Coeficiente de copropiedad en Colombia: qué es, cómo se calcula y qué determina
En Colombia, el coeficiente de copropiedad es el índice que establece la participación porcentual de cada propietario en los bienes comunes. Define además su participación en la asamblea (en vivienda, solo para las decisiones de contenido económico (C-522 y C-738 de 2002)) y la proporción con que contribuye a las expensas comunes. Salvo lo que la ley disponga para casos específicos, se calcula con el área privada construida de cada bien frente al área privada total del edificio o conjunto.
«Indices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.»
Qué determina. Todo reglamento de propiedad horizontal debe señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes privados, y estos determinan la proporción de los derechos de cada propietario sobre los bienes comunes, el porcentaje de participación en la asamblea general, salvo donde se exija votación nominal (en vivienda, solo para las decisiones de contenido económico (C-522 y C-738 de 2002)), y el índice con que cada propietario contribuye a las expensas comunes mediante cuotas ordinarias y extraordinarias de administración (Ley 675 de 2001, art. 25). La escritura que contiene el reglamento incluye los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso (Ley 675 de 2001, art. 5).
Cómo se calcula. Salvo lo dispuesto en la ley para casos específicos, los coeficientes se calculan con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular con respecto al área total privada del edificio o conjunto. El área privada libre se determina de manera expresa en el reglamento, en proporción al área privada construida, indicando los factores de ponderación utilizados. Para los parqueaderos y depósitos se pueden ponderar los factores de área privada y destinación (Ley 675 de 2001, art. 26).
Edificios de uso mixto y comerciales. En los edificios y conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los bienes, y el reglamento debe expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación (Ley 675 de 2001, art. 27). En esos edificios, además, algunas expensas pueden repartirse por módulos de contribución en lugar del coeficiente (Ley 675 de 2001, art. 3).
El coeficiente y el voto. El voto de cada propietario equivale al porcentaje del coeficiente de su bien privado (Ley 675 de 2001, art. 37), con una condición para la vivienda: la Corte Constitucional (sentencias C-522 y C-738 de 2002) entendió que, en edificios y conjuntos de vivienda, el voto por coeficiente aplica a las decisiones de contenido económico; para las demás, quórum y mayorías se cuentan por unidades: una unidad, un voto. Dónde cae una decisión concreta es una pregunta para su administrador y su abogado.
Cómo se modifica. La asamblea, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el 70 % de los coeficientes, puede autorizar reformas al reglamento relacionadas con la modificación de los coeficientes, pero solo en los eventos que enumera la ley; el primero es que en el cálculo se hayan cometido errores aritméticos o no se hayan tenido en cuenta los parámetros legales (Ley 675 de 2001, art. 28). La ley enumera otros eventos que esta ficha no desarrolla.
Qué significa para la cuota. La cuota de cada propietario resulta de repartir el presupuesto aprobado por la asamblea según su coeficiente, salvo que el reglamento use módulos de contribución (Ley 675 de 2001, art. 25, numeral 3). La obligación de pagar rige aunque el propietario no ocupe su bien privado o no use un servicio común (Ley 675 de 2001, art. 29, parágrafo 2).
Qué hace Unitify con las cuotas
Unitify organiza el cobro y registra los pagos por unidad, con la cartera visible en un solo lugar. No fija ni modifica coeficientes: los define el reglamento de su edificio o conjunto, y la contabilidad sigue a cargo del administrador.
Cobro de cuotas por unidad (en inglés)
