Fundo de reserva do condomínio: é obrigatório e quanto cobrar?
Os artigos do Código Civil sobre o condomínio edilício não fixam percentual nem valor mínimo de fundo de reserva: a convenção determina a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições (Código Civil, art. 1.334, I). A Lei 4.591/1964 diz que a convenção deverá conter a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva (Lei 4.591/1964, art. 9º, § 3º, alínea j, na versão compilada do Planalto, que o Código Civil não revogou expressamente).
«Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; […]»
O que os textos dizem. Além da regra acima, o Código Civil manda o condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (Código Civil, art. 1.336, I). O Código também faz referência ao «fundo de reserva do condomínio edilício» ao tratar do regimento interno da multipropriedade (Código Civil, art. 1.358-Q, VII), sem fixar percentual. A Lei 4.591/1964, que o Código Civil não revogou expressamente (Código Civil, art. 2.045), traz a regra citada na abertura; até que ponto ela vale ao lado do Código é questão para o advogado do condomínio.
Quanto cobrar. Nem o Código Civil nem a Lei 4.591/1964, na versão compilada do Planalto, fixam percentual ou valor mínimo. Um número que circule como «o percentual da lei» não vem desses textos. O valor sai da convenção e do orçamento: o síndico elabora o orçamento da receita e da despesa de cada ano e a assembleia anual aprova o orçamento e as contribuições (Código Civil, arts. 1.348 e 1.350).
Quem decide o uso. O Código Civil não traz uma lista de usos permitidos do fundo. O síndico deve cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia (Código Civil, art. 1.348, IV), e é a assembleia que aprova o orçamento e as contribuições (Código Civil, art. 1.350). Para saber se o fundo só pode pagar certo tipo de despesa ou se toda retirada precisa de assembleia, o ponto de partida é a convenção.
A regra do Código Civil sobre obras. Não é uma regra do fundo, mas ajuda a entender quem autoriza gastos: obras ou reparações necessárias podem ser feitas pelo síndico sem autorização; se forem urgentes e de despesa excessiva, ele dá ciência à assembleia, que deve ser convocada imediatamente; se forem de despesa excessiva e não urgentes, só podem ser feitas após autorização da assembleia especialmente convocada (Código Civil, art. 1.341, §§ 1º a 3º). O Código não diz que o fundo é a fonte do pagamento.
Mudar a regra. Alterar a convenção depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos (Código Civil, art. 1.351). Uma cláusula que costuma evitar discussão, como boa prática e não como exigência legal, responde a quatro perguntas: para que serve o fundo, como se forma, quem autoriza a retirada e como se recompõe o saldo.
Na prestação de contas. A lei não define o conteúdo da prestação de contas, mas mostrar o fundo em separado, com saldo inicial, contribuição do período, retiradas com o motivo e saldo final, ajuda a reduzir a desconfiança sobre o dinheiro que «parece parado».
O que a Unitify faz
A Unitify não faz a contabilidade do condomínio nem define o valor do fundo. No Easybilly, a taxa condominial e a contribuição ao fundo de reserva podem entrar como linhas separadas, e cada cobrança e cada pagamento ficam no registro do apartamento, com o saldo em aberto à vista do síndico. Pagamentos recebidos fora do app entram por importação de planilha e são conciliados com as unidades.
Veja o Easybilly, a cobrança do condomínio (página em inglês)
