ТСЖ в Кыргызстане (Бишкек): как создать, устав и правление

Создать ТСЖ в Кыргызстане можно так: инициативная группа из 10 процентов собственников созывает учредительное собрание, за создание голосуют не менее 51 процента от общего числа голосов собственников, а товарищество становится юридическим лицом с государственной регистрации. Закон один для всей республики, в том числе для Бишкека: городские акты Бишкека мы не разбирали. Ниже — шаги, что записать в уставе и как устроено правление.

Закон — № 122 от 9 июля 2013 года «О товариществах собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов» (в редакции от 28 мая 2025 года). Старый закон 1997 года о ТСЖ утратил силу, и ссылаться на него не нужно.

Сначала — подходит ли ТСЖ вашему дому

Жилищный кодекс называет пять способов управления многоквартирным домом. Самоуправление собственников возможно только в доме не более чем из четырёх квартир. Всё, что больше, управляется управляющей организацией или управляющим по договору, ТСЖ, жилищным кооперативом либо специализированным государственным или муниципальным учреждением (ст. 31.2). Способ выбирается на общем собрании большинством голосов от общего числа собственников (ст. 31.3). ТСЖ — один из этих способов, а не обязанность.

Как создать ТСЖ: шаги

1. Инициативная группа. Не менее 10 процентов собственников жилых и нежилых помещений образуют инициативную группу. Её собрание определяет дату, время и место учредительного собрания, предварительную повестку и предварительное наименование ТСЖ (ст. 4.1).
2. Уведомление органа местного самоуправления. За десять дней до учредительного собрания группа письменно уведомляет исполнительный орган местного самоуправления о намерении его провести.
3. Уведомление собственников. Письменно, не позднее чем за 10 дней до даты собрания, под подпись каждому собственнику. Если собственника нет по месту жительства или он не хочет принимать уведомление, об этом делается запись в журнале уведомлений, который ведёт инициативная группа.
4. Учредительное собрание. Правомочно, если присутствует большинство собственников. Голосовать может один собственник от помещения, у собственника нескольких помещений один голос. Голосование проводится бюллетенями или иным образом, определяемым собранием (ст. 4.3).
5. Решение. ТСЖ создано, если «за» проголосовало не менее 51 процента голосов от общего числа голосов собственников. Итоги доводят до собственников не позднее 30 дней после решения (ст. 4.4).
6. Государственная регистрация. ТСЖ считается созданным и становится юридическим лицом с момента государственной регистрации по законодательству Кыргызской Республики (ст. 4.7). Отдельного реестра ТСЖ нет, оно регистрируется как любое юридическое лицо. Перечень документов и госпошлину для регистрации здесь не разбираем.

Кто не может быть в инициативной группе

Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, построившее дом, его учредители и сотрудники не вправе быть в составе инициативной группы и учредительного собрания (ст. 4.1). Застройщик не может создать ТСЖ для собственного дома.

Членство и платежи

Членство добровольное и возникает по заявлению о вступлении с копиями правоустанавливающих документов (ст. 11.1). Собственники, не вступившие в ТСЖ, в равной мере несут бремя содержания общего имущества (ст. 3.3, 22.1). Поэтому в ТСЖ обычно две группы: члены, которые голосуют, и собственники, которые платят, но не голосуют.

Что записать в уставе

В уставе обязательно (ст. 5):

• полное наименование ТСЖ и юридический адрес, предмет и цели деятельности;
• порядок управления деятельностью, количественный состав и сроки полномочий органов управления;
• порядок уведомления собственником ТСЖ о том, что помещение сдано в аренду;
• иные вопросы, которые собрание сочтёт нужным включить.

Содержание устава невелико: многое определяет сам закон. Изменения и дополнения в устав вносит общее собрание членов (ст. 13.2).

Правление, председатель и ревизионная комиссия

Органы ТСЖ — общее собрание членов, правление и ревизионная комиссия (ревизор) (ст. 12).

• Правление избирается из членов ТСЖ общим собранием на срок, установленный уставом, но не более чем на 2 года. Число членов правления нечётное, его определяет устав. Одно и то же лицо не может избираться в правление более двух сроков подряд. В правление можно избрать дееспособное совершеннолетнее лицо, не имеющее судимости по экономическим преступлениям и/или судимость которого снята и/или погашена (ст. 15).
• Председатель избирается правлением из своего состава. Он действует без доверенности от имени ТСЖ и подписывает платёжные документы (ст. 17). О его полномочиях и передаче дел — в отдельной статье: Председатель ТСЖ в Кыргызстане: полномочия и акт приёма-передачи.
• Ревизионная комиссия (ревизор) избирается на срок не более 2 лет; в неё не могут входить члены правления и члены их семей. Она проводит ревизию финансовой деятельности не реже одного раза в год и представляет собранию заключение о смете и отчёт о финансовой деятельности (ст. 18).

Как проходит собрание

• У каждого члена один голос, и собственник нескольких помещений тоже имеет один голос: голоса не взвешиваются по площади (ст. 13.4).
• Собрание правомочно при участии более 50 процентов членов или их представителей. Если кворума нет, присутствующие большинством решают, в какой форме пройдёт следующее собрание, а повторное проводится не ранее чем через 2 и не позднее чем через 30 дней (ст. 14¹).
• Ликвидация ТСЖ, направления использования дохода от хозяйственной деятельности, сдача общего имущества в аренду и утверждение годового отчёта правления требуют двух третей голосов от общего числа голосов членов; заёмные средства, включая банковский кредит, требуют согласия всех собственников помещений; остальное решает большинство присутствующих (ст. 14.7).
• Уведомление о собрании — письменное, не менее чем за 10 дней, под подпись или заказным письмом (ст. 14.3). Заочное голосование возможно, но на бумаге: опросные листы, каждая страница которых подписана председателем правления и скреплена печатью (ст. 14²). Электронного голосования закон не предусматривает.
• Решение, принятое с нарушением порядка, установленного законом, недействительно (ст. 13.6).

Деньги, счёт и отчётность

После поправок Закона № 182 2023 года ТСЖ обязано принимать обязательные платежи и взносы на банковский счёт и вести учёт доходов и расходов в безналичной форме; вести доступный каждому собственнику прозрачный бухгалтерский учёт на бумажных и электронных носителях; ежеквартально представлять собственникам отчёт о деятельности, доходах и расходах (ст. 7). С 1 января 2026 года, если ТСЖ не осуществляет расчёты безналичным способом, члены ТСЖ и собственники вправе не производить обязательные взносы, пока нарушение не устранено (ст. 22.3). Отдельный счёт на каждый дом закон не требует.

Обязательных резервных и ремонтных фондов в законе нет: специальные фонды образуются только по решению общего собрания членов (ст. 19.3).

Чего нет в законе

Лицензии, сертификации и государственного реестра управляющих или ТСЖ в Кыргызстане нет. Нет и государственной платформы для собраний, начислений или отчётности.

Что делает Unitify

Unitify даёт ТСЖ и управляющим организациям Кыргызстана безналичный биллинг с прозрачным учётом по каждому собственнику и отчётность перед собственниками. Это то, что закон требует от ТСЖ с 2023 года, и то, невыполнение чего с 2026 года даёт собственникам право не платить. В Кыргызстане у нас пока нет действующих объектов; в Ande Tower в Батуми собираемость выросла с 40% до 80% за шесть месяцев.

См. Unitify для Кыргызстана, биллинг и тарифы или запишитесь на демо.

Источники: Закон КР от 09.07.2013 № 122 «О товариществах собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных домов» (ред. от 28.05.2025), ст. 3–5, 7, 11–15, 17–19, 22; Жилищный кодекс КР от 09.07.2013 № 117 (ред. от 06.08.2025), ст. 31, 34; cbd.minjust.gov.kg. Проверено 11 сентября 2026 года; перед использованием перепроверьте актуальную редакцию.