Assembleia de condóminos em Portugal: convocatória, maiorias e assembleia online
Em Portugal, a assembleia de condóminos reúne na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para aprovar as contas do ano anterior e o orçamento do ano (Código Civil, art. 1431.º, n.º 1). A convocatória é feita por carta registada enviada com 10 dias de antecedência, ou por aviso com recibo de receção assinado pelos condóminos (Código Civil, art. 1432.º, n.º 1).
«A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos.»
Quando reúne. A reunião anual é na primeira quinzena de janeiro; pode realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre se o regulamento do condomínio o contemplar ou se a assembleia o aprovar por maioria (Código Civil, art. 1431.º, n.os 1 e 4). A assembleia reúne também quando for convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido (Código Civil, art. 1431.º, n.º 2). Os condóminos podem fazer-se representar por procurador (Código Civil, art. 1431.º, n.º 3).
Como se convoca. O Código Civil prevê a carta registada com 10 dias de antecedência, o aviso convocatório com a mesma antecedência e recibo de receção assinado, e o correio eletrónico para os condóminos que o tenham pedido numa assembleia anterior, com o pedido e o endereço lavrados em ata e recibo de receção enviado pelo mesmo meio (Código Civil, art. 1432.º, n.os 1, 2 e 3). A convocatória indica o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos, e informa sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade (Código Civil, art. 1432.º, n.º 4). Os condóminos não residentes devem comunicar por escrito ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante (Código Civil, art. 1432.º, n.º 12).
Votos e maiorias. Cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem fixada no título constitutivo (Código Civil, art. 1430.º, n.º 2). As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (Código Civil, art. 1432.º, n.º 5). O texto fala em «maioria dos votos representativos do capital investido» e não usa a palavra «quórum». Há maiorias reforçadas: a maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio para as inovações (Código Civil, art. 1425.º, n.º 1), e dois terços do valor total do prédio para obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (Código Civil, art. 1422.º, n.º 3) e para alterar o uso de uma fração quando o título constitutivo é omisso, salvo a alteração para habitação (Código Civil, art. 1422.º, n.º 4).
Se não houver número suficiente. Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e a convocatória não tiver fixado outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, à mesma hora e no mesmo local, e a assembleia pode então deliberar por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (Código Civil, art. 1432.º, n.º 6). Se estiverem reunidas as condições para garantir a presença no próprio dia de condóminos que representem um quarto do valor total, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local (Código Civil, art. 1432.º, n.º 7).
Deliberações por unanimidade. As deliberações que careçam de unanimidade podem ser aprovadas pela unanimidade dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos dois terços do capital investido, sob condição de aprovação pelos condóminos ausentes. As deliberações têm de ser comunicadas aos condóminos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou, para os condóminos que o tenham pedido em assembleia anterior, por correio eletrónico, com recibo de receção pelo mesmo meio. Os condóminos têm 90 dias após a receção da carta para comunicar por escrito o seu assentimento ou a sua discordância, e o silêncio é considerado aprovação da deliberação comunicada (Código Civil, art. 1432.º, n.os 2, 3, 8, 9, 10 e 11).
Assembleia online. Sempre que a administração do condomínio o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. Se um condómino não tiver, fundamentadamente, condições para participar à distância e o tiver comunicado à administração, esta deve assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar por esses meios (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º-A, n.os 1 e 2). A regra está em vigor desde 10 de abril de 2022 (Lei n.º 8/2022, art. 9.º). A convocatória e a ata continuam sujeitas às regras descritas nesta página e na página da ata.
O que a Unitify faz
A Unitify ajuda a fazer chegar o aviso da assembleia aos condóminos pela aplicação e permite criar votações e sondagens. A convocatória da assembleia segue o Código Civil, art. 1432.º, e continua a ser feita pelo administrador nos meios que a lei prevê. A Unitify não tem videoconferência própria (a reunião à distância faz-se numa plataforma externa, como o Zoom ou o Meet) nem assinatura eletrónica qualificada, e um voto na aplicação não torna a assembleia válida por si.
Ver as votações da Unitify (texto em português do Brasil)