Glosario de propiedad horizontal en Colombia: los términos de la Ley 675
Las palabras que administradores, consejeros y propietarios de propiedad horizontal usan a diario, explicadas en pocas líneas. Donde la entrada resume una norma, indica el artículo de la Ley 675 de 2001; los términos que no tienen una fuente verificada en la ley no se incluyen. Las formulaciones están verificadas con el texto consolidado a 5 de octubre de 2026: la ley cambia, así que antes de decidir confirme en el texto vigente. Cada edificio o conjunto tiene además su propio reglamento, que puede agregar reglas. Esta información es general y no reemplaza la asesoría de un abogado.
- Propiedad horizontal
- La Ley 675 de 2001 regula la propiedad horizontal como la forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes (Ley 675 de 2001, art. 1). Un edificio o conjunto se somete a ella por escritura pública registrada, y desde la inscripción surge la persona jurídica (Ley 675 de 2001, art. 4).
- Reglamento de propiedad horizontal
- El reglamento va en la escritura pública y contiene, como mínimo, ocho elementos, entre ellos la determinación de los bienes comunes y los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, además de las reglas de administración, dirección y control de la persona jurídica (Ley 675 de 2001, art. 5). Sus disposiciones no pueden vulnerar las normas imperativas de la ley: las que lo hagan se entienden no escritas (Ley 675 de 2001, art. 5, parágrafo 1).
- Bienes privados y bienes comunes
- Los bienes privados o de dominio particular son inmuebles delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. Los bienes comunes son las partes del edificio o conjunto que pertenecen en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados y que, por su naturaleza o destinación, permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes privados (Ley 675 de 2001, art. 3). La ley distingue además bienes comunes esenciales y no esenciales; esta entrada no los desarrolla.
- Persona jurídica de la propiedad horizontal
- Constituida legalmente la propiedad horizontal, nace una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes privados, de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, con la denominación del edificio o conjunto y domicilio en el municipio o distrito donde se localiza (Ley 675 de 2001, arts. 32 y 33). Su objeto es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento. La dirigen la asamblea general, el consejo de administración, si lo hubiere, y el administrador (Ley 675 de 2001, art. 36).
- Coeficiente de copropiedad
- El reglamento debe señalar los coeficientes, y estos determinan la proporción de derechos sobre los bienes comunes, el porcentaje de participación en la asamblea (en vivienda, solo para las decisiones de contenido económico (C-522 y C-738 de 2002)) y el índice con que cada propietario contribuye a las expensas (Ley 675 de 2001, art. 25). Salvo lo que la ley disponga para casos específicos, se calculan con el área privada construida de cada bien frente al área privada total (Ley 675 de 2001, art. 26).
- Cuota de administración
- La asamblea aprueba el presupuesto anual y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias (Ley 675 de 2001, art. 38, numeral 4). Cada propietario paga según el coeficiente de copropiedad de su unidad, salvo que el reglamento use módulos de contribución (Ley 675 de 2001, art. 25, numeral 3). La ley no fija un porcentaje de aumento anual, y la obligación de pagar rige aunque el propietario no ocupe su bien privado (Ley 675 de 2001, art. 29, parágrafo 2).
- Cuota extraordinaria
- La asamblea aprueba las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias (Ley 675 de 2001, art. 38, numeral 4). Imponer expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales, y aprobar expensas comunes diferentes de las necesarias, exigen mayoría calificada del 70 % de los coeficientes, y no pueden decidirse en reuniones no presenciales (Ley 675 de 2001, art. 46). El cobro de expensas extraordinarias adicionales al recargo del fondo de imprevistos solo puede aprobarse cuando los recursos del fondo son insuficientes (Ley 675 de 2001, art. 35).
- Fondo de imprevistos
- La persona jurídica constituye el fondo con un recargo no inferior al 1 % sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que decida la asamblea. La asamblea puede suspender el cobro cuando el monto disponible alcance el 50 % del presupuesto ordinario de gastos del año (Ley 675 de 2001, art. 35). La asamblea autoriza al administrador cualquier erogación con cargo al fondo (Ley 675 de 2001, art. 38, numeral 11).
- Presupuesto anual
- El administrador prepara y somete a la asamblea un presupuesto detallado de gastos e ingresos del nuevo ejercicio, incluidas las primas de seguros, junto con el inventario y balance general del ejercicio anterior (Ley 675 de 2001, art. 51, numeral 1), y lo presenta antes al consejo de administración, si lo hay (Ley 675 de 2001, art. 51, numeral 4). La asamblea aprueba o imprueba los estados financieros y el presupuesto (Ley 675 de 2001, art. 38, numerales 2 y 4). La ley no fija un porcentaje de aumento para las cuotas.
- Interés de mora en las expensas
- La ley no da un porcentaje fijo: la tasa que certifica la autoridad financiera cambia. Mientras dure el incumplimiento, la situación puede publicarse en el edificio o conjunto, solo en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, y el acta de la asamblea incluye a los propietarios en mora (Ley 675 de 2001, art. 30). La convocatoria a la asamblea también relaciona a los propietarios que adeudan contribuciones (Ley 675 de 2001, art. 39, parágrafo 2).
- Asamblea general de propietarios
- Sus funciones básicas incluyen nombrar y remover al administrador, aprobar los estados financieros, el presupuesto y las cuotas, elegir al consejo de administración y al revisor fiscal, cuando exista, y aprobar las reformas al reglamento (Ley 675 de 2001, art. 38). Se reúne en forma ordinaria por lo menos una vez al año y en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes lo ameriten (Ley 675 de 2001, art. 39).
- Convocatoria a la asamblea
- La convocatoria incluye la relación de los propietarios que adeudan contribuciones; en asambleas extraordinarias, reuniones no presenciales y decisiones por comunicación escrita, el aviso trae el orden del día y no se pueden tomar decisiones sobre temas no previstos en él (Ley 675 de 2001, art. 39, parágrafos 1 y 2). La primera convocatoria debe dejar constancia de la regla de segunda convocatoria (Ley 675 de 2001, art. 41). La ley no nombra un canal específico para enviarla.
- Segunda convocatoria
- La segunda reunión sesiona y decide válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados, sin perjuicio de lo que disponga el reglamento (Ley 675 de 2001, art. 41). Las decisiones que exigen mayoría calificada del 70 % no pueden tomarse en segunda convocatoria, salvo que se obtenga la mayoría que exige la ley (Ley 675 de 2001, art. 46).
- Quórum y mayorías
- La ley o el reglamento pueden exigir más para decisiones concretas, y para ninguna decisión, salvo la extinción de la propiedad horizontal, se puede exigir una mayoría superior al 70 % de los coeficientes (Ley 675 de 2001, art. 45). En edificios y conjuntos de vivienda, la Corte Constitucional (sentencias C-522 y C-738 de 2002) entendió que el voto por coeficiente aplica a las decisiones de contenido económico; para las demás, quórum y mayorías se cuentan por unidades: una unidad, un voto.
- Reunión no presencial
- Debe quedar prueba inequívoca de quién emite la comunicación, su contenido y la hora, y copia de la convocatoria (Ley 675 de 2001, art. 42). La ley declara ineficaces las decisiones si algún propietario no participa en la comunicación (Ley 675 de 2001, art. 44). El alcance de esta regla se interpreta de distintas maneras: confirme el procedimiento exacto con el administrador o con un abogado. Las decisiones de mayoría calificada del 70 % no pueden tomarse en reuniones no presenciales (Ley 675 de 2001, art. 46). Una votación en una aplicación no es por sí sola la asamblea que exige la ley.
- Acta de asamblea
- Indica si la asamblea es ordinaria o extraordinaria, la forma de la convocatoria, el orden del día, el nombre y calidad de los asistentes, su unidad y coeficiente, y los votos emitidos en cada caso. En un plazo no superior a veinte días hábiles desde la reunión, el administrador pone a disposición de los propietarios copia completa del acta y se lo informa a cada uno (Ley 675 de 2001, art. 47).
- Administrador de propiedad horizontal
- La asamblea lo designa, salvo donde exista consejo de administración, que lo elige (Ley 675 de 2001, art. 50). La ley le asigna catorce funciones básicas, entre ellas convocar la asamblea, llevar la contabilidad, cuidar los bienes comunes y cobrar las cuotas (Ley 675 de 2001, art. 51).
- Consejo de administración
- Donde es obligatorio (uso comercial o mixto, con más de treinta bienes privados), se integra con un número impar de tres o más propietarios o sus delegados, y delibera y decide con la mayoría de sus miembros, con independencia de los coeficientes (Ley 675 de 2001, arts. 53 y 54). En los edificios y conjuntos de uso residencial, incluso de más de treinta bienes privados, es potestativo consagrarlo en el reglamento, y la ley no fija allí el número de miembros (Ley 675 de 2001, art. 53).
- Revisor fiscal
- Lo elige la asamblea general. No puede tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales con el administrador o los miembros del consejo, y en los conjuntos comerciales o mixtos no puede ser propietario o tenedor de bienes privados del edificio; en los residenciales sí puede serlo (Ley 675 de 2001, art. 56). Sus funciones remiten a la Ley 43 de 1990 y a la propia Ley 675 (Ley 675 de 2001, art. 57); esta entrada no las enumera.
- Impugnación de decisiones de la asamblea
- Las decisiones que no se ajusten a la ley o al reglamento pueden impugnarse (Ley 675 de 2001, art. 49). El plazo no lo fija esa ley: lo fija el Código General del Proceso, que exige proponer la demanda dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto, so pena de caducidad; si se trata de actos sujetos a registro, el plazo se cuenta desde la fecha de la inscripción (Código General del Proceso, art. 382). Ante una decisión que cuestione, consulte a un abogado sin demora.
