Словарь ЖКХ Кыргызстана: ТСЖ, формы управления, собрание, взносы, неустойка
Термины, которые председатели ТСЖ, собственники и управляющие организации Кыргызстана встречают постоянно. Где запись пересказывает норму, указана статья Закона № 122 «О товариществах собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов», Жилищного кодекса или Гражданского процессуального кодекса; термины, по которым у нас нет проверенного первоисточника, в словарь не включены. Формулировки даны по состоянию на октябрь 2026 года, по редакциям Жилищного кодекса от 6 августа 2025 года и Закона № 122 от 28 мая 2025 года: закон меняется, поэтому перед решением сверяйтесь с текстом на cbd.minjust.gov.kg. Запись не заменяет консультацию юриста.
- ТСЖ (товарищество собственников жилья)
- ТСЖ — некоммерческая организация, создаваемая собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, обеспечения его эксплуатации, владения, пользования и распоряжения им в установленных законом пределах, а также благоустройства прилегающей территории (п. 1 ст. 3 Закона № 122). ТСЖ считается созданным и становится юридическим лицом с момента государственной регистрации (п. 7 ст. 4 Закона № 122). Одно ТСЖ может обслуживать несколько домов: закон прямо предусматривает выход дома из такого ТСЖ (ст. 11¹ Закона № 122).
- Закон о ТСЖ
- ТСЖ в Кыргызстане регулирует Закон КР от 9 июля 2013 года № 122 «О товариществах собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов» в редакции от 28 мая 2025 года. Закон от 28 октября 1997 года № 77 «О товариществах собственников жилья» утратил силу. Жилищный кодекс от 9 июля 2013 года № 117 управлению общим имуществом отводит главу 4, а порядок организации и деятельности ТСЖ оставляет закону (ст. 34 Жилищного кодекса). Оба акта существенно изменил Закон от 15 августа 2023 года № 182; пороги голосования и требования к председателю в Законе № 122 переписал Закон от 28 мая 2025 года № 108 (ст. 14 и 17 Закона № 122).
- Формы управления домом
- Жилищный кодекс называет пять способов управлять общим имуществом многоквартирного дома: сами собственники — только если в доме не более четырёх квартир; управляющая организация (юридическое лицо) или управляющий (индивидуальный предприниматель) на основании договора; ТСЖ; жилищный или жилищно-эксплуатационный кооператив; специализированное государственное или муниципальное учреждение — в случае, установленном Кодексом (п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса). Способ выбирает общее собрание собственников (п. 3 ст. 31 Жилищного кодекса).
- Управляющая организация
- Управляющая организация (юридическое лицо) или управляющий (индивидуальный предприниматель) управляет домом на основании договора (п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса). Общим имуществом дома может управлять только один управляющий или одна управляющая организация (п. 4 ст. 33 Жилищного кодекса). Она обязана принимать обязательные платежи и взносы на банковский счёт и вести доходы и расходы в безналичной форме, вести прозрачный учёт на бумажных и электронных носителях, доступный каждому собственнику, и ежеквартально или в срок, указанный в договоре, отчитываться перед собственниками (п. 7 ст. 33 Жилищного кодекса). При смене управляющего прежний передаёт всю техническую документацию на дом за тридцать дней до прекращения договора (п. 5 ст. 33 Жилищного кодекса). Лицензия для управления многоквартирным домом не нужна: Закон № 195 «О лицензионно-разрешительной системе» устанавливает исчерпывающий перечень лицензий, и управления домом в нём нет; специального реестра управляющих организаций закон не создаёт.
- Выбор способа управления
- Способ управления выбирает общее собрание собственников помещений: решение принимается большинством голосов от общего числа собственников жилых и нежилых помещений, а не от числа присутствующих, и обязательно для всех собственников дома (п. 3 ст. 31 Жилищного кодекса). До поправок Закона № 182 (2023 год) собственникам, не выбравшим способ, управляющего подбирал уполномоченный орган по конкурсу; Закон № 182 эту схему отменил, и замены в Кодексе нет: если собственники так и не приняли решение, дом остаётся без назначенного управляющего (ст. 31 Жилищного кодекса в редакции Закона № 182).
- Создание ТСЖ: инициативная группа и учредительное собрание
- Инициативную группу вправе образовать 10 процентов собственников жилых и нежилых помещений. Она за десять дней письменно уведомляет исполнительный орган местного самоуправления о намерении провести учредительное собрание и не позднее чем за 10 дней письменно уведомляет всех собственников: уведомление вручается под подпись, а отказы и отсутствие фиксируются в журнале уведомлений (п. 1 ст. 4 Закона № 122). Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, построившее дом, его учредители и сотрудники не вправе входить в инициативную группу и в учредительное собрание (п. 1 ст. 4 Закона № 122). Учредительное собрание правомочно, если присутствует большинство собственников (п. 3 ст. 4 Закона № 122). Решение о создании ТСЖ принято, если за него проголосовало не менее 51 процента голосов от общего числа голосов собственников; итоги доводятся до собственников не позднее чем через 30 дней (п. 4 ст. 4 Закона № 122). ТСЖ считается созданным с момента государственной регистрации (п. 7 ст. 4 Закона № 122).
- Членство в ТСЖ
- Членство возникает у собственника на основании заявления о вступлении и копий правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 11 Закона № 122). Собственники, не вступившие в ТСЖ, в равной мере несут бремя содержания общего имущества (п. 3 ст. 3 Закона № 122) и обязаны участвовать в общих расходах пропорционально своей доле независимо от членства (п. 1 ст. 22 Закона № 122). Голос на общем собрании членов принадлежит члену ТСЖ: каждому члену — один (п. 4 ст. 13 Закона № 122).
- Правление ТСЖ
- Органы ТСЖ — общее собрание членов, правление и ревизионная комиссия (ревизор) (ст. 12 Закона № 122). Правление избирается из числа членов общим собранием на срок, установленный уставом, но не более чем на 2 года; число членов правления нечётное и определяется уставом; одно и то же лицо не может избираться в правление более двух сроков подряд (п. 2 ст. 15 Закона № 122). В правление может быть избрано дееспособное совершеннолетнее лицо без судимости по экономическим преступлениям либо с погашенной или снятой судимостью (п. 2¹ ст. 15 Закона № 122). Собственник с задолженностью по расходам на управление общим имуществом не может занимать должности в органах управления ТСЖ (п. 6 ст. 37 Жилищного кодекса).
- Председатель правления ТСЖ
- Председателя избирает правление из своего состава (п. 3 ст. 15 Закона № 122). Председателем может быть избрано дееспособное совершеннолетнее лицо, имеющее гражданство Кыргызской Республики и не имеющее судимости по экономическим преступлениям либо с погашенной или снятой судимостью; требования к председателю изложены в редакции Закона от 28 мая 2025 года № 108 (п. 1¹ ст. 17 Закона № 122). Председатель действует от имени ТСЖ без доверенности, подписывает платёжные документы и совершает сделки, которые по закону и уставу не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов (п. 2 ст. 17 Закона № 122).
- Ревизионная комиссия (ревизор)
- Ревизионную комиссию (ревизора) избирает общее собрание членов на срок не более 2 лет; в неё не могут входить члены правления и члены их семей (п. 1 ст. 18 Закона № 122). Комиссия проводит ревизию финансовой деятельности не реже одного раза в год, представляет собранию заключение о смете и отчёт о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов и отчитывается перед собранием о своей деятельности (п. 3 ст. 18 Закона № 122). Независимый аудит — дело собрания: решение о привлечении аудиторской организации или аудитора принимает общее собрание членов, и закон не требует внешнего аудита (п. 2 ст. 13 Закона № 122).
- Общее собрание членов ТСЖ
- Общее собрание членов ТСЖ проводится не реже одного раза в год; внеочередное созывается по решению правления, по требованию ревизионной комиссии или по инициативе не менее 10 процентов членов (п. 1 ст. 14 Закона № 122). Письменное уведомление вручается каждому члену под подпись или направляется заказным письмом не позднее чем за 10 дней; в нём указываются форма, место, время и повестка дня, и вопросы вне повестки обсуждать нельзя (п. 3 и 4 ст. 14 Закона № 122). Каждому члену — один голос (п. 4 ст. 13 Закона № 122). Решения обязательны для всех членов и собственников помещений (п. 8 ст. 14 Закона № 122); решения, принятые с нарушением порядка, установленного законом, недействительны (п. 6 ст. 13 Закона № 122).
- Пороги голосов: две трети и согласие всех собственников
- Две трети голосов от общего числа голосов членов ТСЖ нужны для четырёх вопросов: ликвидация ТСЖ, направления использования дохода от хозяйственной деятельности, сдача общего имущества в аренду или передача иных прав на него, утверждение ежегодного отчёта правления. Получение заёмных средств, включая банковский кредит, требует согласия всех собственников помещений. Остальные вопросы, включая размер обязательных платежей и взносов и годовой бюджет, решаются большинством от числа присутствующих членов или их представителей (п. 7 ст. 14 Закона № 122; перечень вопросов — п. 2 ст. 13 Закона № 122; пороги действуют в редакции Закона от 28 мая 2025 года № 108).
- Кворум общего собрания ТСЖ
- Общее собрание членов правомочно, если на нём присутствуют более 50 процентов членов ТСЖ или их представителей (п. 1 ст. 14¹ Закона № 122). Если кворума нет, присутствующие члены большинством голосов от числа присутствующих решают, в какой форме пройдёт следующее собрание; при выборе заочного голосования они избирают не менее трёх ответственных лиц для проведения опроса (п. 1 ст. 14¹ Закона № 122). Новое собрание проводится не ранее 2 и не позднее 30 дней с даты несостоявшегося собрания (п. 2 ст. 14¹ Закона № 122). Сниженного кворума для повторного собрания закон не устанавливает.
- Заочное голосование
- Собрание членов может проводиться очно или заочно, опросным путём (п. 2 ст. 14 Закона № 122). При заочном голосовании правление готовит опросные листы с вариантами «за», «против» или «воздержался» по каждому вопросу повестки; каждая страница листа подписывается председателем правления и скрепляется печатью; листы доводятся до каждого члена, а при отсутствии члена составляется акт; после сбора листов правление оформляет протокол о результатах голосования, и опросные листы — его обязательное приложение; итоги размещаются на информационном стенде с указанием даты (ст. 14² Закона № 122). Выборы правления и ревизионной комиссии заочно идут в два этапа: письменное выдвижение кандидатов с их письменным согласием, затем опросный лист (ст. 14² Закона № 122). Электронного голосования закон не предусматривает: в Законе № 122 нет ни электронного бюллетеня, ни онлайн-собрания.
- Протокол собрания
- Решение общего собрания оформляется протоколом; обязательное приложение к протоколу — лист регистрации (п. 1 ст. 14¹ Закона № 122). При заочном голосовании правление оформляет протокол о результатах голосования, и опросные листы — его обязательное приложение (п. 4 ст. 14² Закона № 122). ТСЖ обязано по письменному запросу члена предоставить копию заключения ревизионной комиссии и протоколы общих собраний (п. 10 ст. 7 Закона № 122).
- Обязательные платежи и взносы
- Собственник жилого или нежилого помещения участвует в расходах на управление общим имуществом соразмерно своей доле независимо от выбранной формы управления, с момента возникновения права собственности; временное отсутствие от оплаты не освобождает (п. 1, 3 и 5 ст. 37 Жилищного кодекса). Размер платы определяется решением общего собрания и устанавливается на один год (п. 2 ст. 37 Жилищного кодекса). Средства ТСЖ составляют обязательные платежи на управление и содержание общего имущества, вносимые по долям, и целевые взносы на текущий или капитальный ремонт либо на покупку материалов и оборудования (п. 2 ст. 19 Закона № 122). Платежи вносятся ежемесячно в порядке, предусмотренном уставом (п. 2 ст. 22 Закона № 122).
- Безналичные расчёты и счёт ТСЖ
- После поправок Закона № 182 2023 года ТСЖ обязано принимать обязательные платежи и взносы на банковский счёт и вести учёт доходов и расходов в безналичной форме, вести доступный каждому собственнику прозрачный бухгалтерский учёт на бумажных и электронных носителях и ежеквартально представлять собственникам отчёт о деятельности, доходах и расходах (п. 11, 12 и 13 ст. 7 Закона № 122). Обязанность принимать платежи на банковский счёт и вести учёт безналично лежит и на управляющей организации; отчитывается она ежеквартально или в срок, указанный в договоре (п. 7 ст. 33 Жилищного кодекса). Закон говорит о банковском счёте ТСЖ и не требует отдельного счёта на каждый дом. С 1 января 2026 года члены ТСЖ и собственники вправе не производить обязательные взносы, если ТСЖ не осуществляет расчёты безналичным способом; платежи возобновляются, когда нарушение устранено (п. 3 ст. 22 Закона № 122). То же право возникает, если правление не отчитывается в установленные сроки, если председатель заключает сделки в личных целях или если размеры платежей не соответствуют Жилищному кодексу (п. 3 ст. 22 Закона № 122).
- Неустойка за просрочку (пеня)
- ТСЖ вправе определить неустойку за просрочку обязательных платежей, взносов и оплаты иных общих расходов в порядке, установленном законодательством и уставом; её сумма не может превышать 20 процентов от общей суммы долга (п. 3 ст. 6 Закона № 122). Это предел договорной неустойки, а не ставка, которая начисляется сама: Жилищный кодекс и Закон № 122 процентной ставки за просрочку не устанавливают. Жилищный кодекс неустойки для управляющей организации не предусматривает; её права при просрочке определяет договор управления.
- Долг переходит к новому собственнику
- При переходе права собственности на помещение к новому собственнику переходят и обязательства по оплате расходов на управление общим имуществом (п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса). Норма написана одним предложением, без срока и исключений. Собственник с задолженностью не может занимать должности в органах управления ТСЖ (п. 6 ст. 37 Жилищного кодекса). Лица, управляющие домом, вправе обратиться за взысканием в исполнительный орган местного самоуправления или в суд, а при неучастии в расходах более одного года — передать сведения о задолженности уполномоченному органу в сфере регистрации прав на недвижимое имущество; порядок передачи этих сведений определяет уполномоченный орган в сфере регистрации прав на недвижимое имущество (п. 7 ст. 37 Жилищного кодекса). ТСЖ вправе разместить на видном месте список должников без разглашения их персональных данных (п. 1 ст. 6 Закона № 122).
- Судебный приказ
- Судебный приказ выносится, в частности, по требованию о взыскании задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (ст. 246 Гражданского процессуального кодекса КР); порога по сумме для такого приказа в статье нет. Приказ выносится в трёхдневный срок со дня поступления заявления в суд, без судебного разбирательства и вызова сторон (ст. 250 Гражданского процессуального кодекса КР). Судья не позднее следующего дня направляет копию должнику; должник вправе в десятидневный срок со дня получения копии направить возражения любыми средствами связи, обеспечивающими их поступление в суд (ст. 252 Гражданского процессуального кодекса КР). Если возражения поступили в срок, судья отменяет приказ, и требование предъявляется в порядке искового производства (ст. 253 Гражданского процессуального кодекса КР).
