Glosario de comunidades de propietarios en España: los términos de la LPH
Las palabras que presidentes, administradores de fincas y propietarios usan a diario en una comunidad de propietarios en España, explicadas en pocas líneas. Cada entrada se apoya en la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH, texto consolidado del BOE, última actualización publicada el 3 de octubre de 2026) y cita el artículo. Cataluña tiene su propio régimen: allí rige el Código civil de Cataluña (libro quinto), y donde una regla cambia la entrada lo dice con el artículo. Navarra remite al Código Civil y a las leyes que lo desarrollan (Fuero Nuevo de Navarra, ley 427); en Aragón y el País Vasco su derecho civil propio no regula la propiedad horizontal. Texto revisado al 8 de octubre de 2026: la ley cambia, así que antes de decidir consulte el texto vigente en el BOE. Cada comunidad tiene además sus estatutos, que pueden añadir reglas. Esta información es general y no sustituye la asesoría de un abogado o de un administrador de fincas.
- Comunidad de propietarios
- La LPH regula la forma especial de propiedad que llama propiedad horizontal (LPH, art. 1). Se aplica a las comunidades de propietarios constituidas con arreglo al título constitutivo, a las que reúnan los requisitos del Código Civil sin haber otorgado ese título, a los complejos inmobiliarios privados y a las subcomunidades (LPH, art. 2). En Cataluña la comunidad de propietarios se rige por el Código civil de Cataluña (libro quinto), no por la LPH.
- Comunidad de propietarios en Cataluña
- Las disposiciones del derecho civil de Cataluña se aplican con preferencia a cualesquiera otras (Código civil de Cataluña, art. 111-5). Las cifras de la LPH no valen en Cataluña, donde las reglas son distintas: fondo de reserva de al menos el 5 % de los gastos comunes en cuenta bancaria especial (Código civil de Cataluña, art. 553-6); convocatoria con ocho días naturales de antelación, con correo electrónico admitido si garantiza la autenticidad (Código civil de Cataluña, art. 553-21); junta válidamente constituida sea cual sea el número de asistentes (Código civil de Cataluña, art. 553-23); asistencia por videoconferencia si lo prevén los estatutos o lo acuerda la junta (Código civil de Cataluña, art. 553-22); mayoría simple de los participantes y de sus cuotas como regla general (Código civil de Cataluña, art. 553-25); afección real de cuatro años (Código civil de Cataluña, art. 553-5); acta redactada al menos en catalán (Código civil de Cataluña, art. 553-27). Navarra remite al Código Civil y a las leyes que lo desarrollan (Fuero Nuevo de Navarra, ley 427).
- Estatutos y normas de régimen interior
- El título constitutivo puede contener reglas sobre el uso o destino del edificio, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad (LPH, art. 5). Las normas de régimen interior regulan los detalles de la convivencia y la utilización de los servicios y cosas comunes, dentro de los límites de la ley y los estatutos, y obligan a todo titular mientras no se modifiquen (LPH, art. 6). Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior corresponde a la junta (LPH, art. 14). En Cataluña, modificar el título de constitución y los estatutos requiere cuatro quintas partes, salvo disposición legal en sentido contrario (Código civil de Cataluña, art. 553-26).
- Cuota de participación (coeficiente)
- La cuota se fija en el título constitutivo con base en la superficie útil, el emplazamiento, la situación y el uso presumible de los servicios comunes, y solo puede variarse de acuerdo con los arts. 10 y 17 (LPH, arts. 3 y 5). La ley no da una fórmula de cálculo. En Cataluña se expresa en porcentaje y se fija proporcionalmente a la superficie y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos (Código civil de Cataluña, art. 553-3).
- Cuota de comunidad (gastos generales)
- Cada propietario debe contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización (LPH, art. 9.1.e). Se reputan generales los gastos que no son imputables a uno o varios pisos o locales, y la no utilización de un servicio no exime de pagarlos (LPH, art. 9.2). La LPH no fija el importe ni si se paga cada mes o cada trimestre: la junta aprueba el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas (LPH, art. 14). En Cataluña, los propietarios sufragan los gastos comunes en proporción a su cuota o según las especialidades del título, los estatutos o la junta (Código civil de Cataluña, art. 553-45).
- Derrama
- En las obras obligatorias del art. 10, el acuerdo de la junta se limita a distribuir la derrama y a fijar los términos de su abono (LPH, art. 10.2). Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble corren a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades (LPH, art. 17.11). La mayoría que exige un acuerdo depende de las obras o mejoras de que se trate (arts. 10 y 17 de la LPH), no de que el pago se llame derrama. En Cataluña, la junta aprueba las reparaciones extraordinarias y de mejora, su importe y la imposición de derramas para su financiación (Código civil de Cataluña, art. 553-19).
- Fondo de reserva
- Según la LPH, existe para atender obras de conservación, reparación y rehabilitación, y de accesibilidad y eficiencia energética (LPH, art. 9.1.f). No puede ser inferior al mínimo legal en ningún momento del ejercicio (LPH, disposición adicional primera). En Cataluña, el presupuesto incluye al menos el 5 % de los gastos comunes, con contabilidad separada y cuenta bancaria especial (Código civil de Cataluña, art. 553-6).
- Junta de propietarios
- Entre los órganos de gobierno de la comunidad están la junta de propietarios, el presidente, el secretario y el administrador (LPH, art. 13.1). A la junta le corresponde nombrar y remover los cargos, aprobar el plan de gastos e ingresos y las cuentas, aprobar los presupuestos y las obras de reparación, aprobar o reformar los estatutos y las normas de régimen interior, y decidir los demás asuntos de interés general (LPH, art. 14). Se reúne por lo menos una vez al año, y en las demás ocasiones en que lo considere conveniente el presidente o lo pida la cuarta parte de los propietarios o quienes representen al menos el 25 % de las cuotas (LPH, art. 16.1). En Cataluña, la junta se reúne de forma ordinaria una vez al año para aprobar las cuentas y el presupuesto y elegir los cargos, y se convoca además cuando lo considere conveniente el presidente o lo pida como mínimo una cuarta parte de los propietarios o de las cuotas (Código civil de Cataluña, art. 553-20).
- Convocatoria de la junta (y segunda convocatoria)
- La segunda convocatoria no exige quórum y puede celebrarse el mismo día si ha pasado media hora (LPH, art. 16.2). La convocatoria incluye la relación de propietarios que no están al corriente en el pago de las deudas vencidas y advierte de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos del art. 15.2 (LPH, art. 16.2). La LPH no regula expresamente las juntas telemáticas.
- Mayorías en la junta (doble mayoría)
- La unanimidad se exige para los acuerdos no regulados expresamente en el art. 17 que impliquen aprobar o modificar las reglas del título o de los estatutos (LPH, art. 17.6). Las tres quintas partes, para servicios como portería, conserjería o vigilancia (LPH, art. 17.3). En Cataluña, la regla general es la mayoría simple de los participantes en la votación y de sus cuotas (Código civil de Cataluña, art. 553-25).
- Libro de actas y acta de la junta
- El acta debe expresar, al menos, la fecha y el lugar, el autor de la convocatoria, el carácter ordinario o extraordinario y la convocatoria en que se celebró, los asistentes y representados con sus cuotas, el orden del día y los acuerdos adoptados (LPH, art. 19.2). Se cierra con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes (LPH, art. 19.3).
- Presidente de la comunidad
- El designado puede pedir su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, y la junta, convocada en sesión extraordinaria, puede removerlo antes de que expire el mandato (LPH, arts. 13.2 y 13.7). En Cataluña, el cargo lo ejerce un propietario y la junta puede considerar motivos de excusa fundamentados (Código civil de Cataluña, art. 553-15).
- Secretario de la comunidad
- Las funciones del secretario y del administrador las ejerce el presidente, salvo que los estatutos o la junta, por acuerdo mayoritario, dispongan que se provean separadamente; ambos cargos pueden acumularse en una persona o nombrarse independientemente (LPH, arts. 13.5 y 13.6). Expide, con el visto bueno del presidente, el certificado de deuda al vender un piso (LPH, art. 9.1.e). El secretario custodia los libros de actas y conserva durante cinco años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones (LPH, art. 19.4). En Cataluña, el secretario extiende las actas, realiza las notificaciones, expide los certificados y custodia durante cinco años como mínimo la documentación relevante (Código civil de Cataluña, art. 553-17).
- Administrador de fincas
- Lo nombra la junta (LPH, art. 14). Sus funciones están en el art. 20.1 de la LPH. En Cataluña, la comunidad puede encargar la administración a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles (Código civil de Cataluña, art. 553-15).
- Morosos
- La junta puede acordar medidas disuasorias, como intereses superiores al interés legal, siempre que no sean abusivas o desproporcionadas (LPH, art. 21.1). En Cataluña rige el Código civil de Cataluña (arts. 553-4, 553-5 y 553-47).
- Certificado de deuda
- Quien transmite la vivienda o local debe declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales o expresar los que adeude, y aportar la certificación; sin ella no puede autorizarse la escritura pública, salvo que el adquirente lo exonere expresamente (LPH, art. 9.1.e). Secretario y presidente responden, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos y de los perjuicios por el retraso. No es el mismo documento que el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda que se acompaña al monitorio (LPH, art. 21.3). En Cataluña lo expide quien ejerce la secretaría y debe incluir también los gastos y aportaciones al fondo aprobados pero pendientes de vencimiento (Código civil de Cataluña, art. 553-5).
- Afección real del piso
- Quien adquiere una vivienda o local, incluso con título inscrito, responde con el propio inmueble de esas cantidades (LPH, art. 9.1.e). En Cataluña, los elementos privativos están afectados con carácter real al pago de los importes debidos por los titulares y los anteriores titulares correspondientes a la parte vencida del año en curso y los cuatro años inmediatamente anteriores (Código civil de Cataluña, art. 553-5).
- Proceso monitorio de comunidades
- Según la Ley de Enjuiciamiento Civil, puede acudirse a él cuando la deuda se acredita mediante certificaciones de impago de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos (LEC, art. 812.2.2.º), y para presentar la petición inicial no es preciso valerse de procurador y abogado (LEC, art. 814.2). La comunidad puede reclamar por esta vía los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y el fondo de reserva (LPH, art. 21.2). En Cataluña la comunidad reclama por el mismo proceso monitorio especial de la legislación procesal (Código civil de Cataluña, art. 553-47).
- Impugnación de acuerdos
- Pueden impugnar los propietarios que salvaron su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los privados indebidamente de su voto; deben estar al corriente de las deudas vencidas o consignarlas, salvo para los acuerdos sobre las cuotas de participación (LPH, art. 18.2). Para los ausentes, el plazo se cuenta desde la comunicación del acuerdo conforme al art. 9 (LPH, art. 18.3). La impugnación no suspende la ejecución del acuerdo, salvo que el juez lo disponga con carácter cautelar (LPH, art. 18.4). En Cataluña los plazos son de un año si el acuerdo es contrario a las leyes, al título o a los estatutos, o implica abuso de derecho, y de tres meses si es contrario a los intereses de la comunidad o gravemente perjudicial para un propietario, contados desde la notificación del acta o del anexo del acta (Código civil de Cataluña, art. 553-31).
- Delegación de voto y asistencia
- Si un piso o local pertenece pro indiviso a varios propietarios, nombran un representante para asistir y votar (LPH, art. 15.1). En Cataluña, la delegación en otro propietario se hace mediante un escrito que lo designe nominativamente, puede indicar el sentido del voto, se efectúa para una reunión concreta y debe recibirse antes de que comience (Código civil de Cataluña, art. 553-24).
