Må et borettslag eller sameie ha forretningsfører?

Et borettslag skal ha en forretningsfører, med mindre vedtektene sier noe annet. Et sameie trenger ikke ha det: der er det årsmøtet som kan beslutte at sameiet skal ha en forretningsfører, med vanlig flertall. Dette følger av burettslagslova § 8-10 og eierseksjonsloven § 61. Lovdata har burettslagslova på nynorsk, så sitatene fra den loven står på nynorsk; resten av siden er på bokmål. Sitatene er lovteksten, hentet fra Lovdata 7. november 2026. Vi gir ikke en ferdig mal her, men går gjennom hva loven faktisk sier om forretningsfører.

Borettslag: forretningsfører er utgangspunktet

Regelen står i § 8-10 i loven om burettslag:

«Laget skal ha ein forretningsførar om ikkje anna er fastsett i vedtektene.» (Burettslagslova § 8-10 første ledd)

Det er altså et krav som kan fravikes i vedtektene. Står det ikke noe annet i vedtektene, skal laget ha forretningsfører. Har vedtektene en annen ordning, gjelder den, men loven setter en grense:

«Så lenge yrkesutøvar som nemnt i § 2-12 eig meir enn ein tredjedel av andelane i laget, kan det ikkje fastsetjast i vedtektene at burettslaget ikkje skal ha forretningsførar.» (Burettslagslova § 8-10 første ledd)

Hvem som er en yrkesutøver etter § 2-12, har vi ikke gått gjennom her. Hvis det er aktuelt for deres borettslag, les § 2-12 selv eller spør en jurist.

Sameie: valgfritt, og det er årsmøtet som bestemmer

I et sameie er det motsatt. Der er forretningsfører noe sameiet kan velge:

«Årsmøtet kan med vanlig flertall beslutte at sameiet skal ha en forretningsfører.» (Eierseksjonsloven § 61 første ledd)

Ordet «kan» betyr at årsmøtet har et valg. Vil flertallet ha en forretningsfører, holder vanlig flertall på årsmøtet. Det er verdt å merke seg at beslutningen tas på årsmøtet, ikke av styret alene.

Hvem inngår avtalen, og hvor lenge binder den?

I borettslag er det styret som gjør avtalen, og loven sier noe om oppsigelse og bindingstid:

«Avtale om forretningsførsel kan gjerast av styret.» (Burettslagslova § 8-10 andre ledd)

«Avtalen kan seiast opp av laget med seks månaders varsel om ikkje kortare varsel er avtala.» (Burettslagslova § 8-10 andre ledd)

«Med to tredjedels fleirtal kan generalforsamlinga gi samtykke til at avtale om forretningsførsel blir gjord uoppseieleg for eit tidsrom på opp til fem år.» (Burettslagslova § 8-10 andre ledd)

Hovedregelen er seks måneders oppsigelse, og en lengre binding krever to tredjedels flertall på generalforsamlingen og kan ikke gå ut over fem år. I et sameie er reglene bygget på samme måte:

«Om vedtektene ikke bestemmer noe annet, er det styrets oppgave å ansette eller engasjere forretningsfører og andre funksjonærer, gi instruks for dem, fastsette deres lønn eller godtgjørelse, føre tilsyn med at de oppfyller sine plikter, samt å avslutte engasjementet.» (Eierseksjonsloven § 61 andre ledd)

«En ansettelse av en forretningsfører kan bare skje med en oppsigelsesfrist som ikke må overstige seks måneder.» (Eierseksjonsloven § 61 tredje ledd)

«Med to tredjedels flertall av stemmene på årsmøtet kan årsmøtet beslutte at en avtale om forretningsførsel gjøres uoppsigelig fra sameiets side for et lengre tidsrom, men ikke for mer enn fem år.» (Eierseksjonsloven § 61 tredje ledd)

Les gjerne avtalen med forretningsføreren i lys av dette: hvilken oppsigelsesfrist den har, og om generalforsamlingen eller årsmøtet har gjort den uoppsigelig for en periode.

Styret og forretningsføreren: hvem gjør hva?

Styret har oppgaver etter loven også når laget eller sameiet har en forretningsfører. For borettslag sier loven:

«Styret skal leie verksemda i laget i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i generalforsamlinga.» (Burettslagslova § 8-8 første punktum)

For sameier:

«Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet.» (Eierseksjonsloven § 57)

Styret kan likevel overlate deler av arbeidet til forretningsføreren. I et sameie sier loven:

«Styret kan delegere deler av sin kompetanse til å ta beslutninger etter § 58 til forretningsføreren.» (Eierseksjonsloven § 62 første ledd)

«I saker som gjelder vanlig vedlikehold og drift, kan forretningsføreren representere seksjonseierne på samme måte som styret.» (Eierseksjonsloven § 62 andre ledd)

Hva som er delegert, bør stå i avtalen eller i en skriftlig instruks. Da vet både styret og forretningsføreren hvor grensene går, og eierne kan se hvem som har besluttet hva.

Regnskap og revisor i et sameie

Forretningsfører og regnskap henger ofte sammen i praksis. Loven om eierseksjoner sier at det er styret som skal sørge for regnskapet:

«Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel.» (Eierseksjonsloven § 64 første ledd)

«Styret skal legge frem regnskapet for det forrige kalenderåret på det ordinære årsmøtet.» (Eierseksjonsloven § 64 første ledd)

«I sameier med 21 eller flere seksjoner skal styret sørge for at det blir ført regnskap og utarbeidet årsregnskap og årsberetning i samsvar med bestemmelsene gitt i eller i medhold av regnskapsloven.» (Eierseksjonsloven § 64 andre ledd)

«Sameier med 21 eller flere seksjoner skal ha én eller flere statsautoriserte eller registrerte revisorer.» (Eierseksjonsloven § 65 første ledd)

Grensen er 21 seksjoner. Under den gjelder lovens regel om ordentlig regnskapsførsel og om at regnskapet legges frem på årsmøtet. Lovteksten peker på styret; hva en forretningsfører gjør i praksis, avtales mellom dem.

Før dere velger: en kort sjekkliste

1. Les vedtektene. For et borettslag avgjør de om utgangspunktet i § 8-10 gjelder, og for et sameie kan de si hvem som ansetter forretningsføreren.
2. Sjekk oppsigelsesfristen i avtalen mot lovens seks måneder.
3. Skriv ned hva styret har delegert, og hva forretningsføreren ikke kan beslutte alene.
4. Avklar hvem som lagrer regnskap, protokoller og innkallinger, og hvordan eierne får tilgang til dem.
5. Ta saken på årsmøtet eller generalforsamlingen, slik at eierne ser hva som er besluttet og hva det koster.

Hva Unitify gjør

Unitify er ikke en forretningsfører og erstatter ikke vedtektene eller avtalen med en. Det vi hjelper til med, er arbeidet rundt: leiligheter og eiere på ett sted, krav og betalingsoversikt per leilighet, innkallinger og oppslag til eierne i beboerappen, og møter, protokoller og dokumenter samlet per borettslag eller sameie. En forretningsfører og et styre kan bruke samme oversikt. Appens grensesnitt er foreløpig på engelsk og settes opp for hvert prosjekt; det finnes ikke noe norsk grensesnitt ennå. Unitify kobler seg ikke til noe offentlig register eller system.

Sitter du i et styre eller forvalter flere borettslag og sameier, kan du begynne gratis på Unitifys side for Norge. Les også vår gjennomgang av sameiermøte og årsmøte.

Kilder: Lov om burettslag (burettslagslova) og Lov om eierseksjoner (eierseksjonsloven), Lovdata, lydelsen sist endret ved LOV-2025-12-19-114 fra 1. januar 2026; kontrollert 7. november 2026. Sjekk gjeldende lydelse og vedtektene før dere stoler på teksten. Dette er ikke juridisk rådgivning.