Convenção de condomínio: conteúdo e aprovação

A convenção é o documento que dá forma ao condomínio edilício: diz como se paga a conta, quem administra, como as assembleias decidem e o que acontece com quem descumpre as regras. Este texto explica o que o Código Civil diz nos arts. 1.332 a 1.334 e 1.351, e só isso. Não é aconselhamento jurídico: o que vale para o seu condomínio é o texto da convenção registrada, e o advogado do condomínio deve conferir qualquer minuta antes de ela ser usada.

O que a convenção é

O condomínio edilício é instituído por ato entre vivos ou por testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Desse ato devem constar, além do que dispuser lei especial, a discriminação e a individualização das unidades de propriedade exclusiva e das partes comuns, a fração ideal atribuída a cada unidade e o fim a que as unidades se destinam (art. 1.332).

A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção (art. 1.333). Ou seja, ela obriga também quem tem a posse ou a detenção da unidade, e não só quem a subscreveu.

O que a convenção contém

Além das cláusulas do art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, o art. 1.334 diz que a convenção determinará:

1. A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (inciso I).
2. A forma de administração (inciso II).
3. A competência das assembleias, a forma de sua convocação e o quórum exigido para as deliberações (inciso III).
4. As sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores (inciso IV).
5. O regimento interno (inciso V).

O que mais entra na convenção é com os interessados: o próprio artigo deixa espaço para as cláusulas que eles "houverem por bem estipular".

Como ela é aprovada e alterada

• Constituição. A convenção que constitui o condomínio é subscrita por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais (art. 1.333).
• Forma. Pode ser feita por escritura pública ou por instrumento particular (art. 1.334, § 1º).
• Quem conta como proprietário. Para os fins do art. 1.334, são equiparados aos proprietários, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas (art. 1.334, § 2º). Isso costuma importar em empreendimentos vendidos na planta.
• Registro. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único).
• Alteração. Depende da aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária (art. 1.351).

O que esses artigos não dizem

Os artigos que lemos não trazem um texto modelo de convenção, uma lista obrigatória de capítulos nem um tamanho mínimo. O que o seu condomínio decidiu, além dos pontos do art. 1.334, está na convenção registrada dele e em mais nenhum lugar. Se você precisa de um dado concreto (quórum, sanção, horário), o caminho é abrir a convenção, não procurar uma resposta pronta.

Convenção e regimento interno: a diferença

Convenção:

• É o ato que constitui o condomínio e determina os pontos do art. 1.334, I a V.
• É subscrita por titulares de pelo menos 2/3 das frações ideais (art. 1.333).
• É alterada com 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351).
• Precisa ser registrada para valer contra terceiros (art. 1.333, parágrafo único).

Regimento interno:

• É um dos pontos que a convenção determina (art. 1.334, V).
• Os artigos citados aqui não trazem um quórum próprio para aprová-lo nem para alterá-lo, nem tratam do registro dele: confira a sua convenção.
• Na prática, trata das rotinas do dia a dia: horários, uso das áreas comuns, mudanças, animais, garagem.

O último item da lista do regimento descreve a prática comum, não um texto do Código. E se uma regra do regimento parecer conflitar com a convenção, leve a dúvida ao advogado do condomínio: os artigos que citamos aqui não resolvem esse conflito. Para uma estrutura de regimento pronta para imprimir, veja o regimento interno de condomínio: modelo.

Roteiro de estrutura de uma convenção (modelo)

Um roteiro para organizar a conversa com o advogado, não um texto pronto. Cada linha traz a origem: o artigo do Código Civil que a exige ou "cláusula usual, não listada no art. 1.334", quando é prática comum sem previsão nesse artigo.

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO: ROTEIRO DE ESTRUTURA
[Roteiro de apoio. A convenção é redigida e conferida pelo advogado do
condomínio. Não é um modelo oficial.]

1. IDENTIFICAÇÃO
   Denominação: [____]   Endereço: [____]   Registro do imóvel: [____]
   [cláusula usual, não listada no art. 1.334]

2. ATO DE INSTITUIÇÃO                                          [art. 1.332]
   2.1 Discriminação e individualização das unidades de propriedade
       exclusiva e das partes comuns: [____]
   2.2 Fração ideal de cada unidade, relativamente ao terreno e às
       partes comuns: [tabela em anexo]
   2.3 Fim a que as unidades se destinam: [residencial / comercial / misto]

3. CONTRIBUIÇÕES                                         [art. 1.334, I]
   3.1 Quota proporcional de cada condômino: [critério: ____]
   3.2 Modo de pagamento das despesas ordinárias: [____]
   3.3 Modo de pagamento das despesas extraordinárias: [____]

4. ADMINISTRAÇÃO                                        [art. 1.334, II]
   Forma de administração: [síndico / administradora / outra: ____]

5. ASSEMBLEIAS                                         [art. 1.334, III]
   5.1 Competência das assembleias: [____]
   5.2 Forma de convocação: [____]
   5.3 Quórum exigido para as deliberações: [____]

6. SANÇÕES                                              [art. 1.334, IV]
   Sanções a que estão sujeitos condôminos e possuidores: [____]

7. REGIMENTO INTERNO                                     [art. 1.334, V]
   O regimento interno é: [anexo à convenção / documento próprio: ____]

8. OUTRAS CLÁUSULAS                              [art. 1.334, caput]
   Cláusulas que os interessados houverem por bem estipular: [____]

9. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO                                    [art. 1.351]
   Remissão ao art. 1.351 (aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos) e
   a qualquer exigência adicional da convenção: [____]

10. SUBSCRIÇÃO E REGISTRO                                   [art. 1.333]
    Subscrição pelos titulares de no mínimo 2/3 das frações ideais.
    Forma: [escritura pública / instrumento particular: art. 1.334, § 1º]
    Registro no Cartório de Registro de Imóveis: [data e número]

Local e data: ____________________
Assinaturas dos titulares das unidades: [lista em anexo]

Onde achar a convenção do seu condomínio

Peça a cópia à administração ou ao síndico e confira se é a versão registrada, com as alterações aprovadas. O Código diz que, para valer contra terceiros, a convenção deve estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único): é nessa versão que você deve confiar, não em uma cópia sem data.

Como a Unitify ajuda, e o que ela não faz

A Unitify não redige, não confere nem registra a convenção. O que ela resolve é o acesso do morador ao documento e à decisão:

• No site do condomínio, a convenção, o regimento e outros documentos da administradora ficam na página do prédio, e o que você publica uma vez na Unitify chega ao morador no app e aparece no site.
• Os comunicados, como o aviso de uma assembleia que vai tratar de alterar a convenção, chegam aos moradores no aplicativo do morador, por e-mail e no site do prédio, com confirmação de leitura.
• Nas votações e enquetes, a ferramenta registra os votos; se isso torna uma deliberação válida depende da lei e da convenção do condomínio, e a Unitify não oferece assinatura eletrônica qualificada.

Veja a página do Brasil, os preços ou agende uma demonstração. O verbete do glossário sobre convenção de condomínio resume os mesmos artigos, e o que o síndico faz com ela está em síndico: deveres e obrigações.