Glosario de propiedad horizontal en Argentina: expensas, consorcio y administrador
Las palabras que administradores y propietarios usan todos los meses al leer una liquidación, explicadas en pocas líneas. Cada voz indica el artículo en que se apoya. El Código Civil y Comercial (arts. 2037 a 2072) rige en todo el país; la Ley 941, que se cita en varias voces, rige solo en la Ciudad de Buenos Aires, y las normas de otras provincias y municipios no se revisan aquí. Donde el Código no dice algo, lo decimos en lugar de inventar una regla. No es asesoramiento legal: para los detalles de su edificio, consulte su reglamento de propiedad horizontal.
- Expensas
- En un edificio en propiedad horizontal, las expensas comunes son lo que cada propietario aporta para pagar lo que el consorcio necesita. El Código Civil y Comercial las divide en ordinarias y extraordinarias (art. 2048) y obliga al propietario a pagarlas (art. 2046, inciso c). La proporción que corresponde a cada unidad surge del reglamento de propiedad horizontal (art. 2056, inciso g). Los montos, los vencimientos y los intereses no figuran en los arts. 2037 a 2072: consulte el reglamento de su consorcio.
- Expensas ordinarias
- Según el art. 2048, son las expensas comunes ordinarias de administración y de reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, y las que resultan de las obligaciones que la ley, el reglamento o la asamblea imponen al administrador. También lo son las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o la circulación de personas con discapacidad y para las vías de evacuación alternativas. El Código no da una lista de rubros.
- Expensas extraordinarias
- Son las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea (art. 2048), y el propietario debe pagarlas. El Código no da una lista de ejemplos ni un monto que las separe de las ordinarias. En la Ciudad de Buenos Aires, la liquidación debe indicar en forma separada y diferenciada los importes de expensas ordinarias y extraordinarias (Ley 941, art. 10, inciso j).
- Liquidación de expensas
- El Código Civil y Comercial obliga al administrador a practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios, y a archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas (art. 2067, incisos d e i); no enumera qué debe contener cada una. En la Ciudad de Buenos Aires, la Ley 941 (art. 10) enumera el contenido, incluido el detalle de ingresos y egresos del mes anterior y los importes de expensas ordinarias y extraordinarias por separado. El último punto de esa lista, un texto con un sitio de la plataforma web oficial y un teléfono para reclamos, depende de la reglamentación de esa plataforma.
- Consorcio de propietarios
- El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble y sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador (art. 2044, primer párrafo).
- Administrador de consorcio
- Entre sus obligaciones, el Código manda practicar la cuenta de expensas, rendir cuenta documentada, llevar los libros, archivar las liquidaciones y expedir el certificado de deudas y créditos (art. 2067). El reglamento fija su designación, facultades y plazo (art. 2056, incisos r y s). En la Ciudad de Buenos Aires, la administración no puede ejercerse sin inscripción previa en el Registro Público de Administradores de Consorcios (Ley 941, art. 2).
- Consejo de propietarios
- El consejo de propietarios es uno de los tres órganos del consorcio (art. 2044). Entre sus atribuciones está controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio (art. 2064, inciso b). Si existe, aprueba el certificado de deuda que expide el administrador (art. 2048), y el administrador necesita su autorización previa para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios (art. 2067, inciso d).
- Asamblea de propietarios
- La asamblea es uno de los tres órganos del consorcio (art. 2044). Le corresponden las cuestiones que le atribuyen especialmente la ley o el reglamento de propiedad horizontal (art. 2058, inciso a), y las expensas extraordinarias son las dispuestas por su resolución (art. 2048). Esta voz no trata convocatoria, quórum ni mayorías.
- Reglamento de propiedad horizontal
- El propietario debe cumplir el reglamento de propiedad horizontal y el reglamento interno, si lo hay (art. 2046, inciso a). Entre otros puntos, el reglamento determina las unidades funcionales, las cosas y partes comunes, la parte proporcional indivisa de cada unidad, la proporción en el pago de las expensas, la designación y el plazo del administrador y el ejercicio financiero (art. 2056).
- Proporción de cada unidad en las expensas
- El reglamento de propiedad horizontal debe determinar la parte proporcional indivisa de cada unidad (art. 2056, inciso f) y la proporción en el pago de las expensas comunes (art. 2056, inciso g). Esta voz no trae fórmula de cálculo: el Código no la da en esos artículos. El reglamento puede además eximir parcialmente de las expensas a las unidades que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio (art. 2049).
- Fondo de reserva
- El propietario debe contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay (art. 2046, inciso d). Para disponer total o parcialmente del fondo, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios (art. 2067, inciso d). Esta voz no trae monto ni porcentaje.
- Certificado de deuda
- El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones (art. 2048). No es el mismo documento que el certificado de deudas y créditos del consorcio (art. 2067, inciso l).
- Certificado de deudas y créditos del consorcio
- A pedido de parte interesada, el administrador debe expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto, con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes (art. 2067, inciso l).
- Rendición de cuentas del administrador
- El administrador debe rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal (art. 2067, inciso e).
- Ejercicio financiero del consorcio
- La fijación del ejercicio financiero del consorcio es uno de los puntos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal (art. 2056, inciso t). De su fecha de cierre cuentan los sesenta días que tiene el administrador para rendir cuenta documentada (art. 2067, inciso e).
- Poseedor
- Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago de los gastos y contribuciones los que sean poseedores por cualquier título (art. 2050). El Código habla de poseedores, no de inquilinos: entre propietario e inquilino, quién soporta las expensas depende del contrato de locación y de las normas de locación vigentes.
- Registro Público de Administradores (Ciudad de Buenos Aires)
- En la Ciudad de Buenos Aires, la administración de consorcios no puede ejercerse a título oneroso ni gratuito sin la previa inscripción en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (Ley 941, art. 2). Esta regla es de la Ciudad: fuera de ella rigen las normas de cada jurisdicción, que esta guía no revisa.
- Recibo de expensas (Ciudad de Buenos Aires)
- En la Ciudad de Buenos Aires, los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener, entre otros datos, el mes o concepto que se abona, el vencimiento con su interés, los datos del administrador y el lugar y las formas de pago (Ley 941, art. 9, inciso l). Esta regla es de la Ciudad: fuera de ella rigen las normas de cada jurisdicción, que esta guía no revisa.
