Asamblea general de propiedad horizontal en Colombia: convocatoria, quórum y segunda convocatoria

Qué es y qué decide. La asamblea la constituyen los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones de la ley y del reglamento. Sus decisiones, adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, obligan a todos los propietarios, incluso a los ausentes o disidentes, y al administrador y demás órganos (Ley 675 de 2001, art. 37). Entre sus funciones básicas están nombrar y remover al administrador, aprobar los estados financieros y el presupuesto, aprobar las cuotas, elegir y remover al consejo de administración y, cuando exista, al revisor fiscal, y aprobar las reformas al reglamento (Ley 675 de 2001, art. 38).

Cuándo se reúne. La ordinaria, por lo menos una vez al año, en la fecha que señale el reglamento y, si este guarda silencio, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal, para examinar la situación general de la persona jurídica, hacer los nombramientos que le corresponden y aprobar las cuentas del último ejercicio y el presupuesto del siguiente año (Ley 675 de 2001, art. 39). Si nadie la convoca, se reúne por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del período presupuestal (Ley 675 de 2001, art. 40). La extraordinaria se reúne cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del revisor fiscal o de propietarios que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad (Ley 675 de 2001, art. 39).

Cómo se convoca. El administrador convoca la ordinaria con una antelación no inferior a quince días calendario; la ley fija ese mínimo para la ordinaria, y para una extraordinaria conviene revisar el reglamento. Toda convocatoria se hace mediante comunicación enviada a cada propietario, a la última dirección que registró; la ley no nombra un canal específico. En las asambleas extraordinarias, las reuniones no presenciales y las decisiones por comunicación escrita, el aviso trae el orden del día y no se pueden tomar decisiones sobre temas no previstos en él. La convocatoria contiene la relación de los propietarios que adeudan contribuciones a las expensas comunes (Ley 675 de 2001, art. 39, parágrafos 1 y 2).

Quórum y mayorías. Como regla general, la asamblea sesiona con propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes y decide con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes representados en la sesión. La ley o el reglamento pueden exigir más para decisiones concretas, y para ninguna decisión, salvo la extinción de la propiedad horizontal, se puede exigir una mayoría superior al 70 % de los coeficientes (Ley 675 de 2001, art. 45). En edificios y conjuntos de vivienda, la Corte Constitucional (sentencias C-522 y C-738 de 2002) entendió que el voto por coeficiente aplica a las decisiones de contenido económico; para las demás, quórum y mayorías se cuentan por unidades: una unidad, un voto.

Segunda convocatoria. Si convocada la asamblea no puede sesionar por falta de quórum, se convoca una nueva reunión para el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, a las 8:00 p.m., sin perjuicio de lo que disponga el reglamento. Esa reunión sesiona y decide válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados (Ley 675 de 2001, art. 41). En todo caso, la convocatoria inicial debe dejar constancia de esta regla (Ley 675 de 2001, art. 41).

Mayoría calificada del 70 %. Imponer expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, y aprobar expensas comunes diferentes de las necesarias, exigen el 70 % de los coeficientes. Estas decisiones no pueden tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por la ley: esa excepción vale solo para la segunda convocatoria (Ley 675 de 2001, art. 46).

Reunión no presencial. Hay reunión no presencial cuando los propietarios o sus representantes pueden deliberar y decidir por cualquier medio, por comunicación simultánea o sucesiva, siempre que ello se pueda probar y con el quórum requerido en cada caso; en la comunicación sucesiva, de la inmediatez da fe el revisor fiscal (Ley 675 de 2001, art. 42). Debe quedar prueba inequívoca del nombre de quien emite la comunicación, su contenido y la hora, y copia de la convocatoria. La ley declara ineficaces las decisiones si algún propietario no participa en la comunicación (Ley 675 de 2001, art. 44). El alcance de esta regla se interpreta de distintas maneras: confirme el procedimiento exacto con el administrador o con un abogado.

Acta. Las decisiones se hacen constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la asamblea, con la forma de la convocatoria, el orden del día, los asistentes con su unidad y coeficiente y los votos emitidos. En un plazo no superior a veinte días hábiles desde la reunión, el administrador pone a disposición de los propietarios copia completa del acta y se lo informa a cada uno (Ley 675 de 2001, art. 47). Las decisiones que no se ajusten a la ley o al reglamento pueden impugnarse (Ley 675 de 2001, art. 49); el plazo es de dos meses desde la fecha del acto, so pena de caducidad, o desde la fecha de la inscripción si el acto está sujeto a registro (Código General del Proceso, art. 382).