Convocatoria de la junta de propietarios en España: contenido, plazos y segunda convocatoria
En España, según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la convocatoria la hace el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, e indica los asuntos a tratar y el lugar, día y hora de la primera y, en su caso, de la segunda convocatoria; la junta ordinaria anual se cita con al menos seis días de antelación (LPH, arts. 16.2 y 16.3). En Cataluña rige el Código civil de Cataluña, con otro plazo: ocho días naturales (Código civil de Cataluña, art. 553-21).
«2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.»
Cuándo se reúne la junta. Según la LPH, la junta se reúne por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas, y en las demás ocasiones en que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de ellos que represente al menos el 25 % de las cuotas de participación (LPH, art. 16.1). La ley no fija el mes de la junta ordinaria: solo exige «por lo menos una vez al año». Cualquier propietario puede pedir por escrito al presidente que la junta trate un tema, y el presidente lo incluye en el orden del día de la siguiente junta (LPH, art. 16.2).
Qué debe contener. La convocatoria indica los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora de la primera y, en su caso, de la segunda convocatoria, y las citaciones se practican en la forma establecida en el art. 9. Debe incluir además una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas y advertir de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos del art. 15.2 (LPH, art. 16.2).
Cómo se envía. La LPH remite a su art. 9: el propietario comunica al secretario, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, su domicilio en España a efectos de citaciones; si no lo hace, se tiene por domicilio el piso o local perteneciente a la comunidad. Si no se puede practicar la citación en el lugar previsto, se entiende realizada colocándola en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general, con una diligencia firmada por el secretario con el visto bueno del presidente, y produce efectos en el plazo de tres días naturales (LPH, art. 9.1.h). El texto no enumera canales como el correo electrónico o una aplicación: para saber qué medio basta en su comunidad, consulte a su administrador o a un abogado.
Plazos. La citación de la junta ordinaria anual se hace con seis días de antelación como mínimo; la de las juntas extraordinarias, con la antelación que sea posible para que llegue a conocimiento de todos los interesados (LPH, art. 16.3). La junta puede reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente si concurre la totalidad de los propietarios y así lo deciden (LPH, art. 16.3).
Segunda convocatoria. Si a la reunión no concurre, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación, se procede a una segunda convocatoria sin sujeción a quórum. Se reúne en el lugar, día y hora indicados en la primera citación y puede celebrarse el mismo día si ha transcurrido media hora. En su defecto, se vuelve a convocar dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada, con citaciones de antelación mínima de tres días (LPH, art. 16.2).
Juntas por videoconferencia. La LPH no regula expresamente las juntas telemáticas.
En Cataluña. En Cataluña rige el Código civil de Cataluña (libro quinto), no la LPH. Las convocatorias deben enviarse, salvo que los estatutos digan expresamente otra cosa, con una antelación mínima de ocho días naturales a la dirección que el propietario haya comunicado a la secretaría; el envío puede hacerse por correo postal o electrónico u otros medios, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido, y el anuncio se publica con la misma antelación en el tablón de la comunidad (Código civil de Cataluña, art. 553-21). Para las juntas extraordinarias de asuntos urgentes basta con que los propietarios hayan podido conocer la convocatoria antes de la fecha de la reunión (Código civil de Cataluña, art. 553-21). La convocatoria expresa el orden del día, el día, el lugar y la hora, la lista de propietarios con deudas pendientes, con la advertencia sobre su derecho de voto, y la advertencia de que, para los acuerdos del art. 553-26, los votos de los propietarios que no asisten se computan en el sentido del acuerdo tomado por la mayoría, sin perjuicio de su derecho de oposición (Código civil de Cataluña, arts. 553-21 y 553-24). La junta se constituye válidamente sea cual sea el número de propietarios que concurran, de modo que no hay una segunda convocatoria condicionada al quórum como en la LPH (Código civil de Cataluña, art. 553-23). Los estatutos pueden establecer, o la junta acordar, que se pueda asistir por videoconferencia u otros medios telemáticos de comunicación sincrónica (Código civil de Cataluña, art. 553-22).
Qué hace Unitify en torno a la junta
Unitify ayuda en torno a la junta y no la reemplaza: avisos en la app para residentes, con acuse de lectura, que recuerdan fecha, hora y orden del día junto a la convocatoria formal que usted envía, y encuestas y votaciones para consultar a los propietarios antes o entre reuniones. Una votación en la app no es por sí sola la junta que exige la ley, y Unitify no tiene vídeo propio: si una junta admite asistencia por videoconferencia (en Cataluña, si lo prevén los estatutos o lo acuerda la junta, Código civil de Cataluña, art. 553-22), se usa un servicio externo como Zoom o Meet.
Avisos y votaciones para residentes