Propiedad horizontal en Colombia: qué es, cómo se constituye y quién la administra
En Colombia, la propiedad horizontal es la forma especial de dominio que regula la Ley 675 de 2001: cada propietario tiene derechos exclusivos sobre su bien privado y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes. Un edificio o conjunto se somete a ella por escritura pública registrada, y desde la inscripción surge una persona jurídica que administra lo común.
«La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.»
Qué es de cada uno y qué es de todos. Los bienes privados o de dominio particular son inmuebles delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. Los bienes comunes son las partes del edificio o conjunto que pertenecen en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados y que, por su naturaleza o destinación, permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes privados (Ley 675 de 2001, art. 3).
Edificio y conjunto. La ley define el edificio como una construcción de uno o varios pisos levantada sobre un lote, con un número plural de unidades independientes y áreas y servicios de uso y utilidad general. El conjunto es un desarrollo inmobiliario de varios edificios sobre uno o varios lotes que comparten áreas y servicios de uso general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento y porterías (Ley 675 de 2001, art. 3). Según el destino de los bienes privados, el edificio o conjunto es de uso residencial, comercial o mixto, y de ese uso dependen algunas reglas, por ejemplo la del consejo de administración y la del revisor fiscal.
Cómo se constituye. Un edificio o conjunto se somete al régimen mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada la inscripción, surge la persona jurídica (Ley 675 de 2001, art. 4). La escritura contiene el reglamento de propiedad horizontal, que incluye como mínimo ocho elementos, entre ellos la identificación de cada bien privado, la determinación de los bienes comunes y los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, según el caso (Ley 675 de 2001, art. 5).
La persona jurídica. Es de naturaleza civil y sin ánimo de lucro, con la denominación del edificio o conjunto y domicilio en el municipio o distrito donde se localiza (Ley 675 de 2001, art. 33). Su objeto es administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento (Ley 675 de 2001, art. 32). La dirigen y administran la asamblea general de propietarios, el consejo de administración, si lo hubiere, y el administrador (Ley 675 de 2001, art. 36).
Qué paga cada propietario. Los propietarios de bienes privados están obligados a contribuir a las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales, de acuerdo con el reglamento (Ley 675 de 2001, art. 29). La proporción la determina el coeficiente de copropiedad de cada unidad (Ley 675 de 2001, art. 25).
Lo que esta ficha no resuelve. El reglamento de su edificio o conjunto puede agregar reglas, pero no puede vulnerar las normas imperativas de la ley: las disposiciones que lo hagan se entienden no escritas (Ley 675 de 2001, art. 5, parágrafo 1). Para un caso concreto, lea su reglamento y consulte a un abogado.
Qué hace Unitify en una propiedad horizontal
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