Умный дом для застройщика: готовая платформа для ЖК под ключ в Казахстане
Unitify объединяет домофоны и видеодомофоны, СКУД, камеры, показания счётчиков и приложение жителя в одной платформе — для застройщиков, которые строят ЖК в Алматы, Астане и других городах, и для ОСИ, которая держит мандат на управление домом, и управляющей компании или КСК, которая ведёт дом после сдачи. Всё, у чего есть интерфейс (API, SIP), подключаем под проект: домофоны, контроллеры СКУД, шлагбаумы с распознаванием номеров, доступ в лифт, камеры, счётчики и умный дом в квартирах. Домофоны и контроллеры двери Hikvision и Dahua подключаются через собственный интерфейс устройства (ISAPI, SIP).
Платформа для ОСИ, НСУ и управляющих организаций Казахстана
Платформа, собранная под ОСИ: квитанции, заявки и собрания собственников в одном приложении.
Платёжные каналы, которые уже используются
Halyk-эквайринг (ePay) подключён напрямую в биллинг, счета также можно доставлять через сеть PayNet; Kaspi — канал, которым жители уже платят, а не интеграция.
Kaspi.kz
Жители уже находят категорию «КСК» и «ОСИ» среди поставщиков ЖКУ в приложении Kaspi и платят через него — это способ оплаты, который Unitify учитывает в биллинге, а не подключённая интеграция.
Halyk Bank (ePay)
Halyk-эквайринг интегрирован напрямую в биллинг Unitify: жители оплачивают взносы картой в приложении, платёж проходит через шлюз Halyk ePay.
PayNet
Unitify передаёт счета в сеть PayNet, где житель оплачивает их напрямую.
Построено по первоисточникам закона «О жилищных отношениях»
Каждое утверждение ниже ведёт на первоисточник, по которому оно проверено, а не на пересказ.
Две формы управления: ОСИ и НСУ (ст. 47, 42, 44)
Закон даёт собственникам ровно две формы управления домом: НСУ (непосредственное совместное управление) и ОСИ (объединение собственников имущества, одно на дом). ОСИ действует с жилищной реформы 2019 года (Закон № 284-VI от 26 декабря 2019 года); НСУ заменило прежнее «простое товарищество» по Закону № 207-VIII от 15 июля 2025 года, вступившему в силу через 60 календарных дней после публикации, в сентябре 2025 года.
Ст. 47, 42, 44 Закона «О жилищных отношениях», Әділет ↗Обязательные взносы по ст. 34-1
Собственники обязаны платить три взноса: текущий — не ниже минимума, установленного местным представительным органом; накопительный — не менее 0,005 МРП за м² в месяц, зарезервирован на капитальный ремонт; и целевой — необязательный к введению, но обязательный к оплате, если собрание решило его собрать. Просрочка влечёт пеню и не имеет срока исковой давности.
Ст. 34-1 Закона «О жилищных отношениях», Әділет ↗Голосование через цифровой объект — без ЭЦП для жителя (приказ №163)
Житель голосует через цифровой объект без ЭЦП: приказ №163 требует только идентификацию собственника (п. 22). Итоговый электронный протокол подписывают ЭЦП председатель собрания, секретарь собрания и инициатор(ы) собрания — п. 24 приказа №163 в редакции приказа Министра промышленности и строительства РК от 16.07.2026 № 358 — тот же состав подписантов закреплён в ст. 42 п. 15 закона.
Пп. 22, 24 приказа №163 в редакции приказа №358 от 16.07.2026, Әділет ↗Два счёта, с исключением для малых домов (ст. 34-2, 48, 49, 51-1, 51-5, 51-6)
Текущий и сберегательный счета открываются в течение 15 календарных дней; когда их открывает управляющая компания или КСК, закон прямо требует открыть их на сам объект кондоминиума, а не на оператора. Дома до 36 квартир при НСУ вправе работать без этих счетов и без привлечения субъекта управления. Деньги на капитальный ремонт можно тратить только по решению собрания и нельзя заложить по долгам собственников.
Ст. 34-2, 48, 49, 51-1, 51-5, 51-6 Закона «О жилищных отношениях», Әділет ↗КСК не отменён — теперь на ступень ниже (ст. 51-6)
По ст. 51-6 закона кооператив собственников квартир (КСК) — действующее юридическое лицо, и закон прямо разрешает эту аббревиатуру, — но теперь он на ступень ниже формы управления: субъект управления, которого нанимает ОСИ или собственники при НСУ, обслуживающий два дома и более, по договору с председателем ОСИ или по протоколу собрания при НСУ.
Ст. 51-6 Закона «О жилищных отношениях», Әділет ↗Слой железа, встроенный в платформу
Домофон, доступ, видео, счётчики и EV-зарядки подключаются через мини-приложения — рядом с заявками и биллингом.
Цифровой домофон
Звонки идут прямо на телефон жителя. Вход по приложению, BLE-метке или лицу.
Контроль доступа
Бесконтактный вход по телефону или метке. Проезд транспорта по распознаванию номера.
Видеонаблюдение
Живые камеры, цифровые архивы и распознавание номеров на въезде.
Телеметрия счётчиков
Показания приходят от жителей в приложении, из файла или по API вашей системы учёта. Умные счётчики с интерфейсом подключаем под проект.
Зарядка электромобилей
Станции на карте, сессии бронируются, оплачиваются и отслеживаются в приложении.
Диспетчеризация
Вентиляция, отопление, лифты и другие системы — на одной панели, с мгновенными оповещениями.
Hikvision и Dahua: подключение под проект
IP-домофоны, вызывные панели и контроллеры двери Hikvision и Dahua подключаем к приложению жителя через интерфейс самого устройства (ISAPI, SIP, API): звонок с панели, открытие двери, камеры. Это работа под проект, а не готовый плагин на каждую модель; точную модель проверяем до договора.
Устройства, оркестратор, приложение жителя
Устройства
Домофоны, контроль доступа, камеры, счётчики, EV-зарядки и инженерные системы — любого поставщика.
Оркестратор
Unitify подключает каждое устройство к одной панели. Новое оборудование входит как мини-приложение, ничего не заменяется.
Приложение жителя
Одно приложение для дверей, счётчиков, домофона и зарядки. Не нужен пятый логин.
Вопросы, которые задают застройщики, ОСИ и управляющие компании
Как застройщику подойти к технологиям умного дома в новом ЖК?
Рассматривать это как одно платформенное решение, а не список железа: СКУД, видеодомофония, диспетчеризация и приложение жителя должны передаваться ОСИ или управляющей компании уже объединёнными, а не как отдельные системы, которые предстоит интегрировать потом.
Что должно быть в приложении для жителей и управляющей компании?
Показания счётчиков, заявки в правление или УК, новости дома, голосование собственников — закон прямо предусматривает голосование через цифровой объект, без ЭЦП для жителя, нужна только идентификация; сам протокол подписывается ЭЦП председателем, секретарём и инициатором(ами) собрания — и оплата через Kaspi или Halyk, в одном приложении, а не в нескольких.
Что изменилось для ОСИ, НСУ и КСК в 2025 году и важно ли это для решений по умному дому?
Простое товарищество отменено — с сентября 2025 года формы управления это ОСИ и НСУ, а КСК стал субъектом управления, которого нанимает ОСИ или собственники при НСУ. Новая статья 34-1 обязывает платить текущий, накопительный и целевой взносы — целевой обязателен к оплате, если собрание решило его собрать, — и это даёт собственникам формальный способ профинансировать, например, модернизацию СКУД или домофонии.
Как работает видеодомофон с открытием через телефон?
Вызов идёт на телефон жителя через приложение вместо трубки в квартире; житель видит гостя на камере и открывает дверь удалённо.
Сколько стоит умный дом для застройщика?
Зависит от того, какие системы включены — СКУД, домофония, диспетчеризация, счётчики — и масштабируется по числу квартир; калькулятор Unitify считает стоимость по конкретному дому, а не даёт усреднённую отраслевую цифру.
Можно ли подключить домофон и СКУД, которые уже стоят в доме?
Обычно да. Если у панели, контроллера, камеры или счётчика есть интерфейс интеграции (API, SIP, ONVIF, шлюз Modbus или M-Bus), подключаем их к приложению жителя под проект. Шлагбаумы с распознаванием номеров, доступ в лифт и умный дом в квартирах подключаются так же — в рамках проектной работы. Без интерфейса подключить нельзя; модель проверяем до договора. Чаще всего это IP-домофоны и контроллеры двери Hikvision и Dahua: они подключаются через собственный интерфейс устройства.
Можно ли включить плату за домофон в квитанцию жителя?
Да. В биллинге Unitify плата за домофон — отдельная строка в квитанции и на лицевом счёте жителя рядом с содержанием и коммунальными услугами; ставку задаёт УК, ОСИ или обслуживающая компания. Можно ли и как взимать такую плату, зависит от местных правил и решения собственников, это нужно подтвердить на месте; Unitify только выставляет строку.
Из блога
Готовы сделать следующий проект умнее?
Unitify объединяет все системы здания в одной платформе и одном приложении жителя — для новых проектов и для существующих домов.