Does a Borettslag or Sameie Need a Forretningsfører?

A Norwegian borettslag (housing cooperative) shall have a forretningsfører (business manager) unless its articles say otherwise. A sameie (an owners' association under the Condominium Act) does not need one: the annual meeting can decide by an ordinary majority that the sameie shall have one. This follows from § 8-10 of the Cooperative Housing Act (burettslagslova) and § 61 of the Condominium Act (eierseksjonsloven). Lovdata publishes the burettslagslova in Nynorsk, so the quotations from that Act are in Nynorsk; the quotations from the Condominium Act are in Bokmål. The quotations are the text of the Acts, taken from Lovdata on 7 November 2026. We offer no ready-made template here; we go through what the law says about a forretningsfører.

Borettslag: a forretningsfører is the starting point

The rule is in § 8-10 of the Cooperative Housing Act:

«Laget skal ha ein forretningsførar om ikkje anna er fastsett i vedtektene.» (Burettslagslova § 8-10 første ledd)

So it is a requirement that the articles can depart from. If the articles say nothing else, the cooperative shall have a forretningsfører. If the articles have a different arrangement, that applies, but the Act sets a limit:

«Så lenge yrkesutøvar som nemnt i § 2-12 eig meir enn ein tredjedel av andelane i laget, kan det ikkje fastsetjast i vedtektene at burettslaget ikkje skal ha forretningsførar.» (Burettslagslova § 8-10 første ledd)

Who counts as a professional under § 2-12 we have not gone through here. If it is relevant for your borettslag, read § 2-12 yourself or ask a lawyer.

Sameie: optional, and the annual meeting decides

In a sameie it is the other way round. A forretningsfører is something the sameie can choose:

«Årsmøtet kan med vanlig flertall beslutte at sameiet skal ha en forretningsfører.» (Eierseksjonsloven § 61 første ledd)

The word "can" means the annual meeting has a choice. If the majority wants a forretningsfører, an ordinary majority at the annual meeting is enough. Note that the decision is taken at the annual meeting, not by the board alone.

Who enters into the agreement, and how long does it bind?

In a borettslag the board makes the agreement, and the Act says something about notice and the binding period:

«Avtale om forretningsførsel kan gjerast av styret.» (Burettslagslova § 8-10 andre ledd)

«Avtalen kan seiast opp av laget med seks månaders varsel om ikkje kortare varsel er avtala.» (Burettslagslova § 8-10 andre ledd)

«Med to tredjedels fleirtal kan generalforsamlinga gi samtykke til at avtale om forretningsførsel blir gjord uoppseieleg for eit tidsrom på opp til fem år.» (Burettslagslova § 8-10 andre ledd)

The main rule is six months' notice, and a longer binding needs a two-thirds majority at the general meeting and cannot exceed five years. In a sameie the rules are built the same way:

«Om vedtektene ikke bestemmer noe annet, er det styrets oppgave å ansette eller engasjere forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn eller godtgjørelse, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt å avslutte engasjementet.» (Eierseksjonsloven § 61 andre ledd)

«En ansettelse av en forretningsfører kan bare skje med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder.» (Eierseksjonsloven § 61 tredje ledd)

«Med to tredjedels flertall av stemmene på årsmøtet kan årsmøtet beslutte at en avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år.» (Eierseksjonsloven § 61 tredje ledd)

Read the agreement with the forretningsfører in this light: which notice period it has, and whether the general meeting or the annual meeting has made it non-terminable for a period.

The board and the forretningsfører: who does what?

The board has tasks under the Acts also when the cooperative or the sameie has a forretningsfører. For a borettslag the Act says:

«Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga.» (Burettslagslova § 8-8 første punktum)

For a sameie:

«Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.» (Eierseksjonsloven § 57)

The board can still hand parts of the work to the forretningsfører. In a sameie the Act says:

«Styret kan delegere deler av sin kompetanse til å ta beslutninger etter § 58 til forretningsføreren.» (Eierseksjonsloven § 62 første ledd)

«I saker som gjelder vanlig vedlikehold og drift, kan forretningsføreren representere seksjonseierne på samme måte som styret.» (Eierseksjonsloven § 62 andre ledd)

What has been delegated should be in the agreement or in a written instruction. Then both the board and the forretningsfører know where the limits are, and the owners can see who decided what.

Accounts and auditor in a sameie

In practice a forretningsfører and the accounts often go together. The Condominium Act says that the board shall see to the accounts:

«Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.» (Eierseksjonsloven § 64 første ledd)

«Styret skal legge frem regnskapet for det forrige kalenderåret på det ordinære årsmøtet.» (Eierseksjonsloven § 64 første ledd)

«I sameier med 21 eller flere seksjoner skal styret sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsregnskap og årsberetning i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven.» (Eierseksjonsloven § 64 andre ledd)

«Sameier med 21 eller flere seksjoner skal ha én eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer.» (Eierseksjonsloven § 65 første ledd)

The limit is 21 sections. Below it the Act's rule on proper bookkeeping and on presenting the accounts at the annual meeting applies. The text of the Act points to the board; what a forretningsfører does in practice is agreed between them.

Before you choose: a short checklist

1. Read the articles. For a borettslag they decide whether the starting point in § 8-10 applies, and for a sameie they can say who hires the forretningsfører.
2. Check the notice period in the agreement against the Act's six months.
3. Write down what the board has delegated and what the forretningsfører cannot decide alone.
4. Settle who stores the accounts, minutes and notices, and how the owners get access to them.
5. Take the matter to the annual meeting or the general meeting, so the owners see what has been decided and what it costs.

What Unitify does

Unitify is not a forretningsfører and does not replace the articles or the agreement with one. What we help with is the work around it: flats and owners in one place, charges and a payment overview per apartment, notices to owners in the resident app, and meetings, minutes and documents kept per borettslag or sameie. A forretningsfører and a board can use the same overview. The app interface is in English for now and is set up for each project; there is no Norwegian interface yet. Unitify does not connect to any public register or system.

If you sit on a board or manage several borettslag and sameier, you can start free on Unitify's page for Norway. See also our walk-through of the sameie annual meeting.

Sources: Lov om burettslag (burettslagslova) and Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven), Lovdata, last amended by LOV-2025-12-19-114 from 1 January 2026; checked 7 November 2026. Check the current wording and the articles before relying on the text. This is not legal advice.