Glosario de condominio en la CDMX: cuotas, asamblea, administrador y morosos
Los términos que administradores, comités de vigilancia y condóminos de la Ciudad de México usan a diario. Cada definición se apoya en la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal (texto vigente, última reforma publicada el 4 de agosto de 2023) y cita el artículo. Vale solo para la CDMX: en México la ley de condominio es de cada estado y los demás estados tienen la suya, así que nada de esto puede darse por cierto fuera de la Ciudad de México. Texto revisado al 5 de octubre de 2026; antes de decidir, consulte el texto vigente en el portal de la Consejería Jurídica. No sustituye la asesoría de un abogado.
- Administrador de condominio
- Figura designada por la asamblea general: el administrador condómino es un condómino nombrado por la asamblea; el administrador profesional es una persona física o moral contratada por ella (art. 2). Dura un año y puede ser reelecto (art. 42). Sus funciones, entre ellas recaudar las cuotas, dar recibo de cada pago y entregar un estado de cuenta mensual, están en el art. 43.
- Asamblea de condóminos
- La asamblea general es el órgano máximo del condominio (art. 29). Se convoca con siete días naturales de anticipación para las ordinarias; en primera convocatoria exige la asistencia del 75 % de los condóminos, en segunda la mayoría simple del total y en tercera se instala con quienes asistan (art. 32, fr. IV), salvo en las extraordinarias del art. 29, cuyas reglas de quórum y votación fijan sus propios artículos (art. 32, fr. VII). Las resoluciones se toman por mayoría simple de votos, salvo mayoría especial (art. 31, fr. II).
- Cuota de mantenimiento
- La cuota de mantenimiento es la cuota para el fondo de administración y mantenimiento, que cubre el gasto corriente (art. 55, fr. I); junto con la del fondo de reserva forma las cuotas ordinarias, que la ley define como la cantidad acordada por la asamblea general para sufragar los gastos de administración, mantenimiento, reserva, operación y servicios no individualizados de uso común (art. 2). Todo condómino debe pagarla puntualmente (art. 55) y, en principio, no admite compensación ni excepciones personales; si el condómino acredita que no tiene recursos o está en insolvencia declarada, la asamblea puede acordar que se cubra con trabajo a favor del condominio (art. 56).
- Fondo de reserva
- Una de las dos cuotas ordinarias, junto con la de mantenimiento, que alimentan fondos: el de reserva cubre los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra, y las obras y el mantenimiento; se reparte por el porcentaje de indiviso (art. 55, fr. II). Si no alcanza, procede una cuota extraordinaria (art. 55, fr. III).
- Condómino moroso
- Moroso es el condómino o poseedor que no ha pagado dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo establecido por la asamblea (art. 2). Se le suspende el derecho de voto, pero conserva la voz, salvo en las asambleas para modificar la escritura constitutiva, extinguir el régimen o afectar el dominio del inmueble (art. 34).
- Reglamento interno
- El reglamento interno complementa y especifica la ley según las características de cada condominio (art. 2). Contiene como mínimo el procedimiento, el monto y la periodicidad del cobro de las cuotas, entre otros puntos (art. 53). Su modificación se acuerda en asamblea general con votos que representen el 51 % del valor del indiviso y debe registrarse ante la Procuraduría (art. 52).
- Comité de vigilancia
- Órgano de control integrado por condóminos electos en la asamblea general, que vigila, evalúa y dictamina el desempeño del administrador (art. 2). Lo forman de dos hasta cinco condóminos, con un presidente y vocales (art. 47); el cargo dura un año y es honorífico (art. 48). Sus funciones están en el art. 49.
- Cuota extraordinaria
- Cantidad monetaria acordada por la asamblea general para sufragar los gastos imprevistos o extraordinarios (art. 2). Procede cuando el fondo de administración y mantenimiento no alcanza para un gasto corriente extraordinario o cuando el fondo de reserva no alcanza para una compra u obra (art. 55, fr. III).
- Estado de liquidación de adeudos
- El estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios o pena convencional estipulados en la asamblea o en el reglamento interno trae aparejada ejecución si lo suscriben el administrador y el presidente del comité de vigilancia, con los recibos de pago y copia certificada del acta o del reglamento que fijó las cuotas; la acción procede con dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes, con las excepciones del propio artículo (art. 59).
- Estado de cuenta mensual
- El administrador entrega mensualmente a cada condómino un estado de cuenta con el visto bueno del comité de vigilancia, que muestra los ingresos y egresos del mes anterior, el monto de las cuotas pendientes, el saldo de las cuentas e inversiones, las cuotas por pagar a proveedores y una relación pormenorizada de los morosos y sus deudas; el condómino tiene ocho días para formular observaciones (art. 43, fr. XII).
- Condómino y poseedor
- Condómino: persona física o moral propietaria de una o más unidades de propiedad privativa (art. 2 y art. 14). Poseedor: quien tiene el uso, goce y disfrute de una unidad de propiedad privativa a través de un contrato o convenio y no es condómino (art. 2). Las cuotas obligan a ambos (art. 55).
- Escritura constitutiva
- Documento público mediante el cual se constituye un inmueble bajo el régimen de propiedad en condominio (art. 2). El porcentaje de indiviso de cada unidad es el establecido en la escritura constitutiva (art. 31, fr. III).
- Indiviso
- El derecho de copropiedad de cada condómino sobre las áreas y bienes de uso común es proporcional al indiviso de su unidad, fijado en la escritura constitutiva (art. 15). Cada condómino tiene un número de votos igual a ese porcentaje (art. 31, fr. III) y las cuotas se reparten en proporción a él (art. 55).
- Libro de actas
- El administrador lleva un libro de actas de asamblea autorizado por la Procuraduría (art. 43, fr. I). El secretario asienta ahí el acta, que firman el presidente, el secretario, los miembros del comité de vigilancia que asistan y los condóminos que lo soliciten (art. 31, fr. VIII).
- Constancia de no adeudo
- Al celebrarse un contrato traslativo de dominio, el vendedor entrega al comprador una constancia de no adeudo, expedida por el administrador; el adquirente es obligado solidario de los adeudos existentes salvo que el administrador la haya expedido y entregado (art. 60). El administrador la emite en un máximo de cinco días hábiles desde la solicitud (art. 43, fr. XXV).
- Quórum y segunda convocatoria
- En primera convocatoria se requiere la asistencia del 75 % de los condóminos; en segunda, la mayoría simple del total; en tercera, la asamblea se declara legalmente instalada con los que asistan. Entre una convocatoria y la siguiente deben pasar treinta minutos (art. 32, fr. IV). Eso rige para las ordinarias: en las extraordinarias del art. 29, el quórum y la votación siguen los artículos correspondientes de la ley (art. 32, fr. VII). Para contar en el quórum hay que firmar la lista de asistencia (art. 31, fr. II).
