Курортный комплекс с владельцами за границей

В курортном городе значительная часть апартаментов покупается как актив, а не как жильё, и их владельцы живут в другом месте. Общую проблему мы описали в статье «Дом, где никого нет дома». Этот материал — про её крайний вариант: комплекс апартаментов на несколько сотен квартир в Грузии, где большинство владельцев большую часть года за границей, и про то, что управляющая компания или амханагоба может сделать с собраниями, голосованиями, уведомлениями, платежами и отчётами.

Почему ломаются почта и чаты

На десять квартир работает чат. На несколько сотен — нет, и не потому, что люди небрежны:

• Нет единого списка. Ни у кого нет одного актуального списка: кто какой квартирой владеет, на каком языке читает и по какому каналу отвечает. Любое уведомление начинается с поисков.
• Сообщения тонут. Отключение воды, объявленное в группе на триста человек, прочтёт тот, кто в эту минуту смотрел в телефон.
• Нет следа. Когда владелец говорит «мне никто не сообщил», открыть нечего: нигде не видно, кто что получил.
• Начисления приходят поздно. Владелец в другом часовом поясе узнаёт о начислении после срока оплаты, и управляющая компания запускает цикл напоминаний, которого можно было избежать.

Решение — не группа получше, а одно место, где живут квартира, язык и баланс каждого владельца и откуда уведомления и заявки уходят и возвращаются.

Собрание и голосование с отсутствующими владельцами

Сначала юридическая сторона, и мы берём её только из грузинского текста закона, который сверили с консолидированной версией на matsne.gov.ge.

Если устав не принят, собрание членов амханагобы правомочно, когда на нём присутствуют две трети членов. Если этого нет, председатель созывает повторное собрание с той же повесткой, и оно правомочно при любом числе участников (закон Грузии № 5277-рс, ст. 28, пункты 2 и 3). Решения принимаются более чем половиной голосов присутствующих и обязательны для всех членов, в том числе для тех, кто не голосовал. Подробности с источником — в грузинском глоссарии: собрание, кворум и протокол (на грузинском).

Что здесь делает Unitify, ограничено, и мы говорим об этом прямо. Управляющая компания или председатель создаёт голосование или опрос в панели, владельцы голосуют из приложения, а участие видно по мере поступления голосов. Инструмент фиксирует голоса; он не делает собрание юридически действительным. Письменное уведомление, кворум, подсчёт и протокол, подписанный председателем собрания, делаются отдельно по закону или уставу. Закон молчит об удалённом и электронном голосовании, поэтому перед тем как опираться на голос, поданный онлайн, спросите грузинского юриста. У Unitify нет собственной видеоконференции и квалифицированной электронной подписи. Подробнее — на странице продукта «Голосования».

Уведомления на языке каждого владельца

Языковой барьер между управляющей компанией и владельцем встречается чаще, чем расстояние. В Unitify каждый разговор идёт на языке каждого участника: управляющий пишет по-грузински, владелец читает по-немецки или по-русски, а ИИ-перевод работает посередине на сообщениях, объявлениях и заявках. Само приложение доступно на грузинском, английском и русском.

Уведомление для всего комплекса уходит объявлением в приложении и доходит до владельца на телефон, где бы он ни был.

Оплата из-за границы

Оплата картой в Грузии уже работает через Flitt и идёт в продакшене в Ande Tower: владелец открывает счёт в приложении, платит на защищённой платёжной странице провайдера, а платёж сам появляется в приложении. Адаптер Bank of Georgia тоже построен и принимает Visa, Mastercard или Amex любого банка-эмитента; сроки подключения уточняйте у нас. Какие карты принимает Flitt, подтверждается при подключении счёта. Смотрите страницы про Flitt и Bank of Georgia.

От собираемости зависит, работает ли комплекс. В Ande Tower в Батуми собираемость в срок выросла с 40% до 80% за полгода.

Для задолженности закон даёт амханагобе инструмент, о котором управляющей компании стоит знать. С согласия собрания председатель может зарегистрировать долг члена свыше 500 лари в публичном реестре как обязательство, привязанное к квартире (закон № 5277-рс, ст. 14, п. 5). Отдельно: новый собственник отвечает по неисполненным обязательствам, связанным с членством, независимо от того, был ли долг зарегистрирован (ст. 14, п. 6). Подробности — на странице глоссария о задолженности и пороге 500 лари (на грузинском). Регистрация — решение амханагобы вместе с юристом; Unitify за вас его не принимает.

Что владелец может читать каждый месяц

Каждый владелец видит начисления своей квартиры и откуда взялась каждая строка, статус оплаты и счёт, на языке приложения. Председатель или управляющий видит баланс и статус оплаты по каждой квартире в одном месте. Отчёта о доходе от аренды для владельцев апарт-отелей, то есть вида доходности, в продукте сегодня нет.

Чего здесь нет

• Нет отчёта о доходности или арендном доходе для владельцев.
• Нет юридической силы для собрания, электронного голоса или подписи: они подчиняются закону и уставу.
• Нет обещаний, какие карты принимает Flitt, до подключения счёта.
• Бесплатный тариф позволяет начать с одного дома; для комплекса на несколько сотен квартир нужно загрузить реестр, и мы делаем это вместе с вами.

Если вы управляете комплексом апартаментов с владельцами за границей или строите его, запишитесь на демо и расскажите, сколько квартир, на каких языках читают владельцы и откуда они платят. Страница рынка — Unitify в Грузии.