Закон Армении о кондоминиумах (ՀՕ-334): главное

Если вы искали «закон о кондоминиумах» (համատիրություն) в Армении, то нужный акт — Закон РА «Об управлении многоквартирным домом» (Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին, ՀՕ-334), принятый 7 мая 2002 года. համատիրություն — одна из форм управления, которые он предусматривает, и тот же закон описывает остальные. Действующая редакция датирована 8 апреля 2026 года. Это карта того, что в законе есть; подробности — в статьях по ссылкам.

համատիրություն по-русски

В русскоязычных текстах об Армении համատիրություն обычно называют кондоминиумом: это юридическое лицо, которое создают собственники многоквартирного дома, чтобы управлять его общим имуществом. Так мы пишем и в других статьях об Армении. Рядом с ним закон называет ещё две формы: полномочного управляющего (действует по доверенности, լիազորագրային կառավարիչ) и доверительного управляющего (հավատարմագրային կառավարիչ). Любую из трёх форм закон называет общим словом — орган управления домом (շենքի կառավարման մարմին).

Три формы, один орган управления

Собственники, а в одном случае — застройщик от их имени, выбирают орган управления домом. Закон предлагает три формы (ст. 17):

1. համատիրություն — кондоминиум как юридическое лицо;
2. полномочный управляющий, действующий по доверенности;
3. доверительный управляющий.

Для целей обязательных норм домом может управлять только один орган управления. Дома до четырёх собственников вправе выполнять эти нормы через собрание. Если собственники не создали никакого органа, полномочия по умолчанию переходят к главе общины, который может осуществлять только их ограниченный набор (ст. 26(5), 22(4)). Это режим по умолчанию, а не четвёртая форма.

Собрание собственников

Собрание — высший орган (ст. 11). Оно проводится не реже одного раза в год, голоса пропорциональны доле собственника, а решения обязательны для всех, в том числе для отсутствующих и несогласных, если только они не были надлежаще уведомлены. Решения принимаются тремя способами:

• Созванное собрание. Правомочно, когда присутствуют собственники, которым принадлежит более половины всех голосов; уведомление не позднее чем за 7 дней; протокол ведёт секретарь, избранный собранием (ст. 12).
• Письменный опрос заочно. Один единый документ, голосование письменно с подписью на оригинале по каждому вопросу («за», «против», «воздержался»), срок не менее 5 дней (ст. 13).
• Извещение по закрытому перечню вопросов. Проект вывешивается и висит не менее 7 дней подряд; обсуждение длится не менее 10 дней; собственники, не проголосовавшие письменно против, считаются проголосовавшими «за» (ст. 14).

Большинство решений принимается более чем половиной всех голосов. Отчуждение или залог общего недвижимого имущества требует единогласия. Электронного бюллетеня в законе нет.

Платежи, счёт и задолженность

• Безналично, по дому. С 1 апреля 2020 года обязательные платежи вносятся безналично на банковский счёт, открытый для этого дома на имя органа управления (ст. 15.1). Подробнее — в статье Как в Армении должны собираться обязательные платежи дома.
• Кто устанавливает размер. Собрание устанавливает обязательные платежи и сроки их уплаты. Установленного законом минимального платежа нет.
• Обязательного резервного фонда нет. Собрание может решить создать его.
• Задолженность. После двух просрочек и письменного предупреждения орган управления вправе обратиться в суд. Долг следует за квартирой: продавец обязан письменно раскрыть непогашенные обязательства, а они переходят к покупателю.

Что управляющий должен собственникам

Не позднее 15-го числа следующего месяца — отчёт об именных платежах собственников и ходе работ с уведомлением жителей. Каждый год — годовой отчёт с балансом, собранными платежами по собственникам и расходами по направлениям, который публикуется вместе с бюджетом (ст. 24). Орган управления также ведёт реестр долей собственников и хранит документы по управлению не менее трёх лет (ст. 22).

Сертификация управляющих

С 1 июля 2025 года управление домом через համատիրություն, доверительного или полномочного управляющего — регулируемая профессиональная деятельность (ст. 17.1). Действующим управляющим отведено время до 1 июля 2027 года, чтобы войти в процесс. Дома до четырёх собственников и дома, которыми управляет глава общины, вне этого режима. См. Сертификация управляющих в Армении: срок — 2027 год.

Застройщик при сдаче дома

С 1 января 2026 года после ввода нового дома в эксплуатацию и до выбора собственников форму управления от их имени выбирает застройщик. В течение пяти дней после выбора органа управления он обязан передать проектную документацию по акту приёма-передачи (ст. 28.1).

Чего в законе нет

• Электронного бюллетеня.
• Закон предусматривает единую электронную платформу государства для уведомлений, извещений и отчётов управляющего (ст. 24.1), подключение к ней добровольное. Подтвердить, что платформа действует, мы не смогли, поэтому не описываем её как действующую.
• Поправка 2026 года (ՀՕ-98-Ն) — узкая временная норма о праве пользования земельным участком, действует до 31 декабря 2027 года. Это не реформа управления.

Что делает Unitify

Закон не требует программного обеспечения. Unitify даёт управляющим домами в Армении приложение для жителей, отчёт для собственников и интегрированный Flitt для платежей. В Ande Tower, нашем действующем объекте в Грузии, собираемость выросла с 40% до 80% за шесть месяцев.

См. Unitify для Армении и тарифы или запишитесь на демо.

Источники: Закон РА «Об управлении многоквартирным домом» ՀՕ-334 от 07.05.2002, действующая редакция arlis.am/hy/acts/223635, ст. 11–15.1, 17, 17.1, 22, 24, 24.1, 26, 28.1; ՀՕ-98-Ն от 26.03.2026, arlis.am/hy/acts/223631. Проверено 7 сентября 2026 года; сроки 2027 года зависят от постановления правительства N 1737-Ն, поэтому после 2026 года перепроверьте.