Словарь ЖКХ Узбекистана: ТЧСЖ, управляющая организация, Mening uyim, счёт и СТИР на дом
Термины, которые управляющие организации, застройщики с собственной управляющей компанией, председатели товариществ и жители Узбекистана встречают постоянно. Где запись пересказывает норму, указан акт: статья Закона № ЗРУ-581 или пункт постановления Президента № ПҚ-48; термины, по которым у нас нет проверенного первоисточника, в словарь не включены. Формулировки даны по состоянию на сентябрь 2026 года: акты меняются, поэтому перед решением сверяйтесь с текстом на lex.uz. Запись не заменяет консультацию юриста.
- ТЧСЖ (ТСЖ)
- ТЧСЖ — товарищество собственников жилья: некоммерческая организация, объединяющая собственников жилых и нежилых помещений (ст. 8 Закона № ЗРУ-581). Товарищество — юридическое лицо и приобретает права юридического лица с момента государственной регистрации (ст. 30 Закона № ЗРУ-581). Закон 2006 года о товариществах утратил силу 1 августа 2020 года (ст. 53 и 56 Закона № ЗРУ-581).
- Управляющая организация и управляющий
- Юридическое лицо — управляющая организация — или физическое лицо, индивидуальный предприниматель, — управляющий — управляет домом на основании договора (ст. 8 Закона № ЗРУ-581). Способ управления определяет общее собрание собственников (ст. 8 Закона № ЗРУ-581).
- «Управляющая сервисная компания» и «самоуправление» (цифры пресс-службы)
- Так пресс-служба Президента в сообщении от 14 января 2026 года назвала организации, которых в стране более 900. Закон такой формы не знает: по нему это управляющая организация или управляющий (ст. 8 Закона № ЗРУ-581). По тому же сообщению, в 856 домах внедрена система самоуправления; как эта категория соотносится с тремя формами управления из ст. 8 Закона № ЗРУ-581, сообщение не поясняет.
- Непосредственное управление
- Управление многоквартирным домом может осуществляться непосредственно собственниками помещений (ст. 8 Закона № ЗРУ-581).
- Способ управления и общее собрание
- Способ управления многоквартирным домом определяется общим собранием собственников помещений многоквартирного дома (ст. 8 Закона № ЗРУ-581).
- Mening uyim («Менинг уйим»)
- Оператор системы — Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства; создана она постановлением Президента № ПҚ-5152 от 19.06.2021. Учёт обязательных платежей за дом должен вестись только через неё с 1 июля 2026 года (п. 9(б) ПҚ-48). Обязанность установлена постановлением, а не законом.
- Общее собрание, отчёты управляющих и обращения жителей
- В Ташкенте инициирование общего собрания собственников, его проведение и принятие решений, заключение договоров, представление отчётов управляющими, приём и рассмотрение обращений по постановлению должны выполняться только в «Менинг уйим»; с 2027 года порядок распространяется на все регионы республики (п. 9(а) ПҚ-48). Это требование постановления, а не сообщение о запуске.
- Обязательные платежи и доходы от аренды общего имущества
- Учёт обязательных платежей и платежей от сдачи в аренду и предоставления в пользование общего имущества должен вестись только через «Менинг уйим» (п. 9(б) ПҚ-48). Для их раздельного учёта на каждый дом должен быть открыт банковский счёт (п. 9(г) ПҚ-48). Ограничение Ташкентом в постановлении относится только к собраниям, договорам, отчётам и обращениям (п. 9(а) ПҚ-48).
- Безналичная оплата обязательных платежей
- Обязательные платежи должны вноситься только банковскими картами, через электронные платёжные системы или в банковских кассах (п. 9(в) ПҚ-48).
- Банковский счёт дома
- Для раздельного учёта обязательных платежей и средств от аренды и использования общего имущества на каждый многоквартирный дом должен быть открыт банковский счёт на имя собственников помещений (п. 9(г) ПҚ-48). Решение общего собрания о выборе управляющего предусматривает и передачу ему в управление банковского счёта дома (п. 9(ж) ПҚ-48).
- СТИР дома
- Дома, уже находящиеся в эксплуатации, должны быть поставлены на учёт, получить идентификационный номер налогоплательщика (СТИР) и банковский счёт к 1 июля 2026 года по заявлению управляющего; новые дома — в течение месяца после ввода, по заявлению застройщика (п. 9(д) ПҚ-48).
- Платежи, если управляющий не выбран
- Если на общем собрании не принято решение о способе управления и не определён управляющий, а также если договор с управляющим расторгнут или приостановлен, собственники обязаны вносить обязательные платежи на банковский счёт дома в размере, установленном решением общего собрания, а если такого решения нет, — по минимальному тарифу, установленному законодательством (п. 9(и) ПҚ-48).
- ПҚ-48
- Постановление Президента № ПҚ-48 от 05.02.2026 (подлинный текст на узбекском). Оно с 1 июля 2026 года вводит учёт платежей только через «Менинг уйим», для Ташкента — собрания и обращения только через неё, а к 1 июля 2026 года требует получить СТИР и открыть счёт дома (п. 9(а), (б), (г) и (д) ПҚ-48).
- ЗРУ-581
- Закон Республики Узбекистан от 7 ноября 2019 года № ЗРУ-581 «Об управлении многоквартирными домами» вступил в силу 1 августа 2020 года (ст. 56 Закона № ЗРУ-581), отдельные нормы изложены в новой редакции, в последний раз — Законом № ЗРУ-1109 от 30 декабря 2025 года. Он признал утратившим силу закон 2006 года о ТЧСЖ (ст. 53 Закона № ЗРУ-581).
- Регламент «Менинг уйим» и сторонний API
- Приложение 10 к ПҚ-48 поручает разработать регламент системы к августу 2026 года и включить в неё все электронные системы в сфере управления многоквартирными домами; опубликованного регламента на lex.uz на 8 сентября 2026 года мы не нашли. Ни ПҚ-48, ни Закон № ЗРУ-581, ни паспорт системы не дают стороннему программному обеспечению API, коннектор или статус интегратора.
- Что «Менинг уйим» не покрывает
- Приложение 10 к ПҚ-48 поручает создать в системе, со сроками в 2026 году, онлайн-обращения с фото и видео, мобильную версию для сотрудников управляющего, рейтинги и онлайн-собрания с Face-ID через My-ID. Контроля доступа, домофонии, видеонаблюдения и оркестрации оборудования нет ни в одном из прочитанных нами актов. Приборный учёт в этот список не входит: приложение 10 к ПҚ-48 предусматривает государственные услуги по счётчикам и мониторинг потребления через «Турар-жой».
- Кластерная система управления (эксперимент, не закон)
- На 14 января 2026 года кластерная система была предложением: в 2026–2030 годах в ряде городов и районов её предлагалось внедрить как правовой эксперимент, с лотами не менее чем из 7000 квартир и выбором управляющих организаций голосованием собственников через «Менинг уйим». В ПҚ-48 такого положения нет, принятого акта о реализации мы не нашли. Это не действующее право.
Как это ведётся в Unitify
Unitify не заменяет «Mening uyim» и с системой не интегрирован. Он закрывает то, чего в ней нет: контроль доступа и гостевые пропуска, домофонию, видеонаблюдение, учёт оборудования дома. Что обязательно вести в «Mening uyim», определяет ПҚ-48.
