Condómino moroso en la CDMX: qué pierde y cómo se cobra

Quién es moroso. La ley define al moroso como el condómino o poseedor que no ha cumplido con su obligación de pagar dos cuotas ordinarias o una extraordinaria en el plazo establecido por la asamblea (art. 2). El art. 34 lo concreta en tres casos: la falta de pago de dos cuotas o más para el fondo de mantenimiento y administración y el fondo de reserva; la falta de pago de una cuota extraordinaria en los plazos establecidos; y el daño al condominio fijado por sentencia judicial o laudo administrativo ejecutoriado que no se haya pagado.

Qué pierde. Salvo en las asambleas para modificar la escritura constitutiva, extinguir el régimen o afectar el dominio del inmueble, al moroso se le suspende el derecho de voto y conserva la voz (art. 34). El art. 34 añade que quienes están en los supuestos de morosidad que enumera no se consideran para el quórum de instalación de la asamblea y están impedidos para ser electos administrador condómino o miembros del comité de vigilancia. Los morosos e incumplidos según informe de la administración no tienen derecho de convocar a una asamblea (art. 32, fr. III), y los libros y la documentación del condominio pueden ser consultados en todo tiempo por los condóminos que están al corriente en el pago de cuotas (art. 43, fr. IV).

Intereses. Las cuotas que no se cubren oportunamente en las fechas y bajo las formalidades fijadas por la asamblea o por el reglamento interno causan intereses moratorios al tipo legal, siempre que se hayan fijado en la asamblea o en el reglamento, y esto es independiente de las sanciones que correspondan por el incumplimiento (art. 59). La ley precisa que el interés legal no puede exceder del nueve por ciento anual y se aplica a cada cuota por separado (art. 33, fr. V).

Cómo se cobra. Antes de iniciar un procedimiento ante la Procuraduría Social, el administrador debe acreditar un procedimiento interno previo de mediación y conciliación, con requerimientos, pláticas, notificaciones, exhortos, invitaciones o propuestas de convenio (art. 59); las cartas de cobranza, con fecha y constancia de entrega, pueden formar parte de ese registro. Por la vía ejecutiva civil, lo que trae aparejada ejecución es el estado de liquidación de adeudos, intereses moratorios o pena convencional que se haya estipulado en la asamblea o en el reglamento interno, si lo suscriben el administrador y el presidente del comité de vigilancia, con los recibos de pago y copia certificada, por notario público o por la Procuraduría, del acta de asamblea o del reglamento que fijó las cuotas. La acción puede ejercerse cuando hay dos cuotas ordinarias o una extraordinaria pendientes de pago, con las excepciones que fija el propio artículo 59 (art. 59). No es el estado de cuenta mensual del art. 43: son dos documentos distintos.

Lo que la ley no permite. Las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración y mantenimiento no están sujetas a compensación ni a excepciones personales que excusen el pago, salvo la insolvencia declarada o la falta de recursos acreditada, caso en que la asamblea puede acordar que se cubran con trabajo a favor del condominio (art. 56).

Lista de morosos y venta de la unidad. El estado de cuenta mensual incluye una relación pormenorizada de los morosos y los montos de su deuda, y la misma fracción reserva los datos personales de los condóminos al comité de vigilancia o a una autoridad (art. 43, fr. XII); cómo presentarla lo define el condominio con su asesor legal. Si se vende la unidad, el nuevo condómino la adquiere con la carga de los créditos impagados (art. 28), y el comprador es obligado solidario de los adeudos salvo que el administrador haya expedido y entregado la constancia de no adeudo (art. 60).