Quotas de condomínio em Portugal: quem paga as despesas comuns e em que proporção
Em Portugal, as despesas de conservação e fruição das partes comuns e dos serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações, salvo disposição em contrário (Código Civil, art. 1424.º, n.º 1). Paga quem é proprietário da fração no momento da respetiva deliberação. Na venda da fração, os encargos que se vençam depois da transmissão são do novo proprietário (Código Civil, art. 1424.º-A, n.º 4).
«Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.»
A palavra «quota». «Quotas de condomínio» é o termo de uso corrente. A lei fala em quota-parte nas despesas aprovadas (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea f) e em contribuições a pagar ao condomínio (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 1).
Em que proporção. O valor relativo de cada fração é o fixado no título constitutivo, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (Código Civil, art. 1418.º, n.º 1). É por esse valor que se repartem as despesas comuns, salvo disposição em contrário (Código Civil, art. 1424.º, n.º 1).
Exceções. Os serviços de interesse comum podem ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, mediante disposição do regulamento do condomínio aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total do prédio, desde que especificados e justificados os critérios que determinam a sua imputação (Código Civil, art. 1424.º, n.º 2). As despesas das partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo dos que delas se servem (Código Civil, art. 1424.º, n.º 3). Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas (Código Civil, art. 1424.º, n.º 4).
Orçamento, cobrança e contas. O administrador elabora o orçamento anual, cobra as receitas, efetua as despesas comuns e presta contas à assembleia (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1), e a assembleia aprova as contas do último ano e o orçamento do ano na reunião de janeiro (Código Civil, art. 1431.º, n.º 1). A ata que delibera as contribuições menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 1). Os artigos citados não impõem um formato para o orçamento ou para as contas.
Não se foge às despesas. Nenhum condómino pode renunciar à parte comum como meio de se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição (Código Civil, art. 1420.º, n.º 2). Quem não paga a sua quota-parte pode ser acionado: a ata que reúna os requisitos legais é título executivo (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 2), e cada condómino contribui ainda para o fundo comum de reserva com, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 2).
O que a Unitify faz
A Unitify não faz a contabilidade do condomínio nem fixa o valor das quotas. No Easybilly, a quota de cada fração e cada pagamento ficam no registo da fração, com o saldo em aberto à vista de quem administra. Os pagamentos recebidos fora da aplicação entram por importação de uma folha de cálculo e são conciliados com as frações.
Ver o Easybilly, a cobrança do condomínio da Unitify (página em inglês)