Morosos en la comunidad de propietarios en España: voto, intereses y reclamación de la deuda

Voto en la junta. Los propietarios que, al iniciarse la junta, no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no las hayan impugnado judicialmente ni hayan consignado judicial o notarialmente la suma adeudada, pueden participar en las deliberaciones pero no tienen derecho de voto. El acta refleja a los propietarios privados del voto, cuya persona y cuota no se computan para alcanzar las mayorías (LPH, art. 15.2). La convocatoria contiene la relación de los propietarios que no estén al corriente y advierte de esa privación (LPH, art. 16.2).

Intereses y medidas disuasorias. La junta puede acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en esa situación, como intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas ni afecten a la habitabilidad de los inmuebles. No pueden ser retroactivas y pueden incluirse en los estatutos. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago y este no se haga efectivo (LPH, art. 21.1).

El tablón de anuncios. En la LPH el tablón aparece como forma subsidiaria de notificar cuando no se pudo practicar la citación en el domicilio designado (LPH, art. 9.1.h) y como forma subsidiaria de acreditar la notificación de la deuda, durante un plazo de al menos tres días (LPH, art. 21.3).

Reclamar la deuda. Primero, la junta aprueba la liquidación de la deuda, porque el certificado que exige la ley es el del acuerdo de liquidación. Segundo, se notifica la deuda al deudor y se acredita la notificación, que puede hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible durante al menos tres días. Tercero, el secretario emite el certificado del acuerdo de liquidación, con el importe adeudado y su desglose y con el visto bueno del presidente, salvo que el secretario sea un secretario-administrador con cualificación profesional que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación, en cuyo caso no es precisa la firma del presidente. Cuarto, se presenta la petición inicial del monitorio, a la que pueden sumarse las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda y los gastos y costes de la reclamación, que corren a cargo del deudor (LPH, art. 21.3). La ley exige acreditar que se notificó la deuda al deudor, no un formato de carta concreto.

Lo que dice la Ley de Enjuiciamiento Civil. Puede acudirse al proceso monitorio cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos (LEC, art. 812.2.2.º). Es competente el tribunal del domicilio o residencia del deudor y también, a elección del solicitante, el del lugar donde se halle la finca (LEC, art. 813); la LEC dice «Juzgado de Primera Instancia», que según la Ley Orgánica 1/2025 se entiende hoy referido a la sección civil del Tribunal de Instancia. Para presentar la petición inicial no es preciso valerse de procurador y abogado (LEC, art. 814.2). Si los documentos aportados son de los previstos en el art. 812.2 (como la certificación de impago de gastos comunes), el letrado de la Administración de Justicia requiere al deudor para que en veinte días pague o comparezca y alegue de forma fundada y motivada las razones por las que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada (LEC, art. 815.1). La notificación se hace en el domicilio previamente designado por el deudor para las notificaciones de la comunidad; si no hay, se intenta en el piso o local, y si tampoco es posible, por la vía subsidiaria de notificación que prevé la propia ley (LEC, art. 815.2). Si el deudor se opone, la comunidad puede solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas (LPH, art. 21.4).

El piso responde de la deuda (afección real). Los créditos de la comunidad por gastos generales correspondientes a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores son preferentes. Quien adquiere un piso o local, incluso con título inscrito, responde con el propio inmueble de lo adeudado por los anteriores titulares, hasta el límite de lo imputable a la parte vencida de la anualidad de la adquisición y a los tres años naturales anteriores, y el piso queda legalmente afecto a ese pago (LPH, art. 9.1.e). Responde con el propio piso, no personalmente. Quien no comunique el cambio de titularidad al secretario sigue respondiendo solidariamente de las deudas posteriores a la transmisión, sin perjuicio de repetir contra el nuevo titular, salvo que los órganos de gobierno hayan conocido el cambio por otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o que la transmisión sea notoria (LPH, art. 9.1.i).

Mediación o arbitraje. La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva, o cualquier cuestión sobre la obligación de contribuir, también puede ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje conforme a la legislación aplicable (LPH, art. 21.6).

En Cataluña. En Cataluña rige el Código civil de Cataluña (libro quinto), no la LPH. La afección real y la preferencia de cobro alcanzan la parte vencida del año en curso y los cuatro años inmediatamente anteriores (Código civil de Cataluña, arts. 553-4 y 553-5). Quien transmite un elemento privativo debe declarar que está al corriente o especificar lo que debe, y aportar un certificado del estado de deudas expedido por quien ejerce la secretaría; ese certificado no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración la lleva un profesional que ejerce la secretaría (Código civil de Cataluña, art. 553-5). Los créditos devengan intereses desde que debe efectuarse el pago y este no se hace (Código civil de Cataluña, art. 553-4). La comunidad reclama por el proceso monitorio especial de la legislación procesal con un certificado del impago emitido por quien haga funciones de secretario con el visto bueno del presidente, que debe recoger la existencia y el importe de la deuda, la manifestación de que es exigible y se corresponde exactamente con las cuentas aprobadas por la junta que constan en el libro de actas, y el requerimiento de pago hecho al deudor (Código civil de Cataluña, art. 553-47). En la junta, los propietarios con deudas pendientes votan si acreditan que han consignado su importe judicial o notarialmente o que las han impugnado judicialmente (Código civil de Cataluña, art. 553-24).