Administrador de fincas en España: funciones, nombramiento y qué hacer si no cumple

Funciones del art. 20. Según la LPH, corresponde al administrador: velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a los titulares las oportunas advertencias y apercibimientos; preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacerles frente; atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas urgentes y dando inmediata cuenta al presidente o, en su caso, a los propietarios; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes; actuar, en su caso, como secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad; y ejercer las demás atribuciones que le confiera la junta (LPH, art. 20.1).

Quién lo nombra y quién puede serlo. La junta nombra y remueve a las personas que ejercen los cargos y resuelve las reclamaciones que los propietarios formulen contra su actuación (LPH, art. 14). El cargo puede ejercerlo cualquier propietario, una persona física con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida, o una corporación u otra persona jurídica en los términos del ordenamiento (LPH, art. 13.6). El texto habla de «cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida» y no emplea la expresión «administrador de fincas colegiado».

Por defecto, el presidente. Salvo que los estatutos o la junta, por acuerdo mayoritario, dispongan que los cargos de secretario y de administrador se provean separadamente de la presidencia, sus funciones las ejerce el presidente (LPH, art. 13.5). Los cargos de secretario y administrador pueden acumularse en una misma persona o nombrarse independientemente (LPH, art. 13.6). Si el número de propietarios de viviendas o locales no excede de cuatro, los estatutos pueden acoger la comunidad al régimen de administración del Código Civil (LPH, art. 13.8).

Si no cumple. La LPH no contiene una lista de lo que el administrador no puede hacer. Lo que prevé es que la junta resuelva las reclamaciones de los propietarios contra su actuación (LPH, art. 14) y que pueda removerlo antes de que expire el mandato, convocada en sesión extraordinaria (LPH, art. 13.7). Salvo que los estatutos dispongan otra cosa, el nombramiento es por un año (LPH, art. 13.7).

En Cataluña. En Cataluña rige el Código civil de Cataluña (libro quinto), no la LPH. La comunidad puede encargar la administración a un profesional externo que cumpla las condiciones profesionales legalmente exigibles, y en ese caso las funciones de administración incluyen también las de secretaría (Código civil de Cataluña, art. 553-15). El administrador gestiona los asuntos ordinarios: toma las medidas convenientes para conservar los bienes, vela por que los propietarios cumplan sus obligaciones, prepara las cuentas anuales del ejercicio precedente y el presupuesto, ejecuta los acuerdos de la junta y efectúa los cobros y pagos, y decide la ejecución de las obras urgentes de conservación y reparación dando cuenta inmediata a la presidencia (Código civil de Cataluña, art. 553-18).