Fundo de reserva do condomínio: é obrigatório? Quanto?

"O fundo de reserva é obrigatório? Quanto se cobra?" são as duas perguntas mais comuns sobre o tema, e a resposta curta incomoda quem espera um número: a lei não fixa percentual. O que ela faz é remeter a decisão para a convenção do condomínio. Entender isso evita as duas armadilhas mais comuns, citar um percentual como se fosse lei e gastar o fundo sem regra escrita.

É obrigatório?

Os artigos do Código Civil sobre o condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358-A) não tratam o fundo de reserva como obrigação. O que o Código diz é que a convenção determina "a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio" (art. 1.334, I), e que o condômino deve contribuir para as despesas "na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção" (art. 1.336, I).

A Lei 4.591/1964 vai um passo além: ela diz que a convenção deverá conter "a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva" (art. 9º, § 3º, alínea j). O próprio Código Civil faz referência ao "fundo de reserva do condomínio edilício" (art. 1.358-Q, VII, ao tratar da multipropriedade). Quem define como o fundo se forma e em que proporção é a convenção do condomínio.

Resposta prática: abra a convenção e o regimento interno. Se há uma cláusula sobre o fundo, ela é o ponto de partida. Se não há, o caminho é levar o tema à assembleia.

Quanto cobrar?

Nem o Código Civil nem a Lei 4.591 fixam um percentual ou um valor mínimo. Por isso, qualquer número que circule como "o percentual da lei" não vem desses textos. O valor sai de duas fontes:

• A convenção, que determina a quota e o modo de pagamento das contribuições (art. 1.334, I).
• O orçamento e as contribuições, que a assembleia anual aprova (art. 1.350) com base na proposta que o síndico elabora (art. 1.348, VI).

Um bom critério para a assembleia discutir não é "qual percentual é o certo", e sim para que o fundo existe: quais equipamentos e obras previsíveis, em que prazo, e quanto custariam. É dessa lista que sai um valor defensável.

Como usar o fundo

A lei não traz uma lista de usos permitidos. O que ela traz são regras de quem autoriza os gastos, e essas valem independentemente da origem do dinheiro:

• O síndico deve "cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia" (art. 1.348, IV).
• Obras necessárias podem ser feitas pelo síndico sem autorização (art. 1.341, § 1º). Se forem urgentes e de despesa excessiva, ele dá ciência à assembleia, que deve ser convocada imediatamente (§ 2º). Se forem de despesa excessiva e não urgentes, só podem ser feitas depois de autorizadas pela assembleia especialmente convocada (§ 3º).
• Obras úteis dependem do voto da maioria dos condôminos, e as voluptuárias, de dois terços (art. 1.341, I e II).

Isso é o que o Código Civil diz sobre obras. Se o fundo só pode pagar certo tipo de despesa, ou se qualquer retirada precisa de assembleia, é a convenção ou uma deliberação da própria assembleia que determina.

Uma redação de cláusula que costuma evitar discussão, como boa prática e não como exigência legal, responde a quatro perguntas:

1. Para que serve. Reposição de equipamentos, obras previsíveis, emergências.
2. Como se forma. Contribuição fixa, percentual da taxa condominial, ou sobra do exercício.
3. Quem autoriza a retirada. Síndico até um limite, assembleia acima dele, conselho fiscal ouvido.
4. Como se recompõe. O que acontece se o saldo for usado numa emergência.

Mostre o fundo em separado

O fundo de reserva é a parte das contas em que o condômino mais desconfia, porque o dinheiro "parece parado". A lei não define o conteúdo da prestação de contas, mas um quadro simples resolve a maior parte das dúvidas: saldo inicial, contribuição do período, retiradas com o motivo e o saldo final. Se a convenção define limites de uso, vale registrar ao lado de cada retirada qual cláusula ou qual ata a autorizou.

E a assembleia que decide isso?

Alterar a convenção exige dois terços dos votos dos condôminos (Código Civil, art. 1.351). A assembleia pode ser feita por meio eletrônico, se a convenção não proibir e se voz, debate e voto forem preservados (art. 1.354-A, da Lei 14.309/2022). Uma enquete no aplicativo ajuda a medir a opinião dos moradores antes, mas não substitui a assembleia convocada na forma da convenção; a videoconferência fica em uma plataforma à parte, como Zoom ou Meet.

Como a Unitify ajuda nessa rotina

A Unitify não faz a contabilidade do condomínio nem define o valor do fundo. Ela cuida da cobrança e da comunicação em volta dele:

• No Easybilly, a taxa condominial e a contribuição ao fundo de reserva podem entrar como linhas separadas, e cada boleto e cada pagamento ficam no registro do apartamento. O morador vê o que está pagando, e o síndico mostra o que foi cobrado em cada linha e quem está em atraso.
• Quem paga a contribuição por Pix ou por boleto continua usando o meio que já usa; o pagamento dentro do app depende do meio de pagamento integrado, e, onde não há, o morador recebe o boleto em PDF com QR code para pagar fora do app. Os pagamentos recebidos fora do app (Pix, boleto bancário) entram no registro por importação de planilha e são conciliados com as unidades.
• No aplicativo do morador, o comunicado sobre a assembleia chega a todos, e as enquetes permitem ouvir os moradores sobre o valor ou o uso do fundo antes da votação formal.
• Se a contribuição atrasa, o mesmo processo de lembretes que reduz a inadimplência vale para ela.

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