Quotas de condomínio em atraso em Portugal: ata como título executivo e prazo de 90 dias
Em Portugal, a ata da assembleia de condóminos que fixa o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento constitui título executivo contra o proprietário que não paga a sua quota-parte no prazo estabelecido (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.os 1 e 2). O administrador deve instaurar a ação judicial no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia e desde que a dívida atinja o valor do indexante dos apoios sociais do ano civil (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.os 4 e 5).
«A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.»
Que ata. Só a ata que reúna os requisitos do n.º 1 serve de título executivo: a que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio e mencione o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.os 1 e 2). Uma ata sem esses elementos não tem este efeito.
O que o título abrange. Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 3).
O prazo de 90 dias. O administrador deve instaurar ação judicial para cobrar as quantias em dívida (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 4), no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 6.º, n.º 5). O valor do indexante dos apoios sociais muda em cada ano civil: confirme-o para o ano em causa.
Juros. Os juros legais são os fixados em portaria conjunta dos ministros competentes (Código Civil, art. 559.º, n.º 1), e, na obrigação pecuniária, a indemnização corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora (Código Civil, art. 806.º, n.º 1). A taxa em vigor consulta-se na portaria aplicável.
Penas pecuniárias. A assembleia pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições do Código Civil, das suas deliberações ou das decisões do administrador, e o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excede a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator (Código Civil, art. 1434.º, n.os 1 e 2). Exigir dos condóminos a quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais e as sanções pecuniárias, é função do administrador (Código Civil, art. 1436.º, n.º 1, alínea f).
O que a Unitify faz
A Unitify não emite a ata, não instaura ações judiciais nem calcula juros. No Easybilly, cada cobrança e cada pagamento ficam no registo da fração, com o saldo em aberto à vista de quem administra, e os lembretes automáticos avisam os condóminos com quotas em aberto. Os pagamentos recebidos fora da aplicação entram por importação de uma folha de cálculo e são conciliados com as frações.
Ver o Easybilly, a cobrança do condomínio da Unitify (página em inglês)