Venda de fração em Portugal: a declaração de encargos e dívidas do condomínio
Em Portugal, o condómino que vende a sua fração requer ao administrador uma declaração escrita com o montante de todos os encargos de condomínio em vigor e das dívidas existentes, e o administrador emite-a no prazo máximo de 10 dias (Código Civil, art. 1424.º-A, n.os 1 e 2). Em regra, é um documento obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de venda.
«A declaração referida no número anterior é emitida pelo administrador no prazo máximo de 10 dias a contar do respetivo requerimento e constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa, salvo o disposto no número seguinte.»
O que se pede. O condómino requer ao administrador uma declaração escrita da qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativamente à sua fração, com especificação da sua natureza, montantes e prazos de pagamento, bem como, se existirem, as dívidas, com a respetiva natureza, montantes e datas de constituição e vencimento (Código Civil, art. 1424.º-A, n.º 1). Emitir esta declaração é também uma das funções do administrador (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea q).
Quem responde pelas dívidas. A responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que as mesmas deveriam ter sido liquidadas, salvo se o adquirente declarar expressamente, na escritura ou no documento particular autenticado, que prescinde da declaração do administrador e aceita a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio (Código Civil, art. 1424.º-A, n.º 3).
Encargos futuros. Os montantes que constituam encargos do condomínio, independentemente da sua natureza, que se vençam em data posterior à transmissão da fração são da responsabilidade do novo proprietário (Código Civil, art. 1424.º-A, n.º 4).
Avisar o administrador da venda. A alienação deve ser comunicada ao administrador pelo condómino vendedor, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da venda, com o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário; se não o fizer, o vendedor responde pelas despesas de identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vençam após a venda (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 3.º, n.os 3 e 4).
Desde quando. Esta declaração foi introduzida pela Lei n.º 8/2022, que entrou em vigor 90 dias após a publicação (Lei n.º 8/2022, art. 9.º), ou seja, em 10 de abril de 2022.
O que a Unitify faz
A declaração é emitida pelo administrador: a Unitify não emite a declaração nem a substitui. No Easybilly, o registo das quotas e dos pagamentos de cada fração mantém à vista de quem administra os encargos em vigor e o saldo em aberto da fração, o que ajuda a preparar a declaração.
Ver o Easybilly, a cobrança do condomínio da Unitify (página em inglês)