Cuota de participación en España: qué es el coeficiente y cómo se fija en una comunidad de propietarios

Qué mide. Según la LPH, la cuota se fija con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, y sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alteran la cuota atribuida, que solo puede variarse de acuerdo con lo establecido en los arts. 10 y 17 (LPH, art. 3).

Cómo se fija. La cuota se fija en el título constitutivo, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. La ley indica cuatro bases: la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a hacerse de los servicios o elementos comunes (LPH, art. 5). La ley no da una fórmula ni una ponderación de esas cuatro bases.

Para qué se usa. Cada propietario contribuye a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, y la no utilización de un servicio no exime de las obligaciones correspondientes (LPH, arts. 9.1.e y 9.2). Contribuye al fondo de reserva con arreglo a su respectiva cuota (LPH, art. 9.1.f). Las mayorías de la junta se calculan también por cuotas (LPH, art. 17.7). La ley no fija el importe ni la periodicidad del pago de la cuota de comunidad; corresponde a la junta aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas (LPH, art. 14).

Impugnar una cuota. Para impugnar acuerdos de la junta, el propietario debe estar al corriente en el pago de las deudas vencidas o consignarlas judicialmente; esa regla no se aplica a la impugnación de los acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 (LPH, art. 18.2).

En Cataluña. En Cataluña rige el Código civil de Cataluña (libro quinto), no la LPH. La cuota sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad; se expresa en porcentaje sobre el total del inmueble y se fija proporcionalmente a la superficie y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes; se determina y se modifica por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por la autoridad judicial o por un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos; y pueden establecerse cuotas especiales para determinados gastos (Código civil de Cataluña, art. 553-3). Modificar las cuotas de participación requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho al voto (Código civil de Cataluña, art. 553-26). La falta de uso de elementos comunes concretos no exime de sufragar su mantenimiento, salvo que los estatutos, para servicios o elementos especificados de forma concreta, establezcan lo contrario (Código civil de Cataluña, art. 553-45).