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (Código Civil, art. 1.336, I). Quem não paga fica sujeito a correção monetária, juros moratórios e multa de até 2% sobre o débito (Código Civil, art. 1.336, § 1º).
- Conselho fiscal
- Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros eleitos pela assembleia por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico (Código Civil, art. 1.356). Quem aprova a prestação de contas é a assembleia (Código Civil, art. 1.350).
- Inadimplência condominial
- O Código Civil não usa a palavra «inadimplência» nos artigos do condomínio edilício; trata do condômino que não paga a sua contribuição e o sujeita à correção monetária, aos juros moratórios e à multa de até 2% sobre o débito (Código Civil, art. 1.336, § 1º). A cobrança das contribuições e das multas é atribuição do síndico (Código Civil, art. 1.348, VII).
- Condômino: direitos e deveres
- Entre os direitos do condômino estão usar, fruir e dispor livremente da sua unidade, usar as partes comuns conforme a sua destinação e votar nas deliberações da assembleia e delas participar, «estando quite» (Código Civil, art. 1.335). Entre os deveres, contribuir para as despesas, não realizar obras que comprometam a segurança, não alterar a forma e a cor da fachada e dar à unidade a destinação da edificação (Código Civil, art. 1.336).
- Fração ideal
- O ato que institui o condomínio edilício determina a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e às partes comuns (Código Civil, art. 1.332, II). A contribuição de cada condômino acompanha as frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (Código Civil, art. 1.336, I), e os votos são proporcionais a elas, salvo disposição diversa da convenção (Código Civil, art. 1.352).
- Orçamento anual
- Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano é atribuição do síndico (Código Civil, art. 1.348, VI). A assembleia anual aprova o orçamento das despesas e as contribuições dos condôminos (Código Civil, art. 1.350).
- Regimento interno
- O regimento interno é um dos pontos que a convenção determina (Código Civil, art. 1.334, V). Regras complementares sobre assembleias eletrônicas podem ser previstas nele e definidas por maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade (Código Civil, art. 1.354-A, § 5º). A assembleia anual pode alterá-lo (Código Civil, art. 1.350).
- Quórum da assembleia
- Salvo quórum especial, as deliberações são tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (Código Civil, art. 1.352) e, em segunda convocação, por maioria dos votos dos presentes (Código Civil, art. 1.353). Alterar a convenção exige dois terços dos votos dos condôminos (Código Civil, art. 1.351).
- Assembleia extraordinária
- Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (Código Civil, art. 1.355). Convocar assembleia extraordinária é um caminho previsto no Código Civil para tratar de um assunto fora do ciclo da assembleia anual, como exigir contas fora de época.
- Assembleia eletrônica
- A convocação, a realização e a deliberação de qualquer modalidade de assembleia podem ocorrer de forma eletrônica, desde que a convenção não vede e que os direitos de voz, de debate e de voto sejam preservados (Código Civil, art. 1.354-A, incluído pela Lei 14.309/2022). A assembleia pode ser híbrida, com condôminos presentes fisicamente e à distância no mesmo ato (Código Civil, art. 1.354-A, § 4º).
- Destituição do síndico
- A assembleia, especialmente convocada, pode destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, pelo voto da maioria absoluta de seus membros (Código Civil, art. 1.349).
- Multa por descumprimento de deveres
- Quem descumpre os deveres de não comprometer a segurança, não alterar a fachada e dar a destinação da edificação paga a multa prevista na convenção, que não pode passar de cinco vezes o valor das contribuições mensais (Código Civil, art. 1.336, § 2º). O condômino ou possuidor que não cumpre reiteradamente seus deveres pode ser constrangido, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, a pagar multa de até o quíntuplo da contribuição. Quem, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores pode ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo da contribuição, até ulterior deliberação da assembleia (Código Civil, art. 1.337). A multa pelo atraso no pagamento da contribuição é a do art. 1.336, § 1º, do Código Civil (até 2% sobre o débito).
