Administrador do condomínio em Portugal: quem o elege, o que faz e por quanto tempo
Em Portugal, o administrador do condomínio é eleito e exonerado pela assembleia de condóminos (Código Civil, art. 1435.º, n.º 1). O cargo é remunerável, pode ser desempenhado por um condómino ou por terceiro e dura, salvo disposição em contrário, um ano, renovável (Código Civil, art. 1435.º, n.º 4). As funções estão enumeradas no Código Civil, art. 1436.º, n.º 1.
«O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro; o período de funções é, salvo disposição em contrário, de um ano, renovável.»
Quem o escolhe. A administração das partes comuns compete à assembleia dos condóminos e a um administrador (Código Civil, art. 1430.º, n.º 1). O administrador é eleito e exonerado pela assembleia e mantém-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor (Código Civil, art. 1435.º, n.os 1 e 5). «Remunerável» quer dizer que o cargo pode ser pago: o Código Civil não fixa o valor nem obriga a pagá-lo.
Sem administrador eleito. Se a assembleia não eleger administrador, é este nomeado pelo tribunal a requerimento de qualquer condómino (Código Civil, art. 1435.º, n.º 2). Enquanto não houver administrador eleito nem nomeado, as funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino tiver manifestado vontade de exercer o cargo e a tiver comunicado aos demais (Código Civil, art. 1435.º-A, n.º 1). O tribunal também pode exonerar o administrador, a requerimento de qualquer condómino, quando se mostre que praticou irregularidades ou agiu com negligência (Código Civil, art. 1435.º, n.º 3).
O que a lei lhe manda fazer. Para além de outras funções atribuídas pela assembleia, o Código Civil enumera 17: convocar a assembleia; elaborar o orçamento anual de receitas e despesas; verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio e do fundo comum de reserva; cobrar as receitas e efetuar as despesas comuns; exigir dos condóminos a sua quota-parte, incluindo os juros legais e as sanções pecuniárias; executar as deliberações da assembleia que não tenham sido impugnadas, no prazo máximo de 15 dias úteis ou no prazo que a assembleia fixar, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada; prestar contas à assembleia; guardar os documentos do condomínio; emitir, no prazo máximo de 10 dias, a declaração de dívida do condómino; e intervir nas situações de urgência, convocando de imediato assembleia extraordinária para ratificar a sua atuação (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1).
Orçamentos e responsabilidade. Para obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, desde que o regulamento do condomínio ou a assembleia não disponha de forma diferente (Código Civil, art. 1436.º, n.º 2). O administrador que não cumprir as suas funções é civilmente responsável pela omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável (Código Civil, art. 1436.º, n.º 3).
Representação e recurso. O condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador (Código Civil, art. 1437.º, n.º 1). Dos atos do administrador cabe recurso para a assembleia, que pode ser convocada pelo condómino recorrente (Código Civil, art. 1438.º). À entrada do prédio deve estar afixada a identificação do administrador em exercício (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 3.º, n.º 1), e o administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 2.º, n.º 2).
O que a Unitify faz
A Unitify não substitui o administrador nem as suas obrigações legais. Dá ao administrador e à empresa de administração de condomínios uma aplicação para moradores onde os condóminos recebem comunicados e abrem pedidos de manutenção, com o histórico de cada pedido à vista de quem administra. A convocatória da assembleia continua a seguir o Código Civil, art. 1432.º: um aviso na aplicação não a substitui.
Ver a aplicação para moradores da Unitify (texto em português do Brasil)