Glossário do condomínio em Portugal: os termos da propriedade horizontal
Os termos que administradores, condóminos e empresas de administração de condomínios encontram todos os dias em Portugal, com o artigo da lei em que cada regra está. As regras citadas são as do Código Civil, no capítulo da propriedade horizontal, e do Decreto-Lei n.º 268/94, na versão em vigor em outubro de 2026, e aplicam-se aos condomínios em propriedade horizontal. O título constitutivo e o regulamento de cada condomínio completam o que a lei deixa em aberto, e há leis especiais e regras municipais, por exemplo sobre obras, que este glossário não cobre. A lei muda, e o glossário não substitui o advogado do condomínio.
- Propriedade horizontal
- As frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal (Código Civil, art. 1414.º). A propriedade horizontal pode ser constituída por negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa ou decisão judicial proferida em ação de divisão de coisa comum ou em processo de inventário (Código Civil, art. 1417.º, n.º 1). O regime pode aplicar-se, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si por partes comuns (Código Civil, art. 1438.º-A).
- Condómino
- Cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. O conjunto dos dois direitos é incindível: nenhum deles pode ser alienado separadamente, nem é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação ou fruição (Código Civil, art. 1420.º, n.os 1 e 2). Os condóminos devem informar o administrador do seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 3.º, n.º 2).
- Fração autónoma
- Só podem ser objeto de propriedade horizontal as frações autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública (Código Civil, art. 1415.º). No título constitutivo, as partes do edifício correspondentes às várias frações ficam individualizadas e é fixado o valor relativo de cada fração (Código Civil, art. 1418.º, n.º 1).
- Título constitutivo
- No título constitutivo especificam-se as partes do edifício correspondentes às várias frações e fixa-se o valor relativo de cada uma, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. Pode conter ainda o fim de cada fração ou parte comum, o regulamento do condomínio e o compromisso arbitral (Código Civil, art. 1418.º, n.os 1 e 2). Salvo os casos previstos na lei, modifica-se por escritura pública ou documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos (Código Civil, art. 1419.º, n.º 1); a alteração do uso de uma fração para habitação, por exemplo, não carece de autorização dos restantes condóminos (Código Civil, art. 1422.º-B, n.º 1).
- Permilagem
- O título constitutivo fixa o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (Código Civil, art. 1418.º, n.º 1). Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na percentagem ou permilagem (Código Civil, art. 1430.º, n.º 2), e as despesas das partes comuns são pagas em proporção do valor das frações (Código Civil, art. 1424.º, n.º 1).
- Partes comuns
- São comuns o solo e a estrutura do prédio, o telhado ou os terraços de cobertura, as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos e as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás e comunicações (Código Civil, art. 1421.º, n.º 1). Presumem-se ainda comuns os pátios e jardins anexos, os ascensores, as garagens e outros lugares de estacionamento e, em geral, as coisas não afetadas ao uso exclusivo de um condómino (Código Civil, art. 1421.º, n.º 2). O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns (Código Civil, art. 1421.º, n.º 3).
- Regulamento do condomínio
- Havendo mais de quatro condóminos e caso não faça parte do título constitutivo, deve ser elaborado um regulamento do condomínio, que disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns; a sua feitura compete à assembleia de condóminos ou, se esta o não houver elaborado, ao administrador (Código Civil, art. 1429.º-A, n.os 1 e 2). O administrador deve facultar cópia do regulamento aos terceiros titulares de direitos relativos às frações (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 9.º).
- Administrador do condomínio
- O administrador é eleito e exonerado pela assembleia (Código Civil, art. 1435.º, n.º 1). O cargo é remunerável, pode ser desempenhado por um condómino ou por terceiro e dura, salvo disposição em contrário, um ano, renovável (Código Civil, art. 1435.º, n.º 4). Entre as suas funções estão convocar a assembleia, elaborar o orçamento anual, cobrar as receitas, prestar contas e emitir a declaração de dívida do condómino no prazo máximo de 10 dias (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1).
- Assembleia de condóminos
- A assembleia reúne-se na primeira quinzena de janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento das despesas do ano (Código Civil, art. 1431.º, n.º 1), ou, excecionalmente, no primeiro trimestre, se o regulamento do condomínio o contemplar ou a assembleia o aprovar por maioria (Código Civil, art. 1431.º, n.º 4). Reúne também quando for convocada pelo administrador ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido (Código Civil, art. 1431.º, n.º 2). As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (Código Civil, art. 1432.º, n.º 5).
- Convocatória
- A assembleia é convocada por carta registada enviada com 10 dias de antecedência, ou por aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos (Código Civil, art. 1432.º, n.º 1). A convocatória é feita por correio eletrónico para os condóminos que o tenham pedido numa assembleia anterior, com o pedido e o endereço lavrados em ata (Código Civil, art. 1432.º, n.º 2). Indica o dia, a hora, o local e a ordem de trabalhos (Código Civil, art. 1432.º, n.º 4).
- Ata da assembleia
- São obrigatoriamente lavradas atas das assembleias de condóminos, redigidas e assinadas por quem tenha presidido e subscritas por todos os condóminos presentes (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 1). A eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente de estar assinada pelos condóminos (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 3). As deliberações consignadas em ata vinculam os condóminos e os terceiros titulares de direitos relativos às frações (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 4).
- Assembleia online
- Sempre que a administração do condomínio assim o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência. Se um condómino não tiver, fundamentadamente, condições para participar à distância e o tiver comunicado à administração, compete a esta assegurar-lhe os meios necessários, sob pena de a assembleia não poder ter lugar por esses meios (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º-A, n.os 1 e 2). A regra está em vigor desde 10 de abril de 2022 (Lei n.º 8/2022, art. 9.º).
- Quotas de condomínio
- As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, e são pagas em proporção do valor das suas frações (Código Civil, art. 1424.º, n.º 1). «Quota de condomínio» é o termo de uso corrente; a lei fala em quota-parte nas despesas aprovadas (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea f).
- Fundo comum de reserva
- É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios. Cada condómino contribui com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10 % da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.os 1 e 2). O fundo é depositado em instituição bancária e administrado pela assembleia de condóminos (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.º 4).
- Quotas em atraso
- A ata da assembleia que tiver deliberado o montante das contribuições menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento; essa ata constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.os 1 e 2). O administrador deve instaurar a ação judicial no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.os 4 e 5).
- Declaração de dívidas
- O condómino que vende a fração requer ao administrador a emissão de uma declaração escrita com o montante de todos os encargos de condomínio em vigor e, se existirem, das dívidas, que o administrador emite no prazo máximo de 10 dias (Código Civil, art. 1424.º-A, n.os 1 e 2). Os encargos que se vençam depois da transmissão da fração são da responsabilidade do novo proprietário (Código Civil, art. 1424.º-A, n.º 4).
- Obras e inovações
- As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio (Código Civil, art. 1425.º, n.º 1). Havendo pelo menos oito frações autónomas, a colocação de ascensores e a instalação de gás canalizado dependem da maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total (Código Civil, art. 1425.º, n.º 2). Desde 1 de julho de 2026, a instalação de unidades de produção para autoconsumo a partir de fontes renováveis (UPAC), havendo pelo menos duas frações, depende de maioria simples dos condóminos (Código Civil, art. 1425.º, n.º 3).
- Reparações urgentes
- As reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer condómino. São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas (Código Civil, art. 1427.º, n.os 1 e 2). O administrador intervém nas situações de urgência e convoca de imediato assembleia extraordinária para ratificar a sua atuação (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea r).
- Seguro contra incêndio
- É obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, quer quanto às frações autónomas, quer relativamente às partes comuns (Código Civil, art. 1429.º, n.º 1). A atualização do seguro é anual e compete à assembleia deliberar o montante de cada atualização; se não o aprovar, o administrador atualiza o seguro de acordo com o índice publicado trimestralmente pelo Instituto de Seguros de Portugal (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 5.º, n.os 1, 2 e 3).
- Impugnação das deliberações
- As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado (Código Civil, art. 1433.º, n.º 1). Em 10 dias a contar da deliberação, ou da sua comunicação aos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a realizar em 20 dias, para revogar as deliberações inválidas ou ineficazes (Código Civil, art. 1433.º, n.º 2). O direito de propor a ação de anulação caduca em 20 dias sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, se esta não tiver sido solicitada, em 60 dias sobre a data da deliberação (Código Civil, art. 1433.º, n.º 4). Para o condómino ausente, a jurisprudência diverge sobre se os 60 dias contam da data da deliberação ou da sua comunicação: confirme a contagem com um advogado.
