Procuraduría Social y condominios en la CDMX: mediación, conciliación y arbitraje

Qué resuelve. La ley regula las relaciones entre condóminos y poseedores y entre estos y su administración, y fija las bases para resolver las controversias mediante la conciliación y el arbitraje a través de la Procuraduría Social de la Ciudad de México, sin perjuicio de la competencia de otras autoridades judiciales o administrativas (art. 1). La Procuraduría tiene competencia en las controversias entre condóminos, poseedores, su administrador y el comité de vigilancia por la vía de la conciliación, por la del arbitraje y por la del procedimiento administrativo de aplicación de sanciones; en esas vías aplica la suplencia de la queja deficiente a favor del condómino (art. 63).

El paso previo: mediación interna. Antes de iniciar el procedimiento conciliatorio hay que acreditar que se agotó un procedimiento de mediación ante el administrador o el comité correspondiente, acreditar el interés jurídico y presentar una reclamación que precise los actos que se impugnan y las razones; los administradores deben presentar además un documento idóneo que acredite que trataron antes de resolver la controversia (art. 64). El administrador, en todos los casos y antes de iniciar un procedimiento ante la Procuraduría, debe acreditar un procedimiento interno previo de mediación y conciliación, con requerimientos, pláticas, notificaciones, exhortos, invitaciones o propuestas de convenio (art. 59). Las cartas de cobranza y los avisos, con fecha y constancia de entrega, pueden formar parte de ese registro.

Conciliación. La Procuraduría cita a las partes a una audiencia de conciliación (art. 65). El procedimiento conciliatorio se tiene por agotado si el reclamante no concurre, si las partes concurren y manifiestan su voluntad de no conciliar, o si concilian sus diferencias; si no concurre la parte requerida, notificada en tiempo y forma, la Procuraduría puede imponerle una multa (art. 66).

Arbitraje. Si ambas partes concurren a la junta de conciliación y no se logra, la Procuraduría somete de inmediato y en un mismo acto sus diferencias al arbitraje, en amigable composición o en estricto derecho (art. 66). El acta de compromiso arbitral recoge la aceptación de las partes, la designación de la Procuraduría Social como árbitro y el tipo de arbitraje (art. 67). El laudo debe contener la sanción o la reparación del daño que motivó la controversia (art. 68) y debe cumplirse dentro de los quince días hábiles siguientes a su notificación (art. 72).

Otras funciones de la Procuraduría. Autoriza el libro de actas que lleva el administrador (art. 43, fr. I), registra a los administradores (art. 38) y los reglamentos internos (art. 52 y art. 54), puede certificar la copia del acta o del reglamento que acompaña al estado de liquidación de adeudos (art. 59) y convoca a asamblea en los casos que fija la ley (art. 32, fr. III). El administrador, el comité de vigilancia o los condóminos que convocan pueden solicitar la presencia de un representante de la Procuraduría en una asamblea (art. 32, fr. VI).