Convocatoria a asamblea en propiedad horizontal: plazos y quórum

Si administra un conjunto o edificio bajo el régimen de propiedad horizontal en Colombia, la convocatoria es el documento del que dependen todas las decisiones posteriores. Esta guía sigue la Ley 675 de 2001, artículos 37 a 49. Es información general, no asesoría jurídica: el reglamento de propiedad horizontal puede agregar requisitos, y la ley se verificó el 2 de octubre de 2026.

La respuesta corta

• Asamblea ordinaria: por lo menos una vez al año, en la fecha del reglamento; si este guarda silencio, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal (art. 39).
• Antelación: el administrador convoca la asamblea ordinaria con no menos de 15 días calendario (art. 39).
• Entrega: comunicación enviada a cada propietario a la última dirección que registró. La convocatoria incluye la relación de los propietarios que adeudan contribuciones a las expensas comunes (art. 39, parágrafos).
• Quórum: más de la mitad de los coeficientes; decisiones con la mitad más uno de los coeficientes representados (art. 45). En edificios y conjuntos de vivienda, la Corte Constitucional (sentencias C-522 y C-738 de 2002) entendió que el voto por coeficiente aplica a las decisiones de contenido económico; para las demás, quórum y mayorías se cuentan por unidades: una unidad, un voto.
• Sin quórum: segunda reunión «el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial», a las 8:00 p.m., válida con un número plural de propietarios (art. 41). La convocatoria debe dejar siempre constancia de esta regla.

Asamblea ordinaria y extraordinaria

La asamblea ordinaria examina la situación general de la copropiedad, hace los nombramientos que le corresponden y aprueba las cuentas del último ejercicio y el presupuesto del siguiente (art. 39). La convoca el administrador.

La extraordinaria se reúne cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto lo ameritan. La pueden convocar el administrador, el consejo de administración (cuando existe, art. 53), el revisor fiscal o propietarios que representen por lo menos la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.

En las asambleas extraordinarias, las reuniones no presenciales y las decisiones por comunicación escrita, el aviso debe traer el orden del día y no se pueden tomar decisiones sobre temas que no estén en él (art. 39, parágrafo 1).

Si nadie convoca la asamblea ordinaria, se reúne por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento del período presupuestal, en el lugar y hora del reglamento o, a falta de ellos, en las instalaciones del edificio a las 8:00 p.m. (art. 40). También es válida la reunión sin convocatoria, en cualquier día, hora o lugar, si los participantes representan la totalidad de los coeficientes (art. 40).

Qué debe contener la convocatoria

La ley fija el plazo, la forma de entrega y tres contenidos: el orden del día (en extraordinarias, no presenciales y por comunicación escrita), la relación de propietarios en mora y la constancia de la regla de segunda convocatoria (art. 41: «En todo caso… deberá dejarse constancia»). Su reglamento puede pedir más, por ejemplo lugar, hora o la forma de dar poderes.

Guarde la prueba de qué se envió, a quién y cuándo. El acta debe indicar después «la forma de la convocatoria» (art. 47).

Quórum, mayorías y segunda convocatoria

• Regla general (art. 45): la asamblea sesiona con propietarios que representen más de la mitad de los coeficientes y decide con la mitad más uno de los coeficientes representados. El voto de cada propietario equivale al coeficiente de su unidad (art. 37), con la salvedad siguiente.
• Vivienda: voto por coeficiente solo en lo económico. En edificios y conjuntos de vivienda, la Corte Constitucional (sentencias C-522 y C-738 de 2002) entendió que el voto por coeficiente aplica a las decisiones de contenido económico; para las demás, quórum y mayorías se cuentan por unidades: una unidad, un voto (quórum: más de la mitad de las unidades; decisión: la mitad más uno de las unidades presentes o representadas).
• Tope a las mayorías: salvo para la extinción de la propiedad horizontal, la ley no permite exigir una mayoría superior al 70 % de los coeficientes; las mayorías superiores del reglamento se entienden por no escritas.
• Mayoría calificada del 70 % (art. 46): entre otras, los cambios que afecten la destinación de los bienes comunes, las expensas extraordinarias que en la vigencia presupuestal superen cuatro veces el valor de las expensas necesarias mensuales y la aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. Según el parágrafo del artículo 46, estas decisiones no pueden tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, «salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley»: esa excepción vale solo para la segunda convocatoria.
• Segunda convocatoria (art. 41): «el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial», a las 8:00 p.m., sin perjuicio de lo que diga el reglamento, y decide válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados.

Reunión virtual

El artículo 42 reconoce la asamblea no presencial cuando, y siempre que se pueda probar, los propietarios o sus representantes deliberan y deciden por comunicación simultánea o sucesiva con el quórum requerido en cada caso. En la comunicación sucesiva, la sucesión debe ocurrir de manera inmediata, de lo cual da fe el revisor fiscal (obligatorio en conjuntos comerciales o mixtos, art. 56; en los residenciales, si la asamblea lo elige). La ley exige prueba inequívoca de quién habló, qué dijo y a qué hora, y copia de la convocatoria. Las decisiones del artículo 46 no se pueden tomar en una reunión no presencial. El artículo 44 añade que las decisiones son ineficaces si algún propietario no participa en la comunicación, y que el acta debe asentarse en el libro, firmarse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez días siguientes. El alcance de la regla sobre la participación de todos los propietarios se interpreta de distintas maneras: confirme el procedimiento exacto con el administrador o con un abogado.

En la práctica, una videollamada es un medio posible. Si el suyo cumple los requisitos de prueba lo deben confirmar el administrador y el revisor fiscal, con un abogado si el tema es delicado.

Modelo de convocatoria

[NOMBRE DEL CONJUNTO / EDIFICIO] — PROPIEDAD HORIZONTAL
CONVOCATORIA A ASAMBLEA GENERAL DE COPROPIETARIOS
[ORDINARIA / EXTRAORDINARIA]

Fecha de la convocatoria: [día/mes/año]
Convoca: [administrador / consejo de administración (cuando existe) / revisor fiscal /
         propietarios que representan al menos 1/5 de los coeficientes]

Se convoca a los copropietarios a la asamblea [ordinaria / extraordinaria]:
Fecha: [día/mes/año]     Hora: [__:__]
Lugar: [dirección y salón]
Modalidad: [presencial / no presencial: enlace y medio de prueba / mixta]

ORDEN DEL DÍA
1. Verificación del quórum
2. Designación del presidente y del secretario de la asamblea
3. Lectura y aprobación del orden del día
4. [Informe del administrador y estados financieros del ejercicio ____]
5. [Presupuesto de ingresos y gastos del año ____ y cuotas de administración]
6. [Elección del consejo de administración / revisor fiscal, si procede]
7. [Punto específico, descrito con precisión]
8. Proposiciones y varios [solo si el reglamento lo permite;
   en extraordinaria no se decide sobre temas que no estén en el orden del día]

SEGUNDA CONVOCATORIA: si no hay quórum, la asamblea se reunirá el [fecha:
tercer día hábil siguiente a la fecha fijada para la primera reunión], a las
8:00 p.m. [o lo que disponga el reglamento], y decidirá válidamente con un
número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de
coeficientes representados.

PROPIETARIOS EN MORA CON LAS EXPENSAS COMUNES
[Unidad — nombre — valor adeudado a la fecha]

PODERES: [forma y plazo para entregar el poder, según el reglamento]

Enviada el [fecha] por [medio] a la última dirección registrada de cada
propietario, por [nombre y cargo].
Firma: ______________________  Administrador

Cuatro campos son los que más problemas dan:

• La facultad de quien convoca. Las decisiones de una asamblea convocada por quien no tiene la facultad pueden impugnarse (art. 49). El plazo y el trámite los fija hoy el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012, art. 382): la demanda debe presentarse dentro de los dos meses siguientes a la fecha del acto (o de su inscripción, si el acto está sujeto a registro), so pena de caducidad. Consulte a un abogado sin demora.
• Un orden del día preciso. Si se va a votar una cuota, una expensa extraordinaria o una reforma del reglamento, nómbrela.
• La relación de morosos. Es contenido legal de la convocatoria (art. 39, parágrafo 2).
• El aviso de segunda convocatoria. La ley exige dejar constancia de la regla en la primera convocatoria (art. 41). La ley cuenta el tercer día hábil desde «la convocatoria inicial»; el modelo usa la fecha fijada para la primera reunión, y si su reglamento dice otra cosa, confírmelo con su abogado.

Qué hace Unitify

Unitify ayuda alrededor de la asamblea. No la reemplaza.

• Avisos en la app para residentes, que recuerdan fecha, hora y orden del día junto a la convocatoria formal que usted envía.
• Encuestas y votaciones para consultar a los propietarios antes o entre reuniones. Una votación en la app no es por sí sola la asamblea que exige la ley, y Unitify no tiene video propio: si se reúnen en línea, use un servicio como Zoom o Meet y conserve la prueba que pide la ley.
• Cobro de cuotas de administración y una vista actual de la cartera, para que la relación de morosos de la convocatoria salga de un solo lugar.

Vea Unitify en Colombia, votaciones para residentes y cobro de cuotas. Siga con la cuota de administración, el presupuesto y el fondo de imprevistos.

Agende una demo para ver los avisos y las encuestas en la práctica.