Administrador de condominio en la CDMX: funciones, plazo y registro

Quién es el administrador. La ley distingue dos figuras: el administrador condómino, que es un condómino de una unidad de propiedad privativa nombrado por la asamblea general, y el administrador profesional, una persona física o moral con capacidad y conocimientos en administración de condominios, contratada por la asamblea (art. 2). En los dos casos lo designa la asamblea, que también puede ratificarlo, elegirlo de nuevo y removerlo libremente (art. 37 y art. 33, fr. II y XVII).

Requisitos y registro. El administrador condómino debe acreditar ante la asamblea que cumple sus propias obligaciones como condómino durante toda su gestión. El profesional debe presentar para su registro el contrato celebrado con el comité de vigilancia, la garantía o fianza y la certificación de la Procuraduría Social, y haber acreditado el curso para administradores que esta imparte; ambos tienen hasta treinta días naturales después de su nombramiento para asistir a la capacitación (art. 38). El libro de actas con el nombramiento, o su protocolización, se presenta para registro en la Procuraduría dentro de los quince días hábiles siguientes, y pasado ese plazo se aplica una multa (art. 38). El nombramiento tiene plena validez frente a terceros siempre que el administrador acredite su personalidad con el registro vigente de la Procuraduría (art. 38); registrarse ante ella es también una de sus obligaciones (art. 43, fr. XXVIII).

Plazo, reelección y pago. El administrador dura un año en el cargo, siempre que el comité de vigilancia considere que se cumplió el contrato; puede ser reelecto en dos periodos consecutivos más y después en otros periodos no consecutivos, y el profesional reelecto renueva contrato y fianza (art. 42). Su remuneración la establece la asamblea y debe constar en el acta; el art. 39 no señala un monto. Cuando la asamblea decide contratar servicios profesionales, el comité de vigilancia celebra el contrato, y el administrador profesional tiene quince días naturales desde la asamblea para entregarle la fianza (art. 41).

Funciones. El artículo 43 enumera treinta. Las que más pesan en el día a día: llevar el libro de actas de asamblea autorizado por la Procuraduría (fr. I); cuidar los bienes y los servicios comunes (fr. II); difundir y ejecutar los acuerdos de la asamblea (fr. VIII); recaudar las cuotas según los procedimientos, la periodicidad y los montos que fijó la asamblea o el reglamento interno, y hacer los gastos con cargo a los fondos (fr. IX y X); dar recibo de cualquier pago (fr. XI); entregar cada mes a cada condómino un estado de cuenta con el visto bueno del comité de vigilancia (fr. XII); convocar a las asambleas (fr. XIII); y emitir las constancias de no adeudo en un máximo de cinco días hábiles (fr. XXV).

Cobranza y límites. Respecto de los bienes comunes, el administrador tiene facultades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración, y debe iniciar los procedimientos que procedan contra quienes incumplan la ley o el reglamento, en coordinación con el comité de vigilancia (art. 43, fr. XVII y XIX). En las asambleas generales no puede representar a ningún condómino (art. 31, fr. IV).

Relevo, falta y remoción. Si el administrador incumple alguna de las fracciones del artículo 43, la revocación de su mandato puede proceder a petición de al menos el veinte por ciento de los condóminos y debe ser ratificada por la asamblea (art. 43). Si fallece o falta más de un mes sin aviso, el comité de vigilancia convoca a una asamblea extraordinaria para nombrar a otro y puede asumir sus facultades mientras tanto (art. 43, fr. XVII). Al designarse una nueva administración, la saliente entrega a la entrante en un máximo de siete días naturales los documentos, estados de cuenta, libro de actas, valores y demás bienes, y se levanta un acta (art. 44).