¿Qué son las expensas y quién las paga?

Respuesta corta. Las expensas ordinarias pagan el funcionamiento y el mantenimiento del edificio mes a mes; las extraordinarias son las que la asamblea resuelve aparte. Frente al consorcio las debe el propietario, y cada unidad funcional paga la proporción que fija el reglamento de propiedad horizontal. Esta guía resume el Código Civil y Comercial de la Nación (arts. 2037 a 2072), que rige en todo el país. No es asesoramiento legal, y el reglamento de su edificio manda sobre los detalles. La definición, con los artículos, está en el glosario de expensas.

Qué son las expensas comunes

El consorcio es la persona jurídica que forman todos los propietarios de las unidades funcionales (art. 2044). Para pagar lo que el edificio necesita, el Código habla de expensas comunes, y las divide en dos clases (art. 2048).

Expensas ordinarias

Son las de administración y las de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener el inmueble en buen estado de seguridad, comodidad y decoro. También lo son las que resultan de las obligaciones que la ley, el reglamento o la asamblea le imponen al administrador. Y el Código agrega expresamente las instalaciones necesarias para el acceso o la circulación de personas con discapacidad y las vías de evacuación alternativas.

En la práctica son las que aparecen todos los meses en la liquidación: lo que cuesta mantener y administrar lo común. El Código no da una lista de rubros.

Expensas extraordinarias

Son las dispuestas por resolución de la asamblea (art. 2048). Las ordinarias, en cambio, son las de administración y de reparación o sustitución de las partes comunes, y las que resultan de las obligaciones que la ley, el reglamento o la asamblea imponen al administrador. El Código no da una lista de ejemplos ni un monto que separe unas de otras. Conviene que el acta diga claramente qué se aprobó, para qué y cómo se reparte.

Quién las paga: propietario e inquilino

• Frente al consorcio, el propietario. Debe pagar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias (arts. 2046 y 2048), y contribuir al fondo de reserva si lo hay.
• No puede liberarse renunciando al uso de los servicios comunes, vendiendo o abandonando su unidad: el art. 2049 dice que no se libra de ninguna expensa a su cargo, ni siquiera de las devengadas antes de adquirir la unidad.
• Quien posee la unidad por cualquier título también responde (art. 2050). El Código obliga al pago, además del propietario y sin liberarlo, a los poseedores por cualquier título; habla de poseedores, no de inquilinos.
• Entre propietario e inquilino el reparto depende del contrato de locación y de las normas de locación vigentes. Revise qué dice su contrato, y no dé por sentado que lo ordinario va a un lado y lo extraordinario al otro.

Cómo se calcula lo que paga cada unidad

El reglamento de propiedad horizontal debe fijar la proporción de cada unidad en el pago de las expensas comunes (art. 2056, inciso g), y también la parte proporcional indivisa de cada una (inciso f). Con esa proporción, el administrador reparte el gasto del período:

Gasto común del período × proporción de la unidad funcional = expensa de la unidad

El reglamento puede eximir parcialmente de las contribuciones a las unidades que no tienen acceso a ciertos servicios o sectores que generan el gasto (art. 2049); lo que corresponde en su edificio está en su reglamento. El administrador debe practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos (art. 2067, inciso d).

Qué mirar en su liquidación

1. Que las ordinarias y las extraordinarias estén en líneas separadas (en la Ciudad de Buenos Aires lo exige la Ley 941, art. 10 j), y que cada extraordinaria remita a la decisión de asamblea que la originó.
2. Que la proporción aplicada sea la de su unidad funcional según el reglamento.
3. Que el fondo de reserva, si lo hay, aparezca por separado. Para usarlo ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador necesita la autorización previa del consejo de propietarios (art. 2067, inciso d).
4. Que el detalle responda "qué cambió este mes". Qué debe incluir una liquidación (en la Ciudad de Buenos Aires hay una lista legal) lo vemos en esta guía.

Si hay deuda, el certificado de deuda que expide el administrador, aprobado por el consejo de propietarios si existe, es título ejecutivo para cobrar las expensas (art. 2048). Y cualquier parte interesada puede pedirle al administrador el certificado de deudas y créditos del consorcio, y el administrador debe expedirlo dentro de los tres días hábiles (art. 2067, inciso l).

Cómo lo hace Unitify

Unitify no reemplaza al reglamento, a la asamblea ni a los libros que debe llevar el administrador. Lo que hace es ordenar el cobro:

• Cobro por unidad funcional. Cada unidad tiene sus propios cargos, con líneas ordinarias y extraordinarias separadas, para que cada propietario vea de dónde sale su monto.
• Exportación a Excel. Los cargos y recibos del período se exportan a Excel para el contador. No es un libro contable. En la Ciudad de Buenos Aires, los puntos del art. 10 de la Ley 941 (personal, seguros, contratistas, juicios, resumen bancario) los sigue preparando el administrador.
• App para residentes. Los avisos de cada liquidación y el estado de pago de cada unidad quedan visibles para el residente y para la administración.

Para más contexto, mire la página de Argentina, cómo funciona la liquidación de expensas automática, la app para residentes y los precios. Para ver cómo quedaría en sus consorcios, agende una demo.

Si administra en Ecuador, donde las expensas se reparten por alícuota, vea la página de Ecuador.